降价年：楼市还有多少牌可打

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 公培佳 北京报道

    1月9日，国家发改委、国家统计局的最新调查显示，2008年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，涨幅比11月低0.6个百分点，环比下降0.5%。这是自2005年7月以来首次出现同比下降，也是2008年8月以来连续第5个月环比下降。
    此前的1月6日上午10点，在国务院新闻办公室的“新年第一会”上，住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、央行四部委联手给房地产业“新年团拜”，介绍关于促进房地产市场健康发展方面的措施落实情况。
    “税收新政效果会滞后。”同样在6日，财政部税政司副司长王晓华这样向记者解释新政连发仍难掩楼市萎靡的原因。四部委“团拜”时虽力挺楼市健康，但均未确认新刺激方案。中房协副会长朱中一对记者称：“刺激楼市政策的力度已很大了，中房协能想到的政策基本都出来了。”
    对此，财税部门官员私下里对记者表示，很难再腾出减税空间了，即使会有政策细则跟上，相关部委要做的可能更多的是敦促开发商继续降价。

是滞后还是不买账？
    记者梳理材料发现，自去年9月15日一年期人民币贷款基准利率下调0.27个百分点以来，央行在百日内已是5次降息、4次下调存款准备金率。同时，财税部门在10月、11月、12月连续3次减免房地产业税负。国务院更是史无前例地连续召开常务会议，陆续出台“国十条”、“国三条”和“国六条”，来稳定发展房地产市场。就在2008年的最后一天，国务院还发布新规为外商投资楼市松绑。政策不可谓不多，力度不可谓不大，但市场反应却不尽如人意。
    国家统计局公布数据显示，2008年前11个月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，全年不足6亿平方米。其中，北京地区前11个月住宅销售面积738.9万平方米，同比下降了52.4%。而全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅已连续11个月下降。
    据央行金融市场司副司长霍颖励介绍，去年11月末全国房地产贷款余额5.24万亿，比上年同期回落了20.6个百分点；其中个贷回落幅度最大。
    “以前是敢买但买不起，现在是既不敢买又买不起。”多次参加房龙网组织的看房团成员王女士谈起购房经历唏嘘不已。买不起是因为房价还未降到心理价位，不敢买是认为房价还会进一步调整。
    王晓华在新闻发布会上对记者承认，税收优惠政策可能有一定的滞后才会显现出效果。但更多的原因很可能来自市场对政策不买账。

新政“空白期”
    1月6日的新闻发布会上，霍颖励透露，央行正在牵头拟定一个房地产投资信托基金工作方案，已经形成了初步的试点总体构架，正在和有关部门会商，报国务院同意后进行试点。
    王晓华则表示，2008年对房地产市场税收政策调整比较密集，2009年是不是要出台新政策，要根据2008年政策的执行情况来定。如果执行得好可能会延续这些政策，如果执行得不好，才会考虑是否有其他更好的政策措施。
    市场人士分析四部委联合表态却发现，这场被开发商寄予救市希望、被购房者寄予降价希望的“新年第一会”并没有多少实质内容：央行措施主要考虑风险，短期内很难让开发商得到实惠，而税收优惠更是没有进一步的消息。
    “新年四部委集体亮相,力挺房地产业健康发展，意味着各方对房地产政策已经形成共识。”全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，政策很可能要观望一段时间，目前会重点在精神层面来提振楼市信心。
    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则认为，2009年减税空间还是有的，比如房地产二手交易环节的税收应回到2005年之前，营业税等还可以考虑再降。
    对此，上述财税官员并不认同。在1月5日举行的全国财政工作会议上，财政部部长谢旭人承认，去年11月份财政收入增速下滑至-3.1%，12月份继续下滑；2009年将是财政十分困难的一年，预计全国财政收入增幅明显下降，同时支出压力进一步加大。
    而涉及货币政策，记者多方打听亦未证实会有全国性政策出台。朱中一表示，该出的都差不多了，下面就看地方政府落实和出台新的房地产刺激政策了。

存量房“威胁”
    元旦“小长假”期间，全国楼市上演了一次小高潮。一边是刺激新政作用下，买卖双方均产生了些许遐想；另一边，开发商趁机祭出了降价狠招。
    数据显示，假期3天，京、沪、杭三地看房和成交量均有上升。其中北京“我爱我家”旗下各门店的交易量较去年同期增长17%。然而好景不长，假期热情过后迎来的却是更冷的冬天。
   “怎么一下子有那么多房子了？”王女士找到的原因很简单，她发现，和往年人多房少不同，现在看房的人远没有要卖的房子多。
    北京现有的房子要3年才能消化掉！这一点都不夸张，据北京市房地产交易管理网的数据显示，截至2008年12月底，北京市全年滞销住宅套数近36万套。要知道2007年牛市时才销售了12万套。　　
    中金公司最近发布的《2009年宏观经济展望研究报告》显示,在目前的成交量下,北京、上海、深圳等全国15个城市现有的商品房库存,至少需要约27个月才能消化。因此，瑞信最近将中国地产的2009年平均每股盈利预测分别下调了35%。
    重压之下，6日举行的“2009中国地产新视角高峰论坛”上，潘石屹、冯仑、任志强等地产大佬对楼市走向的看法分歧严重。
    一位知名开发商告诉记者：“现在很多开发商包括我在内公开都在说最坏时刻已过去，其实我们心里都明白，一是在给自己打气，二是拉不明方向的同行作垫背的，三是煽动消费者积极性。实际上，我们都在做最坏打算。”

开发商惟有自救
     住房和城乡建设部副部长齐骥在新闻发布会上表示，目前各地房价出现了一定的回落，但与社会预期还有差距，仍高于普通居民的支付能力；激活房地产市场的关键还在于房价的合理定位。
    “企业应该主动顺应市场，以合理的价格和过硬的质量促进商品房的销售。”朱中一称。聂梅生也认为，楼市走向理性的路上，房地产利润肯定会和之前的构成不一样，尤其是房价会有一个大的变化。
    潘石屹最近公开言论中似乎更看好商业地产，而对于住宅市场，则天天提醒自己处在萧条中，处在经济衰退中。
    现在兰德地产咨询公司总裁宋延庆在接受开发商客户咨询时，都会反复推演，最终还是认为2009年的楼市不可能回暖，给出的建议都是：不要过于奢望救市效果，应主动调整发展战略规划，特别是要敢于面对现实。而现实就是：其实问题比想象的严重。
    北京市发改委主任张工1月5日公开表示：“2009年北京房地产平稳止跌不易，进一步下滑的风险仍然存在。”
    多方作用之下，2009年很有可能就是中国房地产行业的“降价年”。

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