瑞安地产17亿收购上海物业 罗康瑞启动商业地产上市计划

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道 

一项对上海商用物业的收购，揭开了瑞安系商业地产的新计划。 

瑞安地产近日公告称，公司将从控股股东手中以约17亿元的价格收购上海核心商圈的办公楼和酒店。记者在采访中了解到，这些收购行动是在为瑞安集团旗下正在筹备中的第三家公司进行铺路。收购上述商用物业只是瑞安集团新战略的一部分，瑞安集团此后可能仍会有一些收购商业项目的举动。 

瑞安集团董事会主席罗康瑞表示，之所以考虑将已建成的商业物业划至新的公司，是因为这可以让瑞安集团的各条房产业务更清晰。虽然目前罗康瑞的这个商业地产上市计划还没有列出明确的时间表，但瑞安集团的商业地产公司上计划其实已经开始实施了。 

为新商业地产公司铺路 

记者近日了解到，以“新天地”房产系列而著称的瑞安集团，正在紧锣密鼓地筹备其商业地产公司的上市计划。 

瑞安地产9月12日公告称，公司将从控股股东瑞安投资手中以不高于21．71亿港元（约合17.81亿元人民币）的价格，收购位于上海新天地商圈瑞安广场80%股权和新天地朗廷酒店66.7%%股权。 

这笔看似简单的收购商业地产背后，其实蕴含着丰富的内容。 

记者在采访中了解到，瑞安地产此次收购上海商用物业，其实是在为其“瑞安系”的第三家主营商业地产的公司在铺路。 

“这次瑞安地产收购的主要资产是位于上海市中心区的写字楼和酒店。此后还会有一些商业地产的收购、重组。瑞安集团董事局主席罗康瑞希望将旗下几家公司优质的商业房地产资产分拆后，成立一家独立的商业地产公司，并在近几年内打造瑞安系的第三家上市公司。”瑞安集团相关人士9月14日告诉记者。 

“瑞安房产想把商业部分独立出来，并将这部分资产进行打包上市的想法，已经酝酿了很长一段时间了。”同策房产董事长孙益功向记者表示。 

在今年年初时罗康瑞就曾表示，瑞安集团之所以考虑将已建成的商业物业划至新的公司，是因为这可以让瑞安集团的各条房产业务更清晰，并可通过分拆出的业务在资本市场上自筹资金。 

根据瑞安房产2011年半年报，瑞安房产已投入使用的商业投资物业面积约43.9万平方米（不包括大连天地），其中39%为办公楼，60%为商业综合体。截止6月30日，已建成使用的商业物业价值约145亿元。 

“把商业地产分拆出来，主要是因为我们商业地产的价值被低估。上海新天地在建成后的十年时间租金翻了近12倍，其最高租金报价已经超过了100元/平方米/天。但这些价值和住宅业务放在一起，很难显示出其价值的增长。”瑞安集团一位经理告诉记者。 

高纬环球中国区研究部负责人张平在接受记者采访时指出，从房地产未来发展趋势看，一、二线城市核心区的商业地产的增值空间可能比住宅更大。“而持有、经营这些资产庞大的商业资产，也需要一个更专业的公司和团队。”张平表示。 

记者从瑞安集团方面了解到，目前这家新公司还没有上市的时间表，现在主要是为独立的商业公司做各种准备。而商用物业的收购，其实正式启动了这个商业地产计划。 

瑞安系将重新整合？ 

有业内人士指出，而这个庞大的商业地产计划，可能会涉及到罗康瑞旗下的瑞安系公司。 

据了解，此后瑞安系的房产也将对旗下庞大的地产业务进行一番资产的整合，可能还会转让瑞安建业旗下部分水泥业务。而此次收购的约20亿的商业物业及6月底投资约80亿的虹桥项目商业项目，未来都可能成为这家新公司的主要资产。 

目前,瑞安集团旗下拥有瑞安建业和瑞安房地产两家上市公司。瑞安建业2006年与瑞安地产分离独立上市后，通过“中华汇”系列专攻烂尾楼的特殊房地产业务外，还经营水泥和建筑业。今年3月份瑞安建业与私募基金SoTan在海外共融资4亿美元，专门用于投资中国内地二线城市特殊情况房地产项目。 

就在瑞安房产宣布收购上海物业后不久，9月14日,领盛投资管理有限公司表示，通过旗下领盛亚洲机会III基金，以4.4亿元的价格从瑞安建业手中收购了成都一幅地块49%的股权? 

“收购需要资金，商业地产对资金的要求尤其高。一手收购另一手出让，应该也是资金方面的一种准备。”中原地产研究部总监宋会雍认为。 

而罗康瑞旗下另一重要成员——瑞安地产的主营业务为开发高档住宅和“新天地”系列商业综合体项目。 

根据瑞安房产披露的信息，目前瑞安房产占可供出租和销售的土地储备约为840万平方米，其中42%作住宅用途，33%用于办公楼，25%为零售、酒店和服务式公寓开发。即瑞安房产开发的项目中近六成为办公楼、酒店和商业综合体。 

一家房产机构高管告诉记者，145亿只是已投资使用的规模，瑞安地产商业项目的资产规模未来几年可能翻三倍都不止。“未来几年,瑞安将有数量庞大的商业地产建成并投入使用。仅今年6月底投资的上海虹桥商业综合体项目总投资就高达80亿。此外还有重庆、武汉、大连几个城市将建成的项目。”上述人士说。 

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