外资行“滚期”放贷暗度陈仓 逃避外债额度管理

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李崇磊 龙葳 北京报道

   近日，国家发改委办公厅发布了一项通知，这项旨在规范境内外资银行申报2012年度中长期外债发生额的指导性文件，却因为其中涉及了外籍人士申请个人住房按揭贷款的内容，引起了社会的广泛关注。
并非刻意限制外籍人士
    一位接近发改委的消息人士告诉记者，这份文件只是一份很普通的公函，目的是让外资独资银行和中外合资银行在2月底之前完成今年中长期外债额度的申报，并且告知相关申报材料的格式以及报送时间。其中涉及外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求不予安排中长期外债额度，主要是为了降低期限错配风险，并非刻意限制外籍人士申请房贷。
    记者在国家发改委的官方网站上找到了这份名为《关于境内外资银行申请2012年度中长期外债规模有关问题的通知》的文件。记者注意到，这份文件的下发日期是2012年1月21日，其中涉及外籍人士购房的内容出现在文件的末尾，篇幅并不多，不到100个字。其中明确指出：“为降低期限错配风险，我委在核定中长期外债额度时，将主要考虑固定资产投资项目贷款的外债需求。对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度”。
    该消息人士进一步向记者解释了期限错配的含义。所谓的期限错配风险，主要是由于短存长贷的情况而产生的。同时他也承认，外籍人士的个人住房按揭贷款不予安排中长期外债额度，可能会影响到今年各大外资银行对于个人住房按揭贷款的发放。
    有关部门一向非常重视期限错配风险的管理，以至于在去年叫停了银行超短期理财产品的发行。而此次涉及到个人住房按揭贷款可以视为其一贯政策的延续。去年底，中国国家外汇管理局副局长李超就曾对外表示，中国在推动资本项目可兑换过程中，适当时候要对短期外债加强管制。他在参加某杂志举办的年会时称，中国短期外债占比较高，但风险并不大，但要密切关注外债带来的货币错配和期限错配风险。
外国人房贷多选外资行
    中原地产的置业顾问刘东告诉记者，据他了解，外国人在中国买房的主要是以投资为主，自住的情况并不多。外籍人士在北京买房可有两种付款方式，可以全款，也可以按揭。全款购房的手续非常简单，只需提供护照和外国人居留证或外事部门颁发的身份证件，或临时来华的入境、居留证件即可。
 如果外籍购房者要申请个人住房按揭贷款，则需要满足几个条件。首先，就是申请人必须在北京有固定工作，其次，必须有当地中国公民提供担保。有了这两个条件，申请人还要向银行提供几个证明材料，分别是身份证明、婚姻证明、资信证明。资信证明是指外籍人士所在国会计师事务所的家庭年度财务报告、股票交易单、政府税单等。这些都要经本国外交部或外交部授权的机构和我国驻该国使馆和该国驻中国大使馆的确认，银行对这些证明材料审核后，就可以发放住房按揭贷款，其余标准如贷款利率等和国内公民享受相同待遇。
 刘东告诉记者，由于很多外籍购房人的首付款需要从国外银行以美元形式汇款，贷款则只能在国内银行办理，因此大部分外籍人士都会选择在外资银行申请个人住房按揭贷款。
 实际上，随着人民币兑美元的不断升值以及过去几年中国房地产市场的火爆程度，很多境外投资者纷纷选择来中国投资房产。用美元购买了人民币计价的房产以后，既能享受人民币升值的收益，又能从中国房价飙升中获益。
银行方面或早有对策
 相对于中资银行来说，外资行在海外外币资金拆借、开发外籍客户境内高端楼盘房贷等业务上具有优势，且相关业务量占比较大。因此，将提供个人住房按揭贷款产生的外债需求从外资银行的中长期外债额度中剥离，对于外资银行在国内的外币个人房贷业务影响不言而喻。
 不过不少外资银行早已准备了一些办法来应对这个变化。一家外资银行的房贷专员告诉记者，主管部门此前已经多次提醒银行注意期限错配风险，银行方面对于相关政策的出台也有心理预期。由于期限错配风险主要是由于短存长贷而产生的，因此银行在外籍购房者申请个人住房按揭贷款时，也会相应地缩短贷款期限。
 一位银行界的从业人士也认为，过去外资银行靠活期存款以及保证金存款等稳定性较差的负债来支持缺乏流动性的长期贷款，使银行的信贷创造能力受到严重制约，也使其面临潜在的流动性风险。特别是一些资金实力较弱的小型外资银行，防范期限错配风险的能力并不强，但是对于很多中小型外资银行来说，个人房贷业务在全部业务中的占比比较大。针对发改委出台的这项政策，这些银行可能会采取“滚期”的办法，也就是将中长期房贷转化为若干期短期贷款，这样一来所产生的外债需求，就能规避发改委的额度管理，而由外汇局来核定。　　

新闻背景
限制外籍购房者的投资性需求

 外国投资者对于中国楼市的投资，确实推高了国内的房价。针对国际热钱不断涌入国内的房地产市场，有关部门也出台了相应的限制政策。早在2006年7月24日，建设部、商务部、发改委等国家六部委就联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规定：“在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。”“符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。”
 随着2007年房地产市场的火爆，上述政策的限制效力日益减弱，随即住建部下发控制外商企业和个人购买二套住房的临时规定，严格限制外商投资房地产。但2008年底，为刺激需求、拉动内需，有关部门却将这一规定取消。
 2010年11月4日，在房产调控逐步深化的背景下，住建部和国家外汇局联合发布了《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，规定境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李崇磊 龙葳

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