房地产信贷不开闸地价难以持续飙升

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发布时间：2012-07-03 17:18:00

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摘要：房地产信贷不开闸地价难以持续飙升

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者王海春上海报道

   在“红五月”中，可以看出地方经济的软肋。而地方政府的软肋，对于现在处于困境中的开发商来说，则是个利好消息。也正是在楼市回暖的背景下，开发商开始在土地市场出手。
    据了解，今年上半年恒大地产以500多万平方米的数量，成为今年拿地最多的房企。不过值得注意的是，包括恒大、万达、万科、中海、龙湖等房企在内，在土地市场真正出手，都是从5月份开始的。
    第一太平戴维斯刘德扬认为，今年的土地市场还不能真正算得上回暖，因为房地产市场并没有真正见到底。
    “毕竟今年的基调已经定下来了，即调控会继续。在这样的背景下，恐怕开发商的信心还没有真正树立起来。对开发商来说，今年做好销售才是最大的业绩，而在土地市场抄底倒是位居第二位的。”刘德扬说。
6月突现久违“地王”
    在楼市回暖的带动下，土地市场也开始活跃起来，甚至出现了久违的“地王”。
    经过几十轮的竞价，恒大地产于6月18日以13.22亿元的天价，拍得广州市中心一块商业用地，溢价8.3亿元。
    “恒大今年拍地拍得的确挺猛。”中国指数研究院（上海）研究总监陈延彬表示。
    相比起2011年被常元地产拍得的同区域约1.79万元/平方米的商业地王，恒大地产3.29万元/平方米的楼板价几乎是去年广州“地王”的近两倍。因而恒大天河区地块再度刷新广州土地价格，成为广州新“地王”。
    如果说“地王”只是极少数的个别事件，那么土地市场开始回暖则是不争的事实。
    凑巧的是，同样是在6月18日，北京沉寂了两个月的土地市场也出现了争地的现象。
    在18日当天，15家开发商经过三十多轮竞价后，北京门头沟区一幅地块以2.785亿元成交。而50%的溢价率，也创下了北京今年住宅溢价率的新高。
    而上海的土地市场，回暖得更早一些。6月6日上海8幅经营用地集中竞拍，出让面积共19.4万平方米。当天这8幅地块全部成交，其中5幅地块的溢价率超过了20%。
    据了解，广州、成都、青岛、廊坊等城市的土地市场，均出现了回暖的迹象。而大型房企则是拿地的先锋。
    “恒大拿得最猛，上半年拿了500多万平方米，万科、中海也拿了200多万平方米，而万达、保利、龙湖这些大型房企，都是今年上半年拿地比较多的开发商。”陈延彬表示。
    陈延彬指出，开发商前3个月拿地的量并不多，土地交易真正开始启动，是从4月开始。“到了5月才真正活跃起来。”
飙高的是商业地块
    什么原因让房企再次进入土地市场？不少开发商表示，这与商品房市场的回暖有直接关系。
    “盖好的房子都卖不出去了，谁还有心思去买地盖新房子啊？但5月份成交量上去以后，手头有钱了，而且感觉楼市也不会更差了。基于这样的判断，所以也开始准备在合适的时候拿地。”鹏欣集团调研经理望付琦说。
    上海望源房地产公司董事长季宝红表示，楼市交易的回暖，是让开发商下决心拿地最主要的原因。
    “现在土地价格其实已经掉下来了，所以如果手头有钱的话，的确是一个比较好的抄底时机。但手头有钱的房企之所以不出手，是担心房价会继续下跌。5月的这波行情，让开发商看到了希望，而且看到恒大、万科这样的房企都出手，开发商的信心也有所恢复，拿地的积极性也因此提高了。”季宝红说。
    陈延彬指出，万科之所以加快拿地，是因为其土地储备只够开发两年半，而恒大则很可能是出于抄底考虑。
    “恒大和万科上半年的销售业绩都还不错，这两家公司手里都有钱，而且这两家公司都是以快速开发、销售，快速周转的模式来运转的。对他们来说，只要有资金回笼，土地储备越多越好。”陈延彬说。
    5月部分地区土地价格飙高，是否预示着土地价格将开始上涨？
    上海证大房产董事吴洋认为，土地价格大幅上涨的可能性不大。“现在溢价率较高的地块，多数是商业地块。住宅类土地的价格仍然比较低。”吴洋说。陈延彬也表示，现在拿住宅地块的价格还是比较低，即使是溢价率较高的住宅用地，其价格也比去年要低很多。
    据中国指数研究院统计，截至6月上旬，全国20个重点城市的平均溢价率仅有14.6%，住宅用地平均溢价率为12.75%。
    “这样的溢价率，与高峰时期住宅用地动辄40%以上的水平相比，仍有很大差距。”陈延彬说。
    绿城集团董事寿柏年则认为，虽然现在土地价格有所下降，但今年对开发商来说仍然是以销售为主。“很难说明年楼市会真正回暖，因此，首先消化库存，采取谨慎的策略，对公司来说更重要。”寿柏年说。

Q&A

Q=《华夏理财》
A=上海望源房地产公司董事长季宝红

Q：最近又有一些公司在高价拿地，目前部分城市的地价上涨是否会成为新一轮地价大面积上涨的信号？
A：高价拿的是什么土地？是位置很好的商业地块。而且高价拿地的开发商，毕竟是少数。现在住宅类土地的价格仍然处在比较低的价格区间，即使是5月份土地成交量出现了小幅回升，多数土地仍然是以低价成交的。在商品房市场没有出现真正回暖之前，土地不会出现新一轮上涨。

    Q：开发商拿地的积极性，是否比一季度时有所提高？
    A：是的。这与经济走向和政府近期的一些举措有关。中国经济和楼市是负相关的关系：经济如果不好，楼市可能会好一些。在欧债危机的背景下，中国出口量下滑已是不争的事实。而经过2009年“铁公基”的大规模上马，现在各地已经无力再次启动大量的基础建设投资。
    那么，政府自然会想到小幅度启动房地产消费。在这样的背景下，下半年房价见底，甚至微涨，已经是个大概率事件。开发商的日子可能会好过一些，因此在对楼市的信心也变强的时候，出手拿地的积极性也提高了。

    Q：土地价格，尤其是住宅类地块会大幅上涨吗？
    A：商业地块价格可能会上涨，但住宅土地价格大范围上涨的可能性不大。因为做商业的开发商，背后有一个庞大的资本支持，而且盈利模式与住宅也不一样。商业地块价格即使高一些，也可以在未来长时间的经营中被分摊开，还可以享受土地价格增值的收益。
    住宅土地不一样。可以预见的是，政府对住宅价格的监控将是长期的，政府恐怕不会让住宅市场再次大幅上涨。如果面包价不会大涨，再贵的面粉卖给谁呢？又有谁来买这样的面粉呢？

Q：降息后，开发商的融资成本也相应降低，这是否也会促使开发商在土地市场出手？
A：降息降低了房企财务成本，但对开发商的信贷闸门并没有开放。2009年土地价格走高，也与信贷投放有直接关系。2009年中国的广义货币超发了58倍，而美国当年只发了1.9倍。当年中国的货币中，有大量通过银行进入了土地市场，从而引起土地价格上涨。但今年对房地产的信贷仍然较紧。