1200万平方米！上海旧城改造盛宴将持续

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道
    上海日前召开的旧城改造会议称，明年上海旧改总面积将达到1200万平方米，比今年增加200万平方米。
    复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民认为，旧城改造具有“启动需求”的潜在功能。“楼市成交不振时，地方政府往往会通过旧城改造，来保持房地产市场的一定需求。”
加大旧城改造力度
    “上海将加快推进旧城改造工作。在‘十二五’期间，将完成改造中心城区成片二级以下旧里50%的房屋。”上海市住房保障局相关人士表示。
    旧城改造对上海房地产市场来说，究竟有怎样的意义？
    对此，业内人士指出，旧改绝非仅仅对市内一些老住房进行扩建和整修，而是“拆、改、留”，其中最重要的内容是进行房屋征收和拆迁。
    “拆迁是政府在旧改中比较看重的一部分。因为旧里被拆除后，会产生大量新的住房需求。”五合智库副总经理蔡文韬指出，这些需求都是刚性的，动迁居民得到拆迁补偿后将具有一定购买力，这对消化市场库存有积极的作用。
    中原地产研究部经理刘渊认为，2008年下半年房地产处于低迷期时，上海也在城区展开了大规模旧城改造。“2009年5月楼市开始全线走高之后，上海旧改的力度出现了明显的下降。”
    但也有业内人士认为，今年上海着力于旧城改造，其重点并非要解决商品房的库存问题，而在于如何消化即将供应的大量保障房。
    据了解，目前上海中心城区成片的二级以下的旧里房屋就高达640万平方米左右，零星的二级旧里超过80万平方米。
    上海市住房保障局人士表示，未来五年，上海将对杨浦区平凉西块、大桥街道地区、定海街道地区；虹口区虹镇老街；闸北区长安西块、苏州河北岸地区；黄浦区董家渡地区、露香园等地区进行重点改造。
    在进行“改、拆”的同时，上海还加大了15个大型居住社区的建设力度。
    记者在采访中了解到，上海将新开工建设动迁安置房3200万平方米（约40万套），供应2500万平方米(约35万套)。其中，新开工的城区就近动迁安置房为1700万平方米，供应1500万平方米（约18万套）。
    为配合如此大规模的建设和投资，相关部门加大了对旧城改造和保障房建设的资金支持。今年上半年上海为保障房建设的贷款高达685亿元，比年初时增加了175亿元。
    为保证中心城区的改建资金，上海将对市、区两级政府的土地出让收入、财政预算等资金进行统筹，设立市、区两级的旧区改造专项基金。
    知情人士向记者透露，通过专项基金，对杨浦、闸北、虹口、黄浦、普陀等区域的重点推进项目采取市、区合作的方式，以市、区按6∶4的比例进行投资（黄浦区比例为5∶5），以保证旧改能顺利进行。
房屋征收：政府重新上阵
    “经过近一年的开发，保障房将面临如何消化的难题。”同策房产研究总监张宏伟表示。
    今年10月，上海市市长韩正在考察上海大型居住社区时表示，上海累计开工建设保障性住房75万套，到“十二五”期末，上海将完成120万套保障性住房建设。
    据了解，去年上海新供应的保障性住房约26万套，但经过审核后有资格购买保障房的家庭总数还不到10万户。
    业内人士指出，楼市库存不仅仅是指商品房的库存，还包括保障房。
    “与商品房不一样的是，保障房是面对特定群体，有相应的政策性门槛限制。”蔡为民指出。
    “如果是经适房，市民在向所在街道进行申请后，还要通过民政、房管等部门的财产、收入及住房状况的重重申核后，才能确定是否有资格购买。而动迁安置房，则主要用于重大工程或房屋征收中的居民安置。”绿地集团一位内部人士表示。
    上海农工商房产一位不愿具名的高层表示，旧区改造中在对旧里进行改建、对历史文化建筑进行保留、修缮的同时，对旧区的旧房屋进行拆迁和征收，也是很重要的一部分。
    “房屋被征收后，随即就会产生动迁安置的需求。”蔡为民指出，被拆迁居民改善居住条件的需求会比较强烈，这对保障房进入良性循环是很有利的。
    在加大旧改力度的同时，上海的拆迁政策也发生了重大转变。
    “以前基本上都是开发商在拆迁，现在政府重新上阵，但现在不叫‘拆迁’，而是叫‘房屋征收’。为了配合好上海的旧城改造和房屋征收，市里出台了一系列新的房屋征收管理政策。”杨浦区旧改指挥部人士告诉记者，对征收房屋的地块，每个区的政府将委托房屋征收所首先进行第一轮的意愿征询，达到一定比例后，才开始对拆迁地区的房屋进行征收工作。
    “居委会和所在的街道办事处，都要派驻人员对房屋征收所的征收过程进行监督，以保证被征收人的利益得到充分保障。”上述旧改指挥部人士说。

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