热门标签

首页证券正文

新地块福祸未知 凤凰重组耀华二次闯关

作者:吴君强

来源:华夏时报

发布时间:2008-12-20 22:24:00

摘要:新地块福祸未知 凤凰重组耀华二次闯关

新地块福祸未知 凤凰重组耀华二次闯关

 

 

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 吴君强 北京报道

    江苏凤凰对ST耀华的第二次重组,注入主体仍是旗下的房地产公司凤凰置业,所谓的新“内容”——5000万股的南京证券在第一次重组投票前已经承诺,而花了8.1亿拿到的南京雨花台区西营村地块,在房市持续低迷的大势之下,是福是祸还不可知。
    12月24日,股东大会将对新方案进行投票。第二次重组,凤凰集团是否志在必得?凤凰集团办公室主任高红光给《华夏时报》记者的回答是:“我没这种感觉,一切顺其自然。”
新地块福兮?祸兮?
    早在2007年12月,ST耀华便宣布凤凰集团将重组ST耀华,以资产置换方式实现借壳上市,但在今年8月6日的股东大会上重组议案未获通过。当时的方案是由ST耀华以其全部资产和负债与凤凰置业100%股权进行置换,本次方案的交易方式未有变化,注入资产内容也未有本质变化。新重组方案中,南京5000万股权转让也并不是新鲜事,早在第一次重组股东投票前夕,凤凰集团就承诺将这部分股权注入。
    此次新重组方案中,南京雨花台区西营村地块作为一个新的资产,拟注入ST耀华。3年来,这块地几经转手,到了凤凰置业的手中,价格已经翻了数倍。
    2005年,南京宁南房地产开发有限公司仅以3000万元拿下了这块毛地,同时,紧邻西营村的北西营村地块也被该公司以6000万元的价格买下,2006年4月,这两块地被南京市国土局收回。时隔一年,2007年11月,这两块地以2亿元人民币,挂牌出让给香港德盈集团投资有限公司,这个价格,是2005年的9000万转让价的2.2倍。按照同比计算,西营村地块的价格涨到了6600万元。9个月后,凤凰置业接手了这块地。
    2年,4次流转,地价也直接飙升。凤凰置业在重组说明书中披露,目前南京凤凰置业已支付拆迁费、补偿费、土地出让金等合计8.12亿元。按照3的容积率计算,西营村的楼面地价为4190元每平方米。高红光接受本报记者采访时,不愿透露各种费用的比例,只表示,8.12亿就是德盈集团转让给凤凰集团的总价格。
    南京一位地产资深人士告诉记者,综合考虑,凤凰云翔的开发总成本可以控制在每平方米9000元左右,而目前楼市周期仍然向下,与凤凰置业一街之隔的某楼盘已经从最高峰每平方12000元的价格下跌至10000元左右,凤凰云翔在未来即使有利润,空间也不大,在无明显的品质优势情况下,凤凰云翔前景不能盲目乐观。
    记者注意到,凤凰集团在重组说明书中强调,“凤凰置业文化地产开发项目大都通过政府的定向‘招拍挂’形成,因政府对定向资格的限制造成其他普通地产商难以参与竞价,凤凰集团可以按较为经济合适的价格获取”,“能以较低的成本拿到最好的商业地段的土地”。
    实际上,凤凰置业近几年来在南京土地市场上,高调高价拿地颇受关注,地价成本并不低。2005年1月,还被称为地产“门外汉”的凤凰置业,以人民币3.3亿元的“天价”摘取“南汽南地块”,震动南京地产界。
    2007年1月,凤凰置业参与南京河西地铁所街地块的竞标,经过78轮激烈竞拍,凤凰置业联手和凤凰集团旗下的晟基投资有限公司以10.1亿元摘得,这个价格高出底价4亿元,平均下来,地块楼面地价也高达4169元每平方米。
    此外,凤凰山庄的拿地总价为2.1亿,苏州文化城掏出了3.61亿土地出让金,总共6个项目中,只有位于板仓街188号的凤凰云海项目的地是无偿划拨的,成本仅2578万元。总体而言,与其他房地产公司相比,凤凰置业并没有表现出在拿地方面独特的政策优势。
“文化地产纯粹是个概念”
    凤凰集团抛出的故事就是“文化地产”。
     在重组说明书中,凤凰集团宣称,要打造江苏省文化CBD,凤凰置业的最大优势在于“文化地产”,目前所拥有的土地板块的总体特点是“文化溢价”。
    凤凰置业的前身系凤凰集团的文化书城建设指挥部,凤凰集团房地产建设项目始于2001年,先后建设了泰州书城、张家港书城、丹阳书城、新港物流中心、江苏国家图书中心等,但这些项目的所有权并不在凤凰置业,凤凰置业只是扮演一个建设者的角色。
    2005年,以江苏国际图书中心工程项目为核心组建凤凰置业,开发了凤凰和鸣苑,凤凰置业才算有了自己的资产。凤凰和鸣苑开发已经完成,目前凤凰和熙北地块正在建设中,另外4个项目都仍在拟建和审批中。截至2008年9月30日,凤凰置业员工仅有82人。
    按照凤凰集团的构想,在国家当前大力推进文化产业发展的大局下,随着我国城市化进程的快速推进,城市化和城市现代化必然对文化消费提出更多的需求,而以书店为文化消费提供硬件支撑的文化地产业务,必然有着巨大的发展空间。具体来说,凤凰置业以与凤凰集团图书发行网络的关系,借书店的“壳”,优惠获得城市中心土地,然后发展囊括书城、影城、商业地产和住宅地产等综合体的“文化Mall”产业。
    事实又是怎样?
    记者调查发现,凤凰置业在建和拟建的6个项目中,明确提出有“文化”配套建设的仅有3个,其中,凤凰和鸣苑项目建设了少儿培训基地和江苏少儿书店。凤凰和熙项目中规划了江苏教育书城,苏州文化城则要到2009年开始分期开发,具体建设何种文化产业并未有详细说明。
    “少儿培训基地和江苏少儿书店大概1000多平方米,房子已经建好了,但还没有投入使用,凤凰和熙项目中将建设4000平方米的江苏教育书店。”凤凰置业总经理齐世洁18日在电话中对《华夏时报》记者说。
    事实上,和鸣苑的开发面积近14万平方米,1000平方米的少儿培训基地和江苏少儿书店,仅是其总面积的0.71%。而江苏教育书店4000平方米的规模甚至不及一个二线城市大书店的规模,凤凰集团建设的张家港书城和丹阳书城规模都在一万平方米以上。即使是“苏州文化城”,其建设的重点仍是精装修单身公寓,高档写字楼与集中式商业办公。对此,齐世洁不愿就此做更多评价,在回答了记者的两个问题后,挂断了电话。
    “文化地产纯粹是一种概念。”华泰证券一位分析师对记者说,众所周知,凤凰集团实力非常雄厚,是国内出版界的龙头企业,打造的房地产企业自然也要贴点“文化标识”,不过他承认,凤凰置业手中的几个地块的位置都不错,此外对该公司并无太多印象。
    “凤凰的背景是很厉害的,不过,他们在地产行业的经验不多,第一个楼盘凤凰和鸣苑,因为位置好,主要是卖给了集团内部职工,算是福利性质的。”南京某民营房地产企业营销总监告诉本报记者,凤凰和鸣苑内部消化在南京地产界是公开的秘密,凤凰置业一度也被称为凤凰的“自建房公司”。
    凤凰集团相关人士18日接受记者采访时并没有对此否定,只是表示,楼盘销售情况可以去南京房产局网站查询,买主中也不排除有集团内部职工。

 

华夏时报订阅电话
北京(010-59250200)  (010-59250001) 上海(021)52890785  深圳(0755)81197099
全国各地邮局均可订阅:邮局订阅电话:11185

 

 

 

查看更多华夏时报文章,参与华夏时报微信互动(微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」)

(10)收藏(0)

0
ArticleMeta Object ( [_new:CActiveRecord:private] => [_attributes:CActiveRecord:private] => Array ( [id] => 2124 [article_id] => 2126 [source] => 华夏时报 [allow_comment] => 0 [show_column] => 0 [editor] => admin [url] => [remark] => [create_time] => 0 ) [_related:CActiveRecord:private] => Array ( ) [_c:CActiveRecord:private] => [_pk:CActiveRecord:private] => 2124 [_alias:CActiveRecord:private] => t [_errors:CModel:private] => Array ( ) [_validators:CModel:private] => [_scenario:CModel:private] => update [_e:CComponent:private] => [_m:CComponent:private] => )