老潘的烦恼：150亿怎么花

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发布时间：2011-03-18 21:15:01

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摘要：老潘的烦恼：150亿怎么花

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者王冰凝北京报道

   严厉、密集、持久的调控政策对大部分开发商来说，面临的最严峻的危机势必将是资金问题，但对SOHO中国这一采用另类经营模式的商业地产开发商来说，其董事长潘石屹遭遇的最大的挑战却是土地和项目稀缺的问题。
    3月15日，SOHO中国公告称，将以现金约7.88亿元人民币收购上海复兴路SOHO项目额外的31.52%股权，使公司持有的项目股份增至80%。SOHO中国在上海房地产市场势在必得的决心可见一斑。但随着京沪两地核心地段资源越来越稀缺，SOHO中国要维持目前业绩稳定发展的态势也面临着挑战。
至少16亿获利空间
    潘石屹缺的显然不是钱。
    在SOHO发布了2010年良好的年报后，潘石屹表示，SOHO中国去年年底的现金余额是210亿元。公司将今年的收购目标确定为150亿元人民币。而能否找到合适的收购项目对SOHO中国则是至关重要的。
    而此次出手上海复兴路SOHO项目便是2011年首战。而SOHO中国表示，将会通过进一步收购剩余股权的行动，从而最终持有复兴路SOHO项目100%的股权。
    据记者了解，在SOHO中国进行股权收购之前，上海弘圣房地产开发有限公司股东为上海盛大房地产开发有限公司及华丽家族，分别持有48.4761%、51.5239%股权。而“复兴天地中心项目”是上海弘圣房地产开发有限公司旗下唯一的一个项目。2010年10月，SOHO中国以12.12亿元受让上海盛大房地产持有的弘圣房地产48.4761%股权，与华丽家族共同开发“复兴天地中心项目”。
    显然，SOHO中国势在必得的决心让华丽家族赚了个大便宜。
    早在2009年，华丽家族与盛大房产签订股权转让协议，欲以约7.99亿元收购盛大房产持有的48.4761%股权，全部持有弘圣房地产。但在2010年10月，华丽家族向盛大公司支付了约4.5亿元之后，未能继续支付剩余约3.33亿元的转让款。双方约定，盛大同意在收到华丽家族支付的转让尾款3.33亿后，将标的股权转让予华丽家族指定的第三方。随后SOHO中国作为受让方，以12.12亿元的代价收购盛大持有的48.4761%股权。此次又以7.88亿的代价再收入该项目额外的31.52%股权。
    不过国奥地产分析师告诉记者，虽然SOHO中国属于高价得到了此项目，但因该项目位于上海核心城区，项目升值潜力较大，预计未来可实现销售收入超过65亿元，从目前该项目计划的总投资金额27亿来核算，SOHO中国尽管重金得到此项目，但即使后期再花5亿左右购完剩余股权，潘石屹仍然能从中获得净利润至少16亿。
京城资源匮乏的隐忧
    对SOHO中国来说，不惜重金进军上海，很大一部分原因是北京核心地段可供SOHO中国开发的资源越来越稀缺。
    据记者从SOHO中国了解，继2009年收购SOHO东海广场、正式进入上海市场后，在一年半时间内，SOHO中国四度出手，布局上海的南京西路、外滩、虹桥交通枢纽和淮海中路四个最繁华、交通最便利的黄金商业区。
    “凸显SOHO中国全面拓展上海市场的纵深发展战略，更表明SOHO中国对上海市场的格外重视。SOHO东海广场的销售业绩和公司在上海的顺利发展进一步印证了SOHO中国的品牌和商业模式在上海取得了成功。”SOHO中国相关负责人称。
    这显然也是SOHO中国不惜牺牲成本来拓展上海市场的结果。
    虽然潘石屹称，今年集团可销售金额逾260亿元人民币，未来至少5年至6年的发展重心仍会在上海及北京。
    但实际上，在北京，SOHO中国的发展空间已经极为有限了。
    “潘石屹宣称，希望未来北京和上海的投资比例可以达到1:1，同时要扩大上海市场，这显然也是因为在北京拿地实在太难，而资源稀缺太严重，所以SOHO中国才会不惜重金将战略重点转移至上海市场。”国奥地产分析师说。
北方老客户流失
    对于未来，断言将有5成开发商被淘汰的老潘对SOHO中国也有着转型计划。
    客户群的变化首先逼迫着老潘转型。
    从客户来看，潘石屹曾告诉记者，温州炒房团最早曾是SOHO中国的老客户，但最近几年已经在其旗下楼盘中人迹罕至。而近几年，主要分布在陕西、山西、内蒙古等地的能源行业类客户是SOHO中国的大客户。
    但随着SOHO中国大举东进上海，2010年以来，SOHO中国的客户群又在发生着新的大变化。
   “现在的客户逐渐分布到全国各地，而且大的客户比较多，2010年以来，一次性购买5000万以上的客户从金额上占到70%以上。”潘石屹坦承，公司在过去十年一直拥有一批非常忠实的客户，包括山西、内蒙古、陕西以及河北的忠实客户。但到了上海之后，北方的客户居然只有一个，剩下的客户全部是长江三角洲的客户。
    潘石屹同时也意识到上海、北京好的地段越来越少。他指出，“此前的SOHO中国一直是销售物业，不持有物业。2011年，SOHO中国将加大持有型物业的比例，以后可能公司的销售收入和租金的收入将达到平衡。”