房价上涨压力依然存在

    在房地产调控政策相对稳定的大背景下，房地产市场也似乎逐渐找到了节奏感，市场整体表现中规中矩，房价走势相对稳定，且社会舆论对房价涨跌的敏感度在降低。房价稳定是宏观政策调控的主要目标，也是社会各界所希望看到的结果，但房价一时的稳定并不代表今后的趋势，决定房价走势的因素还在不断演变发展。
    对房价的各类预期和预言依然活跃，近期华远地产董事长任志强的“房价暴涨论”值得关注。任志强认为，限购令从三方面促进房价暴涨：一是新增土地供应负增长。2011年以来出现历史上第三次土地负增长，历史经验表明每次土地供应负增长之后房价都会暴涨；二是限购令导致市场上二手房供应不足。依靠增加二手房供应满足市场需求的路子也被堵上；三是限购令并未限制住购房需求。首套自住和首套改善购房需求依然强劲，2012年前9个月新房销售额与以往水平持平，如果后续供应不足，将导致房价暴涨。
    笔者并不完全认同“房价暴涨论”，房价的暴涨暴跌主要是频繁变动的调控政策环境所致。而目前我们可以看到，房地产调控已经进入了相对稳定的运行阶段，调控政策经过多年的试探与调整，已经逐步趋于成熟，政策效果正在不断显现。不过，虽然笔者不倾向房价会再次暴涨，但认为房价小幅上涨和长期上涨的压力依然存在。
    任志强所提到的三个促进房价走高的因素是客观存在的，这可以理解为促进房价上涨的动力因素；但三季度来以限购为代表的紧缩性调控政策的稳定执行，有关领导人对房地产政策的一贯表态和坚持，及我国加快经济结构调整的大趋势，又可视为房价上涨的阻力因素。各种因素和力量的博弈导致对房价的判断异常复杂。因此，笔者也在最新的政策动向和市场数据的基础上，提出当前我国房地产行业面临的几个问题及相关建议。
    首先，官方表态，坚持房地产调控政策不动摇，注重市场和法制手段。面对宏观经济的波动，国务院坚持房地产调控政策不放松，特别是限购政策不放松。但一些地方却出现了“明紧暗松”的现象。如贵阳市提出了“购房入户”的政策等，如果类似政策在各地频现，那么限购的效果就会受到冲击和稀释。温家宝总理在三季度末召开的一系列经济形势座谈会上指出，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。目前的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。我们建议，要将调控措施常态化，并逐步与中长期制度相衔接。我们认为，未来相当长时间内，我国房地产行业政策调控维持三个“不变”：抑制房地产投机不变，继续建设保障房不变，防止房价过快上涨不变。
    其次，土地购置和投资增幅回落恐埋下房价上涨隐患。无论是从房地产用地供应总量来看，还是从房地产用地出让价款来看，今年土地市场仍处于较冷区间。就前三季度整体情况而言，房地产用地出让均价同比有所下滑，同时流标、流拍比例上升，高价地数量减少且溢价率大幅下降。房地产企业在购地方面的资金支出远远小于当期销售收入和去年同期购地投入水平，去库存化仍是当前首选，新购土地意愿不足，企业转产开发现象频现，土地市场尚未出现全面回暖的动力。由于前期土地成交量较少，加之投资和新开工表现为增幅回落，按照市场供求理论，及房地产的开发周期，明年房地产价格有上涨的预期。这种预期目前已经形成，建议有关部门密切关注态势，提早应对。
    再次，房地产市场供求双方已进入深度博弈阶段。“不温不火”是近期楼市运行的特点，总体来看，供求双方存在博弈，但需求方体现为被动博弈，供应方表现为主动博弈。由于限购政策存在，投资投机性需求被大幅压缩，目前市场主要需求由首套自住购房及首套改善需求构成，且需求的释放是细水长流型，而非阵发形式。供应方面，在经过前期市场积累，开发企业资金紧张局面开始缓解，“以价换量”并不那么迫切，开发企业有了进一步博弈的资本。供求双方的博弈是造成当前“金九”失色，“银十”难成的主要原因。建议政府明确政策预期，加大土地供应力度，鼓励房企推盘，降低未来房价暴涨的预期。
    (作者为中房研协技术服务公司研究中心总监）

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