保障房量变地产业质变

作者：程凯

来源：

发布时间：2011-03-11 22:42:15

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摘要：一年365天，说长不长，说短不短。

程凯

   一年365天，说长不长，说短不短。对于普通百姓来说，他们最关心的买不起房、住不起房难题，要花上一年时间解决才见效，的确有点长；但是要想到房价单边上扬牛了已经十年，花上一年时间才见效，又不算长，很可能还短了点，两年可能更稳妥，五年也许才稳固。
    “风物长宜放眼量。”以前是针对股市说的，鼓吹的是股票涨，现在需要针对楼市看，衡量的是房价跌。
    就在今年全国两会即将圆满结束的时候，一直被反反复复定性为“只缩量、价不降”的楼市终于出现了下跌的迹象，重点城市北京某主要开发商的主力楼盘之一，新一期开盘价比上一期降幅超过10%，搞得刚刚买了房的人严重心理不平衡，还得不到舆论的支持和同情。
    出现降价，星星点点，这还只是一个开始。
    还记得去年两会，因为温总理在会前回答网友提问时宣布要在任内解决高房价，结果当年两会硬是开成了“地产两会”，当时我在这里写下专栏的开篇“没有挤不掉的泡沫，只有下不了的决心”，坚持所谓挤泡沫决不只是降低房价的增幅而是切实降低房价。
    结果呢，不是决心不坚决，实在是“敌人”太顽固。
    再看今年的两会，大家关心的还是房地产，但是说起来有了更多的“火力点”，限购令、房产税、保障房，说着说着，房价终于开始降了，为什么降？今天是因为限购令。明天呢？是因为保障房。限购令，是下猛药，保障房，却不是“急就章”。
    所以，我得更正“没有挤不掉的泡沫，只有下不了的决心”这句话，因为决心再大，路走的不对也不通，原以为一个泡沫化的市场，用市场化的手段自然就能解决，比如资产泡沫最恐惧的利率价格，比如流动性最担心的存款准备金率。但是，利息也加了，存款准备金率也提了，却总有开发商用不完的钱，流动性是可以自己复制自己的，并不完全掌握在政府货币主管部门手中。
    事实一再证明，泡沫化的房价是不受监管的市场本身造成的，一个不受控制的市场往往得不到原教旨主义者所谓的“帕累托最优”，反而经常是格林斯潘嘴里说的“非理性繁荣”。
    市场化的手法解决不了市场化的难题，难道要用行政的手法？这往往是最受人诟病的，比如现在正在全面铺开而且暂时看不到截止时间表的限购令。住建部部长姜伟新最近表示，限购令何时结束，“眼下还没有想好”，“控制房地产市场价格并无万全之策。”行政的手法是不能长久的，因为行政的手法经常会造成不公平，一刀切，搞得姜伟新对记者说出了这样的话：“不合理的事情特别多，如果您能想到万全的办法，我用您的办法。”
    市场的手法不成，行政的手法不妥，到底怎么办？答案只剩下保障房，尤其是其中的公租房，才是政府干预市场，或者说纠正市场的最佳手段，承认市场的不足，承认政府应有的让“居者有其屋”的责任，大力发展保障房。
    一方面是保障房，加大市场供给，一方面是限购令，控制投资需求，供需两边下手，两手都要硬，这是一个并列关系。有意思的是，SOHO中国的潘石屹以另外一种逻辑把限购令和保障房联系起来了。老潘说，保障性住房大部分是公租房和廉租房，只有建好房子后才能满足市场的需求，从计划、土地供应到建成大约需一两年，这期间土地供应量的50%到70%要做保障房，商品房供应的土地减少，很容易因供应的减少导致房价的暴涨，所以各地政府实施了限购令。
    无论是两手都要硬，还是因为抓保障房而采取了限购令，总之一句话，保障房量变，房地产业就要质变。
    最早给保障房加量的是国务院副总理李克强，掷地有声地说出了“今年1000万套保障房是硬指标”，接着在两会安排的新闻发布会上，住建部副部长齐骥赋予了1000万套更多的内涵：
    齐骥预计在十二五期末，或在十三五第一年或第二年，将有20%以上家庭住房通过政府的保障或者政策支持来解决。
    这样的数据能让我们想到什么呢？
    在十多年住宅市场化之前，10个家庭中10个家庭都住公家的房；楼市牛市这十年，名义上10家的房子都应该由市场来解决；今后五到十年呢，按照齐骥的估算，10个家庭中，8家人买房，2家人租房。
    政府从什么都管，到什么都不管，再到不该管的不管，最后到该管的还得管，这不仅是政府的进步，也是市场的进步。在政府和市场的关系之中，明确了政府不能包揽一切，市场也不是无所不能，新的关系是“政府的归政府，市场的归市场”。
    保障房还会争议不断，还会有千难万难，无论如何我们必须明白，保障房建设，决不仅仅是量的增长，而是质的改变。从量变，到质变，才是真的变。