政府调控保持高压地产股2011年仍要看政策脸色

作者：刘勇

来源：

发布时间：2010-12-31 20:38:25

摘要：政府调控保持高压地产股2011年仍要看政策脸色

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者刘勇北京报道

   政策与市场博弈贯穿于整个2010年房地产行业，因此2011年房地产市场的走势是否符合政策的预期是调控政策加码的重要因素，继而也将影响地产板块的走势。
    “在2011年，地产股将以修复行情为主，不太会出现趋势性的上涨机会，获取超额收益的可能性不大。”东北证券房地产行业分析师高建的观点代表了行业内诸多分析师的悲观情绪。
    然而，对于整体板块的看淡，并未磨灭个股的投资机会。各家券商普遍认为，像万科这样以快速销售、提高周转速度为主要策略的龙头公司，将是优先选择的对象。
2011年仍是政策年
    2010年12月29日，住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上明确表示，2011年住房城乡建设系统要重点抓好的第一项工作就是继续坚定不移地加强房地产市场调控，并首次提出将会同有关部委储备调控政策。
    受此消息影响，12月29日房地产股票整体走弱，地产龙头招商、保利、金地、万科A跌幅均在1%以上。由此也可以看出，政策对于地产板块走势的影响依然相当明显。
   “2011年上半年之前，政府依然会对房地产市场保持一定的政策压力，政策放松的可能性不大。房价将会以稳为主，上涨和下跌的空间都不大。”在高建看来，2010年房地产行业是一个政策调控年，2011年，政策仍然是决定地产板块走势的重要因素。
    而对于2011年房地产政策的不确定因素，主要仍旧集中于房产税是否能够落地。在2010年，房产税始终是“只闻楼梯响，不见人下来”。2011年，根据有关文件，上海、重庆已经纳入房产税首批试点城市，准备工作基本就绪，但正式推出还需等国家批准。
    此外，各家券商认为货币政策对于2011年的房地产行业也有比较大的影响。2011年将进入加息通道，而加息的累计效应对于房地产市场将产生明显的影响。
    “2011年地产板块估值是否能恢复到16倍中长期估值中枢，取决于2011年的政策面与行业基本面走势。”国泰君安分析师孙建平认为，“重点在于政策面要求基本面调整的目标是否满足，而基本面是否调整取决于制度和政策是否被完善、2011年国家经济增长和产业结构调整的成效。”
首选万科类股票
    2010年，地产板块走势弱于大盘，跑输大市。也正是基于此，使得目前地产板块的PE估值处于安全边际很强区，重点上市公司动态估值水平基本在10倍左右处于历史低位。
    对于地产板块个股选择策略，高建认为，房地产行业开发的产品基本同质化，判断行业形势比选择公司更为重要，具有品牌优势、资金优势和持续开发能力较强的一线地产股仍然是投资的首选。
    2010年，万科凭借快速销售、提高周转速度的策略实现了千亿销售额，事实证明万科的这种策略在政策市中是正确的。因此各家券商也普遍认为仓位轻、周转快、产品定位偏中端、业绩保障性强的龙头公司将是很好的个股选择，在下半年或者更晚时间的趋势性投资机会中，更是非常好的进攻性品种。而在各家券商策略报告中所推荐的个股中，万科A、保利地产、首开股份均属于此类个股。
    此外，商业地产2010年因为受到调控政策的影响较小，反而获得了比较大的发展机会，万科A、金地集团、保利地产都加大了商业地产投资的力度。因此包括太平洋证券、国泰君安、中信证券等在内的多家机构都认为，2011年商业地产蕴藏着较大的投资机会。
    太平洋证券分析师周炯就在接受记者采访时表示：“融合办公、商业和居住等的城市综合体商业物业需求急剧增加，商业地产行业的投资价值将日益凸显。投资者可以关注以城市中心地段综合体开发销售为主的世茂股份、以高档写字楼和商场出租为主的中国国贸。”

Q&A

Q=华夏理财
A=国泰君安房地产分析师孙建平

Q：对于2011年房地产板块的操作策略，你们给予投资者的建议是什么？
A：2011年地产股估值能否修复主要取决于基本面是否能够满足政策面的要求，因此，2011年行业投资策略上采取两阶段论。2011年上半年甚至更长时间里，当政策面与基本面继续处于相持阶段时，房地产板块有超跌反弹、先涨先跌的阶段性投资机会。2011年下半年或更晚时间当基本面有望达到政策面目标时，行业估值有望得到修复，地产股板块将出现重大的趋势性投资机会，可以增持和超配。两段转换的决定性因素包括房价、销量的调整时间和速度、行业政策预期兑现程度，以及货币政策和经济增长宏观风险。

Q：具体到2011年房地产个股的选择上，你们给出的策略是什么？
A：在政策面与基本面相持阶段和阶段性行情下，也就是两段论的第一阶段时，推荐两种选股策略，即X+地产股组合，例如中国宝安、新湖中宝、深天健、胜利股份等，另一种就是周转快和业绩保障性强的行业龙头组合，例如万科A、保利地产、首开股份等。此外，由于商业地产行业估值相对住宅安全、行业量价空间相对住宅更大、更确定，可适当关注中国国贸、张江高科、世茂股份、金融街。

点股成金

万科A：
2011年销售预期增长七成
万科在2010年成为第一家销售额达到千亿的房地产企业，预计2011年，万科销售额约为1100亿，同比增长超过70%。此外，由于万科推行住宅产业化，新建住宅基本都为精装修，销售到结算的时间点拉长，两年热销的财务结果将在2011年得到体现。此外，万科计划2011年全年新开工855万平方米，处于行业的前列。
此外，2010年万科推出第二次股权激励计划，目前股价尚在行权之下，A-B股比价关系是历史上最有利于A股的时期。

首开股份：
国企背景助推全国扩张
首开股份在2011年有望成为全国性的开发商。公司拥有的1300 万平方米建筑面积的土地储备，其中北京占40%，其余则分布于12个主要二线城市。北京项目储备成本较低，平均楼面地价约4000元/平米，未来将获得较高的销售利润率。此外，首开的国企背景将会有助于获取项目储备、银行贷款等。公司隶属北京国资委，国企的身份使得公司在项目拓展过程中，将获得一定优势。同时，在银根紧缩的背景下，国企背景将有助于公司获得包括大股东委托贷款、银行贷款等在内的支持。

世贸股份：
商业地产避险政策调控
世贸股份是专注于城市综合体开发的商业地产龙头。公司项目储备丰富，目前综合体开发模式已进入20 余个城市，规划建筑面积约900 万平米。目前综合体当中的商铺、物业经营、百货和影院等业务，在经过几年商业地产开发经营专业能力的积累之后，可以为公司提供稳定现金流。公司目前物业大部分仍以出售为主，同时，对于某些优质物业，公司也在逐渐增加自持的比重，以获取稳定的租金回报和长期的物业增值。