张江高科地块狂翻10倍纯属误传

作者：郝静

来源：

发布时间：2010-11-12 19:58:21

摘要：张江高科地块狂翻10倍纯属误传

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者郝静上海报道

   “在地理上，我们是和迪士尼最近的一家公司，但业务上没有什么直接的联系。”张江高科600895.SH证券事务代表须磊日前对本报记者表示。事实上，张江高科在浦东川沙的工业园，东临川沙路、北临川宏路，距离迪士尼的选址地黄楼仅1.5公里。而张江高科当时拿地的楼板价低至每平米1800元。
楼板价翻10倍？
    “当时拿这块地主要是出于土地资源方面的考虑，我们现在的工业园主要是在张江，也是希望拓展一下范围，当时没有考虑迪士尼的因素。”须磊指出，记者询问这块地现今的市场价，他表示并不知情。
    2009 年2月17日，张江高科审议通过了收购上海欣凯元投资有限公司的议案，拟以不超过21500万元的收购总金额收购上海欣凯元投资有限公司100%的股权。标的公司拥有浦东川沙工业区内占地面积为119146平方米的项目，用地性质为工业用地，使用年限46年，规划容积率1。
    在2009年11月份，上海正式宣布迪士尼项目获国家核准的消息后，当天两块迪士尼概念的川沙地块就在几十家开发商的热捧下以每平方米1.4万元和1.6万元的楼板价成交，分别以高达264%和427%的高溢价率成交，换句话说，不到一年时间，张江高科这块地的价格翻了近10倍？
    “1.6万元的价格应该是住宅，不是工业用地。”招商证券分析师洪俊骅直言，而张江高科的这块地是在2009年2月份拿的，当时的楼板价算下来是每平方米1802元左右，因为是工业用地，所以不会有太大幅度的增值，近期这个位置附近没有成交新的工业地块，没有参照价格，只能说现在的楼板价应该也只是2000多元，如果是住宅，那么去年拿地今年肯定翻番，土地性质不一样。
    川沙经济园区招商登记部的一位女士告诉记者：园区现在剩下的地块不多了，主要是物流方面的用地，成交的楼板价目前是110万∕亩，这是保守估计，而去年迪士尼还没确定的时候是80万-90万∕亩，如果是盖好厂房的那现在差不多是1万∕平方米，价格主要还是看地块大小，小的要的很多，价格比较贵，大的相对便宜。
    川沙镇一位叶先生在接近浦东机场入口处有一块工业用地正在转让：“我这块地是8亩多，上面盖好的厂房大约是2200多平方米，卖的话大约是1万/平方米，如果只是卖地，那比较便宜了，前一阵我差一点转掉，但现在周围要拆迁了，就不太好弄了。”
    而川沙工业园目前建设情况如何？今年3月，在中国政府采购招标网上，记者发现了这样一条信息，是关于欣凯元项目二期中标，而欣凯元就是张江高科川沙的项目公司，最终中标单位是上海电子工程设计研究院有限公司，中标价147万元，而其对手华东建设、亚新工程都报出了200万元以上的价格。
    这是否意味着一期已经建设完毕，而二期已经开工？张江高科一位人士表示：“我们做的其实就是二期，目前还没开始建设，预计会尽快开工。”
“房东”变身“股东”
    10月27日，张江高科发布了三季报，当期净利润1.73亿，比上年同期略减了2.1%,营收2.88亿，同比大幅缩水了80%多。而上半年的情况也较为平淡，主营业务收入完成了8.5亿，而去年预算的目标是24亿-25亿，而到现在完成了还不到一半。
    “主要是销售低于预期，对于是否能完成预定目标，我们只能说尽量争取。”须磊对此不愿多谈。记者发现，公司虽收入降幅较大，但利润却保持较稳定，“因为今年我们投资做的不错。”须磊指出。
    东兴证券分析师郑闵钢表示，公司主要是租金方面收益比较稳定，而房地产销售主要是四季度或者年初确认，所以下半年业绩往往会比较好。销售方面他们主要有领袖之都、创想园，还有天之骄子等几个项目，天之骄子他们预计是四季度开盘，但现在还没有开，可能是受国家宏观调控的影响，也想卖个好价格吧，其实这些项目主要是为园区的技术人员提供配套住宅，公司在这方面也比较谨慎。
    正所谓此消彼长，张江高科的创投项目在今年可谓遍地开花：8月19日，嘉事堂在中小板上市，张江高科手持股票当时市值5亿，9月21日，上海超日成功过会，微创医疗9月24日在香港主板成功上市，公司持股浮盈7亿。
    “创投方面应该说是进入收获期了，前几年做了30多家，但上市的没几家，只有中芯国际在美国上市的。所以公司后来在这方面进行了一下清理，内部专门成立了一个部门来做，希望更专业化，经过了2008、2009年，现在可以说渐入佳境。”张江高科一位工作人员告诉记者。
    郑闵钢指出，主要是通过它下面的子公司张江汉世纪创投，目前投了有几家公司，可能要上市的是康莱德和上海数讯这两家，还有Wind资讯，它也持有其6.4%的股份。未来争取每年做2-3家上市，而一旦解禁，而价格也达到它的预期，减持对于当季利润提升还是很有帮助的。
    “公司除了上海的园区之外，目前已在成都和雅安拥有300亩的房地产开发项目，主要还是做园区，而做这种项目往往耗资巨大，而且前期看不到效益，其实开发都是母公司张江高科集团来做，和当地政府已经谈好了，而上市公司主要是做配套的住宅和商业，园区和许多企业都有合作关系，未来把触角会伸入西部，成长性是比较看好的。”郑闵钢表示。

Q&A

Q=华夏理财
A=张江高科证券事务代表须磊

Q：2009年购入川沙地块是否出于迪士尼概念的考虑，为何目前还没动工？
A：购入川沙地块主要出于土地资源方面的考虑，并没有考虑迪士尼因素，主营业务和迪士尼也不太相关。到现在还没开工是因为南汇并入浦东之后，整体规划有所改变，我们是等整体规划出来后，才能动工，应该很快就会建设。

Q：公司最近投资项目颇多，比如说成立成创投资、银行卡公司、小额贷款公司等等，而销售项目却并不理想，是否会对企业资金面造成较大压力？
A：最近投的项目也不算大，成创投资是10亿左右规模，资金不存在很大压力。

Q：张江高科创投做的有声有色，最近转让浙江康莱德引来市场的猜想，传康莱德转道从上海上市，是否如此？
A：今年我们投资做的不错。有关康莱德上市的事情我们这里不方便讲，你还是直接去问他们。

后市研判
创投业务成未来亮点

张江高科目前的市盈率是16倍左右，一般创投类公司PE可以相差非常大，同比国外的公司，高至30多倍的也有，低的几倍的也有，主要看募投项目的均衡能力，如果项目非常少，业绩的波动性会比较大，这种估值相对会比较低。而张江高科公司项目相对还不错，虽然目前房地产出售出租占到总业务的90%以上，未来发展提出了一个4∶3∶3的目标，房地产占40%，创投占30%，配套的商业服务占30%，而迪士尼项目对于浦东的整个商业氛围是一个长期的提升，所以迪士尼带来的效应主要是在这方面体现。郑闵钢预测公司2010年至2012年营业总收入分别达25.44亿元、36.84亿元和54.80亿元，每股收益分别为0.56元、0.80元和1.19元。
但是，张江高科的地是工业用地，这个性质无法改变，而且这个地面积也不是很大，11万平方米，现在还没开始建，招商证券分析师洪俊骅认为，迪士尼这个概念只能说是短期的炒作，存在短线交易性机会，不过已经涨了很长时间了，这块地要贡献利润那肯定要2-3年之后，预测公司2010年、2011年及2012年的每股收益分别为0.60元、0.68元及0.76元。