上海豪宅放量的背后：楼市调控明紧暗松？

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道

    上海房地产市场正在发生微妙的变化。
    截至6月19日，6月份上海新建商品住宅成交48.4万平方米，较5月份上升16.3%。其中，高端房产的集中成交尤为引人注目。
    复旦大学地产运营研究所所长蔡为民指出，近期楼市成交放大，或与政策明紧暗松有关。“扬州政策没有被叫停，传达出一个明确信号，即在一定范围内调控政策可以微调，这无疑鼓励了其他地方政府的跟进。政策的暗中松绑，改变了购房者的心理预期。”
豪宅放量
    “最近发生了一些蛮奇怪的事，5月中旬就有很多客户多次前来看房，但都没有下单。而就在央行宣布降息的前几天，我们这里突然成交了好几套总价在千万元以上的房子。在降息后几天，一个浙江买家在一周之内就把房款一次性付清了。”上海某豪宅的销售经理近日向记者透露。
    乘星行机构总经理李骁向记者指出，一些买家之所以选择一次性付清，与政策有较大关系。
    “经过两年限购，有不少人在上海办理居住证的时间已经近两年，已经接近不被限购的行列；但这些人可能依然被列在限贷之列。因为限购是由地方政府来执行的，弹性空间大一些；而限贷则由银行进行统一审核，如果不符合条件就不能贷款。”李骁说。
    浦东、黄浦、杨浦等一些高档楼盘，均迎来了一小波成交小高峰。其中，单价约11.5万元/平方米的新鸿基凯旋滨江园在5、6月共成交14套，总价在一千万元起售的建发新江湾雅苑，6月开盘后成交了17套。
    据上海永庆房屋统计，5月份，上海内环总价在500万元以上的豪宅成交量环比增幅达到了48.1%。全市总价在1000万元以上的一手豪宅成交量，环比增幅达52.4%，也高于全市平均增幅。
    “豪宅成交量放大，与市场预期改变有很大关系。6月8日的降息虽然并非针对房地产，但却从中解读出一个信息：政府担心经济继续下滑。这也进一步促进了楼市成交量的上升，尤其是高档房的成交量。”同策房产研究部总监张宏伟表示。
扬州新政
成“分水岭”
    对于为何近期出现上海豪宅集中成交的现象，业内人士表示，除了与压抑较长时间的需求近期入市有关系外，政策的暗中“松绑”也是非常重要的原因。
    “买得起豪宅的购房者不可能是第一次购房。不排除买家是卖掉第一套房后进行置换，但更大的一种可能则是，地方政府在调控的操作层面上出现了短期的松动，从而使得一部分买家进入了市场。”蔡为民表示。
    上海一家房产中介的消息人士告诉记者，现在上海一些房产销售公司在向目标客户群体推销房子时，在浦东和黄浦的一些高端楼盘甚至打出了“不限购”的招牌。
    “销售人员也很谨慎。只有确认这些客户是真正的购买群体，并在近期有购房意向的时候，销售人员才会向这些人群透露，一些楼盘可以通过补交所得税等方式帮助买家完成交易。当然，这些购买群体也必须要满足一些硬性条件。比如已经在上海办理过居住证，并居住了一年以上的时间等。如果差几个月，现在是有渠道可以完成交易的。”上述房产中介人士说。
 蔡为民告诉记者，现在有一些购房群体可能已经部分满足了购买条件，在严格执行政策的情况下，依然被列入限购范围；但如果地方政府打一下擦边球，稍微松一下限购门槛，这些群体就符合了购房条件。
    业内人士指出，楼市回暖与地方微调楼市政策有直接关系，而扬州新政则是一个“分水岭”。
    “扬州新政出台之前，地方调控政策的松绑几乎都被叫停；但扬州新政被住建部默许后，很多地方政府已经对调控政策暗中松绑，只是未被媒体曝光。各地方政府认为扬州之所以没有被叫停，是因为并没有触到政策底线，可以效仿。”李骁表示。
 上海一家房企销售部总监告诉记者，在4月份的时候他还认为今年第三季度可能还会降价，但根据现在种种迹象，房价继续下降的可能性已经不大。

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