房地产信托兑付内忧外困 今年到期兑付超过2000亿

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道

   一方面是房地产销售业绩断崖式的下滑；另一方面是到期信托债务的阶梯式猛涨，上千亿级别的房地产信托能否及时兑付，已经成为今年投资界关注的一个焦点。
    中金公司近期的一份报告披露，今年房地产信托到期的规模约2234亿元；而在未来三年，将有高达7000亿房地产信托到期兑现，并预计，今年约10%—15%的信托项目可能会出现违约风险。
    超过2000亿的房地产信托还是引起了监管部门的高度关注，并从多方入手进行风险的摸排和堵漏。
    记者了解到，监管部门近期已就信托资金兑付问题，要求各信托公司密切关注房地产信托执行和兑付情况，做到“提前预防、及时清盘”。
三年7000亿要兑付
    2月10日，由天津信托发行的一款房地产信托提前三个月完成了清算。
    据了解，这款投向房地产的名为“正元投资·信达地产集合资金信托计划”的信托，原本在今年5月才到期，但在信托公司的要求下，该信托实际终止的清算比合约期提早了3个月。
    “我们的确提前3个月结算，但收益率仍按照合同约定向投资人支付。至于提前结算的原因，我们现在不方便向您透露。”天津信托相关人士2月16日告诉记者。
    记者了解到，天津信托提前清算房地产信托并非个案。据普益财富统计，今年已经有3只房地产信托提前清盘，另外两家提前要求清盘的信托公司是华宝信托、中诚信托。
    普益财富分析师赵杨告诉记者，现在房地产信托兑付的问题，已经成为信托界关注的一个焦点。从今年开始到未来三年，都将有巨额的房地产信托面临到期兑付。
    “预计今年将会有超过2000亿的房地产信托面临到期能否及时兑付的问题。”中国企业海外发展中心主任孙飞表示，3月份只是一波小高潮，8-10月才将迎来今年房地产信托兑付真正的最高峰。
    中金公司近期发布的一份报告佐证了孙飞的分析。中金预计今年全国到期的房地产信托规模为2234亿元，总还款额约2500亿元。
    但今年仍不是信托界所要面临的最大考验。
    2013年到期的房地产信托规模将达2816亿元，总还款额达3100亿元；而在今后三年，总共将有约7000亿元的房地产信托到期面临集中兑现。
    中金公司在报告中还指出，预计10%—15%的信托项目可能在今年出现违约风险，需要信托公司自有资金介入或通过资产管理公司收购。
信托同业存款被叫停
    今年超2000亿，和未来三年7000亿陆续到期的房地产信托，令监管部门备感压力。记者在采访中了解到，今年监管部门已经从多个方面入手，开始排查信托中潜在的风险。
    “重点是关注今年房地产信托兑付问题。”赵杨告诉记者，部分地区银监部门已经开始对所处辖区的信托展开排查，一些地区的银监局还要求信托公司进行压力测试，并对房地产信托进行压力测试。
    一家信托公司的经理向记者透露，一些地方的银监会除了要求信托公司上报主营业务的收入，还要求信托公司对其所做的地产信托进行梳理，各信托公司对可能存在的风险进行提前预警。
    “对信托公司进行压力测试的重要内容是，当房价下跌一定幅度时，信托产品的抵押物价格变动情况、地产公司利润变化以及偿债能力；此外，一些地区的银监会还要求信托公司在房地产市场变化的环境下，能否实现盈利平衡做出相应预测。”上述信托公司人士说。
    除了在各地进行信托的系统排查，监管部门近期还对信托保担和信托同业贷款两个方面进行堵漏。
    就房地产信托担保可能出现的风险，银监会对资产担保公司和资产管理公司特别出台了最新的规定。1月，银监会向信达、长城、华融、东方四家资产管理公司发文，要求禁止资产公司未经许可通过提供信托增信、不良资产远期收购等方式为信托提供担保。
    此外，为防止银行借道信托向开发商发放借款，继叫停了票据信托之后，近日监管部门又以窗口指导的形式，叫停了信托公司发行同业存款的短期理财产品。

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