北京限价房谋变经济适用房？

作者：郑盎

来源：华夏时报

发布时间：2008-09-22 15:51:00

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摘要：北京限价房谋变经济适用房？

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者郑盎北京报道

　　曾经备受追捧的限价房，如今在楼市低迷形势影响下变成了开发商的心病。
　　 “现有的限价房还不如改成经济适用房。”9月18日，北京住总集团（下简称住总）的李明在接受记者采访时抱怨道。
　　2007年4月，北京住总房地产开发有限责任公司出价13.98亿元中标西三旗限价房地块，住总为其取名为“旗胜家园”。但仅仅过了半年，2007年下半年北京房价就开始下跌，房地产行业景气度也跟着大幅下降，李明不由得感概：“当初我们是抱着建设——销售——短平快的念头进入（限价房）的，现在销售并未见火爆——短平快没有实现，却面临上不靠商品房、下不着经济适用房的两难境地。”
　　虽然现在“旗胜家园”还谈不上亏损，但楼市前途未卜难免让李明心怀忐忑。记者了解到，目前限价房开发商普遍希望“政策援手”，但牵涉到多方利益博弈，政策能否落地仍旧未知。
“限价房”吸引力不再
　　 “我们发现自己的项目目前实际有意向的数量才1000多套，老实讲其实挺失望的。”李明感慨道。“旗胜家园”由18栋住宅楼组成，可提供限价房共计4162套，还有483套廉租房，销售均价为每平方米6350元。
    实际上，“旗胜家园”并非唯一一个面临惨淡现状的限价房。北京目前开发体量最大的“通州半壁店限价房”项目，虽然该项目将开发6000多套限价房，但最终实际排号者只有1000多户。
　　对于介入限价房开发企业来说，虽然项目价格被封顶、利润摊薄，但由于相关政府部门会包办销售，外加上2007年上半年房价涨势不减，追求短平快的开发商纷纷介入。如今销售惨淡，这让包括李明在内的诸多限价房开发商有些意外。
　　分析原因，李明认为，正是房价掉头向下，缩小了普通商品房与限价房的价差，让限价房的魅力大减。
　　在搜房网论坛上，记者看到这样一个帖子，那位网友认为：“房价已经跌了，限价房的价格也应该随之下调。”实际上，抱有这样的想法的潜在购房者并不在少数。原本打算购买限价房最终放弃的童小姐在面对记者时坦言：“怕就怕商品房价跌，而限价房不动，最终同档次的商品房便宜过限价房。”预期不明朗，最终让大量购房者决定放弃。
    不过，在北京一地，目前限价房和商品房“价格倒挂”并没有出现。北京亚豪机构市场总监郭毅在接受记者采访时表示，很多北京限价房均价比周边最少低三成。以北京目前正在热销的首批限价房首钢金顶阳光为例，均价仅为每平方米6250元，但周边代表性楼盘鼎城．e托邦均价达到每平方米13000元，周边区域的二手房均价也在每平方米8500元。
　　李明认为，关于限价房和周边商品房的价差，公开价格还不足以说明问题，目前诸多楼盘一上市就打折，甚至很多房主跳楼价抛售，这些不确定的价格跌幅，足以让限价房汗颜。“就在通州东南角的一个限价房项目旁边，沿着直线距离往正东去，百万平方米小产权房一大片一大片的。一旦某一天‘小转大’，限价房就没有活路了。”
　　中原地产华北区董事总经理李文杰认为，楼市当前仅调整了10%-15%，到年底前或者持续到2009年，应该还有10%的降价空间。如此一来，已推出的大部分限价房的价格相对于周边商品房不但毫无优势可言，甚至价格还有可能高于周边的商品房。
预期目标难以实现
　　2007年以来的原材料大幅上涨，也摊薄了限价房开发商原本菲薄的利润。
　　虽然并没有出现大量的亏损，但限价房开发商们普遍觉得“赚不多了”。“2007年我们进入的时候，觉得赚了一个‘大便宜’，没想到当年行业急转，外加上原材料价格飞升，如今算来，账目就不好看了。”
　　根据北京市国土资源局的有关意见，“两限房”的价格将比当地同质普通商品房平均价格低10%-15%；综合考虑地块的土地开发成本、政府土地收益等因素，开发商的利润应该在8%-10%之间。“未来限价房的利润肯定会越来越薄。”业内人士测算,由于原材料涨价等因素。据悉，目前西三旗的项目利润仅在7%左右。
　　实际上对于像住总这样的大企业来说，做限价房，利润摊薄不是最大的问题，而是项目占款数量大而产出小。同样的资金，投入别处，也许回报更大一些。
　　记者了解到，原先很多开发商都希望通过地块上划定的商业部分盈利，但现在实际搞起来却发现，在保障房地块搞商铺，限于购买力因素，难有作为。
　　另外，由于相当多的限价房都在明年交房，今年楼市已不景气，明年更是让开发商们心怀忐忑。
期待政策救援落空
　　有未经证实的消息称，此前两个月，一些限价房开发商曾经要求相关部门给予补助，但迟迟没有回复。记者在北京市建委了解到，现阶段对于限价房开发商的援助政策并没有提上日程。关于限价房随着商品房房价下降的提议，主管部门暂不考虑。
　　尽管如此，在李明看来，“上头也的确体恤到了企业的疾苦”。
　　 9月10日，北京土地整理储备中心以挂牌方式推出3块限价房用地，分别位于昌平、顺义及石景山区域。值得注意的是，顺义地块销售限价从4980元/平方米调高到5500元/平方米；回龙观地块销售限价由6500元/平方米提高到6600元/平方米。
　　但现在的问题是，限价房涨价，商品房降价，对于企业虽然是短期利好，但是长期来看，又势必缩小两者价差，降低限价房的吸引力。
     “现在搞限价房还不如经济适用房”，记者在采访中，听到多家开发商如此抱怨。对于开发商来说，开发经济适用房有政府政策支持，而限价房则更多的要按照市场的规则来操作。开发商所担心的是，在目前情况下搞限价房，是“做保障的活，担市场的风险——最终赔了本”。