大型房企：利润率下降之痛

来源：华夏时报

发布时间：2013-02-01 23:35:00

摘要：在品尝高业绩果实的同时，房企也承受着行业利润率下降、负债居高不下带来的压力。

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者刘丽莎北京报道

在品尝高业绩果实的同时，房企也承受着行业利润率下降、负债居高不下带来的压力。

保利地产（600048.SH）是目前唯一发布2012年业绩快报的大型房企。该公司预测其2012年实现营业收入689亿元，较上年同期增长46.48%；但其去年主营业务利润率由半年报的22%下降为第三季度末的20%。此外，万科（000002.SZ）、恒大地产（03333.HK）也在2012年出现了净利润率下降的情况。

新疆证券分析师罗华认为，房地产企业利润率的下降主要有两个原因，“一是因为拿地和销售的时间差问题，企业在前期拿地时成本高，但在后期销售时房价并未达到预期；二是去年部分房企在三四线城市降价促销，导致其利润率下降。”

行业利润率回归

根据中国指数研究院统计数据，去年销售额位于前50名的房企销售均价为10006元/平方米，较2011年整体下降9%左右。

公开资料显示，万科在2012年全年销售均价为10901元/平方米，低于2011年的11303元/平方米和2010年的12049元/平方米。在万科2012年第三季度进行结算时，其销售净利润率为13.2%，而上一年公司的这项数据为14%。万科去年第三季度末净利润率仅为8.8%，该公司去年毛利率延续了下滑趋势，数据显示，第三季度其税后毛利率为25.0%，低于2011年3.9个百分点。

销售业绩同样出色的恒大地产，2012年销售均价为每平方米5962元，同比下降10%左右。2012年上半年恒大地产经营利润率也由2011年6月末的31.9%降至28.2%。雅居乐（03383.HK）毛利率由2011年年中的52.4%下降为去年同期的45.3%。

利润率下降不只是一家开发商的痛楚，而是整个行业的普遍现象。根据链家地产市场研究部统计的29家样本大型上市房企，2012年前三季度的净利润率为12.45%，同比下降11个百分点。

这个现象可能会持续下去。

“随着土地成本逐步抬高，销售费用等营业成本不断增加，房地产企业的利润率下降是正常的。”华泰证券分析师周俊向记者表示。

万科集团总裁郁亮在解读2012年市场形势时曾坦言，靠土地升值盈利模式已经不可持续，未来整个房地产行业利率回报有望回落到一个合理水平。

罗华预测，当房地产行业真正回归到合理状态，其整体毛利率应该保持在30%左右才是可以接受的。“制造业企业的净利润率基本控制在10%以内，毛利率在20%以内。”

据克而瑞信息集团预计，“2013年房地产行业的净利率降至10%左右是大概率事件。”

而对于房地产企业在低利润率的背景下，如何维持可持续发展的问题，罗华认为，房企现在需要做的就是在与楼市调控政策不冲突的情况下，想办法提高公司销售收入。“投资者关注的是企业本身的销售业绩，不会太关注净利润率。业绩增长到了一定幅度，企业的市盈率自然会上涨。”

加快周转速度

虽然不少房企去年销售业绩耀眼，但其负债率却依然维持在高位。万科的资产负债率由2011年年末的77.10%上浮至2012年第三季度末的79.4%，雅居乐则在去年年中的资产负债率为72.17%，而其2011年年末的负债率为70.95%。保利地产、富力地产（02777.HK）等多家房企也面临同样问题。

现金流对任何企业都很重要，尤其是属于资金密集型的房地产行业。如果销售速度无法匹配，企业便无法回笼资金。“去年年底市场回暖，销售业绩增长，企业需要融资才能拿到更多的项目，这样必将导致负债率的上涨。”周俊在接受记者采访时表示。

一方面是利润率在下降，另一方面企业要随时调控好自身的现金流，以保证项目可以正常运作。