京CBD 租金下滑20% 外企写字楼降格

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发布时间：2009-03-07 19:28:00

摘要：业内人士称写字楼售价将比租金下跌更快

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者袁晓澜实习记者王瑞丰北京报道

北京外企集中的CBD区域正上演一场公司出逃记。据记者了解，目前已有包括马士基、柯达、NCR等世界500强企业搬出CBD核心区域，转而选择租金较低的写字楼办公。
不光是知名企业，聚集在国贸的中小企业也因此纷纷换写字楼或者缩小办公面积来应对危机，这些变化使得CBD的租金下滑20%，出现2006年以来首次下跌。业内人士称写字楼售价将比租金下跌更快，而租金的下跌，似乎还没有看到停止的迹象，写字楼的售价已经成了投资客心里的一块痛处。

500强换房
   在CBD国贸大厦这样的地标性建筑里租下办公楼，是身份的象征和展示企业的形象所需要的。然而，在金融危机的冲击下，一些企业开始撤离CBD核心地带，搬至外沿租金更低廉的写字楼办公。
    3月3日，记者从乐成中心租赁部了解到，此前曾在国贸大厦的马士基（中国）航运有限公司，已于12月底正式入驻离国贸大厦800米远的乐成中心。据悉，马士基（中国）有限公司早已于9月份就与乐成中心签下租赁合同。“金融危机对物流业的影响，可能是马士基节约成本，选择性价比更高的乐成中心的原因。”乐成中心推广总监林莉告诉记者。
    一位熟悉CBD写字楼租赁业务的业内人士告诉《华夏时报》记者，目前国贸大厦每平米的平均租金报价为350元/月（含物业管理费），而乐成中心的租金报价只有230元/月（含物业管理费），按照马士基在乐成中心租用的3000平方米来计算，马士基仅租金一年就能节约432万。
    3月3日，记者来到国贸大厦1座1楼大厅，在楼层指示牌上， “2045马士基航运公司”字样仍未拿掉。当记者来到2045房间，发现这里依旧大门紧锁，在马士基搬走的两个多月里，没有其他公司入驻。
    上述业内人士指出：“去年9月以前，国贸大厦算是CBD地区出租率最高的，要租这里都得排队，一般情况下，一家搬出去了，马上就有另一家来填补。”
    不光CBD老牌地标国贸大厦遇到这样的问题，其他较高端的写字楼也遭遇租户退租的情况。原在嘉里中心办公的柯达公司和原在建外SOHO内办公的NCR也选择乐成中心作为新的办公地点，而一汽丰田在环球金融中心从三个整层改为租赁两个整层。

租金将继续下调
    在CBD核心地区地标建筑内，上演着一幕幕外企搬家运动，CBD写字楼租金也开始松动。据记者调查统计，与2008年10月比，目前CBD写字楼的价格已下跌了20%左右，这是自2006年以来，CBD甲级写字楼租金首次下跌。
    据上述业内人士介绍，受金融危机影响，从去年9月份开始，一些企业筹划着迁出租金高昂的CBD核心区，而这样的迁出行动仍在继续。“如果宏观经济不好起来，企业盈利能力不能增长起来的话，将有更多的企业迁出，CBD的租金将继续下调。”上述业内人士说。
    另一方面，新增的面积拉高了该区域的空置率，也使得新项目招租工作进展缓慢。2008年第四季度，CBD区域的环球金融中心和光华路SOHO完工，给市场带来197847平米的新增写字楼空间。在供应量大和市场消化力缓慢的影响下，CBD空置率在季内环比上升1.89个百分点至23.61%。
    高力国际分析师熊伟告诉记者：“新项目入市，遇上金融危机，招租工作面临的压力很大，低价吸引租户是常用的手法，这也是拉低CBD区域内租金的原因之一。同时，写字楼为了吸引客户，也推出了延长装修期和免租期的方式来变相降价。”
    而在这场写字楼租金下降的大潮中，处于该地区的小业主也涉及其中。
    华亮房地产经理马冰玉告诉《华夏时报》记者，金融危机来袭，不光很多企业从建外SOHO搬出去，建外SOHO内的企业大面积换小面积的、换租更便宜的写字楼的情况也非常常见。
    到了去年年底，建外SOHO的空置率高达50%。“由于建外SOHO的物业都是卖给了小业主持有，空得越久，业主损失的收益就越大。为了能拉到客户，业主不惜降价出租。由于租写字楼的企业少，而空置的写字楼多，租户都不愿意和业主签太长的合同，就是为了方便换租租金更低的写字楼。”马冰玉说。
    与开发商自持物业抗风险能力强不同，租金的下跌也让小业主们备感压力。“如果租金再继续下滑，业主收的租金将不抵银行每月的贷款，业主已经没有继续降价的空间了。”马冰玉对记者表示。

半年仅成交1单
    以投资回报率为投资准则的写字楼市场上，租金的下跌让投资客们谨小慎微。
    “租金的下跌直接导致了写字楼价格的下跌。买写字楼的人也是为了投资，如果租金没有预期的高，也就无法维持写字楼的高售价了，而售价将比租金跌得更快。”熊伟告诉《华夏时报》记者。
    受租金下跌影响，写字楼售价也跌得厉害。建外SOHO商住两用楼的价格，目前已有报价15500元/平米，这已逼近后期开盘时的价格。“如果中间倒过手，基本上在赔钱卖。”马冰玉告诉记者。
    由于不是刚需，投资者并不急于出手。马冰玉告诉记者，金融危机爆发以后，到春节前夕这近半年时间来，华亮房地产仅成交了一个单。“近半年都是在赔钱，春节后，受政策刺激和观望期的影响，成交量有了平稳上升。”只要有低价盘，很快就被人抢光。只要性价比高，就有人接盘，此时写字楼市场也有了更多投资的机会。"马冰玉说。