房贷利率固定转浮动违约金可“商量”

来源：华夏时报

发布时间：2008-12-20 22:20:00

摘要：房贷利率固定转浮动违约金可“商量”

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者朱湘莲北京报道

    央行近期连续降息，现在央行规定的5年以上的房贷基准利率已降为6.12％。去年7月购房者在某银行办理的5年期固定利率贷款，当时的贷款年利率为7.56％，比现在的基准利率还要高出1.44个百分点。
    央行12月15日发布的金融数据显示，11月份人民币贷款增加较多，但货币供应量增速仍继续走低。对此，兴业银行首席经济学家鲁政委判断，年内或将继续降息27-54个基点，同时下调准备金率50-100个基点。
    频频降息使得固定利率房贷几乎是无人问津，而之前办理了固定利率房贷的人则是在揣摩着什么时候向银行提交申请，把固定利率转为浮动利率。
固定转浮动违约金可协商
    “如果你之前办理的是固定利率房贷，我们是不接受客户申请转为浮动利率房贷的。”中国银行北京针织路支行客户经理刘征告诉记者。中国银行5年期的固定贷款年利率是6.55%，如果客户在2006年9月20日办理房贷业务，则要到2011年9月19日才可以转换为央行当时执行的基准利率。
    招商银行个人资产部客户经理安然则告诉记者，招商银行对首次置业的客户，购买住房在140平米以下的，可以在基准利率6.8%的情况下享受7折也就是年利率4.284%的优惠。但是如果客户选择固定利率房贷，年利率则是6.732%左右，这样，客户是非常不划算的。一般固定利率房贷在设定之初就会比当时的基准利率高一些，所以选择固定利率的客户也比较少。
    记者从中信银行了解到，之前固定利率转为浮动利率是需要缴纳违约金的，但是，客户可以联系所在支行的经办人与其协商，减免违约金也是有可能的。并且，目前中信银行对提前还贷的客户不收取违约金。
    而光大银行则在市场率先推出还款超过5年的客户固定利率转为浮动利率不需缴纳违约金。招商银行方面也有消息传出，或会减免部分违约金。而建设银行朝阳支行房贷部门工作人员则告诉记者，固定利率转为浮动利率是什么政策，需等到2009年1月2日左右才会明朗。
固定利率贷款也可提前还款
    伟嘉安捷专业按揭顾问李贺楠指出，固定利率是借款人与银行签订贷款合同时即已定好的利率，通常情况下，各银行为了控制贷款预期风险会将固定利率的利率设置得比基准利率稍高些，一般高出3％－8％不等。由于固定利率要比同期的浮动贷款利率略高些，同样也就要求借款人对房地产金融市场要有一定的预测判断能力，是稳妥性与风险性共存的贷款利率品种。
    伟嘉安捷房贷顾问张亮亮告诉记者，固定转浮动利率并不都是要缴纳违约金的。他建议有余钱的客户可以提前还款。因为有些银行对提前还款的客户不收取违约金。那些要收取违约金的银行，违约金收取的公式一般为：违约金=剩余本金×剩余天数×利率差。如果本金还得差不多了，还款时间也只剩几年了，节省的利息少于需缴纳的违约金，就不必转成浮动利率了。
    张亮亮提醒借款人，目前看来使用固定利率并不是最好的选择，但是对于选择固定利率的借款人来说，在固定利率2-3年之后可以再次选择的时候，剩余还款期限可以选择“固定+浮动”等混合型房贷方式化解还款压力。借款人不用操之过急，按银行相关的规定操作就行。现在因为政策极其不稳定，所以各家银行的固定利率房贷都暂时停售了。
    张先生还透露，如果有的银行不能申请固定利率转为浮动利率，客户可以申请做平转贷款，可以把贷款搬个家换到别家银行，这样就可以享受浮动利率了，并且亦不用缴纳违约金。
第二套房公积金换贷更划算
    现在公积金贷款年利率5年期以下(含5年)为3.51%，5年期以上为4.05%。并且，各个地市都提高了公积金的总贷款额度和年限。北京公积金贷款额度最高是80万，贷款期限最长达到30年。
    比如，夫妻两人每人每月缴纳的公积金数额均为800元，缴存比例均为8%，一套房屋评估价值是80万元的商品房，如果选择20年贷款期限，信用等级是AAA级，则可申请到的最高贷款金额是64万元。
    如果选用公积金等额本金还款方法，贷款50万元，借款人首月还款额为3995.83元，本息合计为730456.25元。如果选择商业贷款基准利率6.12%还贷，本息共计需要偿还807275元。而如果是购买第二套房，则需共计还款837902.08元。因为公积金贷款对第一套房和第二套房都执行相同利率，所以购买第二套住房的借款人选择公积金比较划算，当然前提是以前尚未使用公积金贷款或者已经结清第一套房的贷款。
    而如果是第一套房，倘若选择商业贷款，按2008年11月27日利率下限4.28%计算，50万元贷款总额，20年还清，还款总额为714891.67元，首月还款额为3866.67元。
    由此可以看出，在二次置业时可避免商业性贷款按上浮利率执行，造成更大的利息负担。