租房在美国

    5月4日,星期六，纽约的天气格外好，春光明媚，碧空如洗，曼哈顿街头行人如织。如果你在这天上午路过第八大道和五十街交叉处的地铁站，很可能会看到一个长着花白络腮胡须的黑人老者，正举着扩音喇叭站在街头引吭高歌。
    驻足倾听，你会发现这个老人吟唱的歌词有些与众不同：“失业率太高，工资太低，房租太他妈高了！（The Rent is too damn high！）房租太他妈高了！”这位老者不是街头卖艺的歌手，他叫吉米·麦克米兰，是纽约市市长竞选的候选人之一，周六的街头吟唱，不是表演，而是竞选。他代表的党派有一个别致的名字，就叫做“房租太他妈高了党”。
    因为这个别具一格的名字，这个只有3名党员的小党有着全国性的知名度，麦克米兰在过去几年中多次参选纽约的市长、州长，2012年还参加了总统大选的竞争，虽然没有竞选资金，他却曾在一次选举中获得过多达4万张的选票。在支持他的选民中，有很多是被高昂的房租压得喘不过气来的纽约客。
    纽约的房租是全美国最高的，该地区平均房租一直在3000美元左右浮动，比“亚军”旧金山市高出近1000美元。而3000美元只是平均值，根据不同的房屋情况，具体的租金水平相差很大。
    笔者的一位朋友刚刚博士毕业，现在纽约一家高科技公司就职。他在曼哈顿中城租了一室一厅的房子，没有门童和电梯，每月租金要2500美元左右。最近《纽约时报》报道了一些纽约政客的租房情况。其中提到了曾因绯闻辞职的前纽约众议员安东尼·维纳。维纳的妻子是前国务卿希拉里的私人助手，两人在曼哈顿租了一间四居室，有24小时门童服务，公寓楼内有健身房，每月房租要1.3万美元；而另一位纽约市长候选人，约翰·凯特斯玛特迪斯面向中央公园的公寓每个月的房租要高达3.5万美元。
    不过美国大部分地方的房租并不像纽约这样高得离谱。房产调查机构瑞斯最新发表的数据显示，2013年第一季度全美平均房租价格为1054美元，而且根据经济发展和人口密度的不同，同样面积的房子，在不同地区租金会相差很多。比如在迈阿密，一间90平米的两居室，可能要2000美元左右，但是同样大小的公寓在孟菲斯可能只要一半的价格。
    虽然房租的价格千差万别，但是租房程序却大同小异。无论是刚刚走出校园的大学毕业生，还是新近搬到一个陌生城市的工薪族，想要租到一个满意的住处，有两个选择。一是自己通过分类广告查找房源，也可以到租房中介公司，寻求房产经纪的帮助。
    如果去找房产经纪，会比较“省心”，尤其是新到一地，对周围情况不熟悉的时候，只要把自己对房屋和周围环境的要求讲清楚，房产经纪就会根据要求，选定几处房源，然后开车一处一处展示。这样的服务对租房者是免费的，如果租房交易成功，房东会从收取的房租中拿出一部分付给经纪人。
    不过由于现在各种租房网站和craigslist这样的网络交易平台非常方便，功能又很强大，所以越来越多的人通过网络来寻找合适的房子。一些大学也专门建立起为学生租房提供便利的网站和论坛。登录这些网站，输入邮政编码和房屋大小信息，就会有很多房源可供挑选。很多房产除了房租、小区环境等详细信息和大量图片之外，还有网上360度3D实景房间可供网络参观。在网上找到比较感兴趣的房子，就可以给房东打电话或发电子邮件预约看房。
    在美国提供房屋出租的“房东”有两类，一是私人将空置或用来投资的房屋出租，另一类是专业的房产公司，购买或开发多处产业然后出租获利。私人出租的房产一般会散落在居民区，环境差异会比较大，而租房公司的产业往往是结构一致，连成一片的小区。前者在房租价格上会有比较大的讨价还价的空间，而后者在小区环境和物业管理上有更大的优势。
    经过一番比较，在最后选定住处之前，自然免不了在房租价格上“争取”一下。如果是私人出租，房东在要价的时候一般已经留出了还价的空间；如果房东是租房公司，那么多是明码标价，很难将房租降下来，不过如果一个租房公司的某个小区空房率太高，负责出租业务的经理就会感到有很大压力。这时候往往会推出“签署13个月合同，享受1个月免费”这样的优惠政策来吸引租房者。无论是个人还是公司，绝大部分房东都会要求租房者签署一年的居住合同，如果中途想要搬走，必须缴纳相当于两个月房租的罚款。少数公司也会提供半年居住合同，但是房租相应就要增高一些。
    笔者在读书的时候，曾经在学校的中国学生会任职，每个学期开始，都会帮助很多刚从国内来的同学和访问学者寻找住处。许多国内来的教授因为是短期访问，时间只有三个月或半年，所以就没办法独立租房，只好到中国同事或朋友家里“挤一挤”，非常不方便。对于刚从国内来美的中国人，租房时另一个不便之处便是没有信用记录。在签署正式的租房合同前，房东都会要求租房者提供自己的社会安全号码，以查询过往是不是有破产或拖欠信用卡的记录。对于刚到美国的留学生来说，可能还没有来得及申请社会安全号码，更没有信用记录可查，所以导致一些房子租不到，或者不得不多付押金。
    在信用记录之外，一些比较高档的社区还对租房者有一些额外的要求，比如要求提供收入证明，保证月收入至少是房租的3倍。另外大部分地区对出租房每一间卧室能住多少人会有相应的法律规定。笔者的朋友最近刚刚从波士顿搬到新泽西，根据当地的规定，他们5口之家（两个大人和三个孩子）必须租3室以上的房子，再考虑到给孩子选个好学区，租房时的选择就变得非常少。
    签署租房合同时，一般私人房东会要求缴纳三个月的房租，包括第一个月和最后一月的房租和租房押金。公司租房一般只需第一个月和押金即可。美国的房租一般只包水费，有一些连水费都不包括。其它电费、有线电视、电话费、上网费等都需要自己缴纳。另外美国租房不带家具，所以新到一地，虽然有时候月租不高，但是第一个月往往会花去一大笔钱。
    此外，和中国有些类似，在签署合同的时候，一般会明文规定住户要保持房屋的整洁，在合同结束时，住户和房东一起对房屋进行检查，以决定是否需要从租房押金中扣除一部分以对室内的破损进行补偿。对于租房者来讲，这个环节往往要看运气，如果房东比较通情达理，可能会返回全额押金；如果碰上比较贪婪的房东，即使屋内保持得非常整洁，也硬要挑出一些毛病，想方设法扣掉一些押金。遇到这样的情况，虽然可以通过法律途径解决争端，但是大多数人都不愿意耗神费力上法院，交钱了事。另外法律规定，房东不能利用租房押金进行投资或储蓄获利，所以正规的公司会将押金存入无息账号，等访客搬走后原额返还。
    美国目前3亿人口，大约有1.1亿左右的住户，其中租房者大概有3800万户。虽然买房一直是所谓的“美国梦”的一部分，但是在2008年房产泡沫破裂后，由于大量房主无法按期偿还按揭贷款，所以租房者大量增加。目前美国租房空房率只有4.3%，是过去10年来的最低点。过去4年虽然房价暴跌，但是平均房租却以每年5%左右的速度平稳增长。另外一方面，虽然目前美国购房贷款利率极低，而且在绝大部分地区购房都比租房更加划算，但是由于经济仍然不景气，高失业率使大多数人缺乏安全感，所以很多美国人决定暂时租房，延缓实现“美国梦”的计划。
（作者为旅美学者）

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