提息猛于限购房企资金链一紧再紧

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 钱秋君 北京报道

    楼市深度调控之际，加息却从天而降。人民银行宣布，自10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。
    而市场并未受伤，20日上证指数还以微涨收盘，但地产股却惨不忍睹，以3.5%的幅度领跌各行业。
    “早动利率，何须限购？”央行加息消息刚出，华远集团董事长任志强就在微博中直言，对楼市调控，加息威力猛于限购令。
    对于正值调控关键期的楼市，加息的影响究竟有多大？是否会成为压垮房价的最后一根稻草？
加息促房地产降温
    10月20日，受加息政策影响，地产股大幅下挫。截至当日收盘，房地产板块下跌4.09%，上百只地产股全部下跌。其中保利地产跌7.78%，招商地产跌7.48%，万科跌6.11%，金地集团跌5.91%，金融街、中粮地产、华业地产跌幅均超过5%。
    当日是二次调控后，地产股连续上扬以来的首次大跌。交易系统显示，从9月30日到10月19日，地产股下跌7.91%，同期深成指数上涨16.51%，上证指数涨幅为14.98%。
    不仅是地产股降了温，拟购房者也却了步。在北京某证券公司上班的廖小姐盘算，加息后需多支付不少利息后，便放弃了买房的想法。以贷款60万、20年等额本息还款为例，这次加息后按照首套房贷8.5折利率计算，每月需多还款56.69元，20年还清总共需要多支出约13605.67元。因为此次加息，廖小姐将为此多付1.36万元。
    “这些政策加在一起，让本来就压力很大的购房成本又上升了。”廖小姐跟记者闲谈时说，只能被迫选择再观望一下，“看看下半年房价是不是会降一些。”
    事实上，“9·29”新政中提高首付款，接着部分城市“限购令”的出台，市场产生了强烈的反应，首付门槛的提高，使得购房客户尤其是以改善型需求的购房者再次观望。
    但已经贷款买了两套房子的高先生就忧虑得多，“最怕的是像2007年那样再连续加息6次，我还贷的压力就太大了”。高先生并非个案，在2009年监管层对房地产放宽政策时，抱有“抄底”想法的人都忧心忡忡。他们担忧的并不是单次加息对他们的影响，而是一旦进入加息通道的预期，对于购房人以及房地产市场的影响是间接持续的。上一轮加息周期是从2004年10月开始，直至2007年12月，共计加息9次。
    平安证券首席策略分析师王韧就解释，根据以往经验，在加息周期之初，对房地产市场影响并不是很大，但一旦进入加息通道，影响就会渐进累加。
    “本轮第一次加息与上轮加息背景略有不同。”王韧说。2004年国内经济偏热、楼市火爆导致房价居高不下，国外经济普遍向好；而当前则是国内经济从金融危机过后稳中回升、通胀初现。在房地产市场降温的过程中加息，却如同雪上加霜，其影响超过2004年那次。
    房地产商更紧张。从9·29限购到10·19央行加息，让本不宽裕的房企资金链再度紧绷。国信证券的一份报告指出，加息将使房企财务费用增加。房地产上市企业的银行贷款期限多为1-3年，此次加息幅度为25个基点，将使房企利息支出增大。
    截至2010年中报，123家房地产开发类上市公司累计有息负债约达4049亿元。如暂以中报数据为基准进行测算，在10月20日加息之后，按全年剩余73天计算，2010年全板块将需新增利息支付1.62亿元。假设有息负债规模不变，利率不变，2011年全行业将新增利息支付约8.10亿元。
房地产商的钱更紧
    钱从何来？这是在空前严厉的楼市调控政策出台后不少地产商不得不面对的现实问题。
    事实上，随着房地产调控政策的相继出台，加上央行重启加息政策，房地产企业的融资渠道已变得越来越堵塞。从4月以来，房地产企业资本市场的融资渠道就已基本关闭，无论是IPO还是重组借壳和增发。
    据Wind统计，2010年以来共有27家房地产类上市公司拟通过资本市场进行再融资。除了主动取消以及未获股东大会通过的4家外，3家已获得证监会审核通过但尚未实施。其中包括9月万科A股提出的112亿元增发方案“流产”。
    如此看来，地产商越发依赖传统融资渠道——向银行贷款。就在此时，央行突然加息，让地产商的融资道路雪上加霜。
    国信证券分析师赵学昂分析指出，一直以来银行信贷资金很大程度上控制着这一行业发展的命脉，而加息导致地产开发商贷款利息增加。目前房地产行业的资产负债率一般在60%以上。在直接融资频频受阻，在货币政策从紧的背景下，房地产行业的间接融资成本再提高，使得房企负债率再次攀升。
    贷款难、利息增、资本市场融资受堵，“钱紧”的开发商正在寻找一切机会来缓解公司面临的资金压力，由此催热了房地产信托。
    用益信托分析师李旸在接受记者采访时称，在今年信贷环境以及监管层对房地产严厉调控的背景下，房企从银行融资有难度，但楼市新政又使得房企很难靠自身项目销售缓解资金压力，“一个途径就是信托贷款，成了他们的救命稻草。”
    据用益信托统计显示，今年前8个月房地产信托的发行规模已超过1047亿，其中8月发行规模为221亿元，发行数量为50个。同时7月、8月我国房地产信托发行规模共计433亿元，和2009年全年的发行规模449亿元相当。
    但地产信托产品能否帮助地产商走出资金紧张的困境？恐怕事与愿违，以2009年为例，信托业为地产商募集的资金同比涨幅61.92%，达到421.08亿元，但与当年房地产商融资总规模超过5.7万亿元相比仍显得微不足道。但目前，陷于现金流之困的开发商似乎看到了一丝希望，哪怕口味不佳，数量不多，也要争先恐后地拿来充饥了。

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