银行受困房地产调控 倒逼零售结构调整

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 钱秋君 北京报道

    在当下的中国，没有哪一个产业像房地产一样令老百姓魂牵梦绕，也没有哪一个产业像房地产一样令决策层殚精竭虑。
    在敏感的房市气氛中，微小的调整都会被解读为政策动向的信号。
    9月29日晚，中国相关部门为遏制房价上涨雷霆出击。为了遏制部分城市房价过快上涨，全国范围内第三套房贷停贷。而且商品房的首付比例从20%提高到30%，二套房首付提高到50%。
    毫无疑问，新一轮房地产市场调控即将拉开，8月份所营造的行业“回暖”将再次降温。而业内人士则表示，新一轮房价调控措施赶在国庆前出台，表明从今年4月开始的房价调控措施失效，房价越调越涨的形势丝毫没有改变。
    对于商业银行而言，一方面是为了配合监管层不断深化的房地产调控，而防范风险是收紧房贷的原因之一。另一方面则是自身追求利润的动机，亦使收紧房贷成为商业银行两难的选择。
房贷减少影响利润
银行也为难
    23亿元，12月31日。这是一家国有企业下属房地产公司急需的资金量及最后期限。
    2010年初，这家房地产公司位于北京朝阳区的一个项目竣工，在公开销售之前进行了100套的内部认购，内部认购价每平米23000元。
    随后此项目以每平米25000元开始公开销售，某国有银行为大多数公开购买的客户提供了首付三成、贷款利率按基准利率七折的贷款合同。
    这样的贷款合同销售一直持续到了年中，销售合同签约大约有200套。这时此项目房价已涨至每平米27000元左右。
    在销售期间，2010年4月份房地产降温政策出台，包括针对很多购房人提高购房首付款和抵押贷款利率要求、对非本地居民购房设限以及开工建设更多经适房等。
    为此，该国有银行停止了后续已经交付首付款（三成）贷款人的申请审批，或者要求购房者提高首付比例（最少四成）和贷款利率（最多八折）。但此时由于按原有合同拿不到银行的贷款审批，有40%的贷款购买房屋的客户提出了退房的要求。
    北京吴小姐4月份时向某国有银行申请房贷时，申请时所在支行批准的是贷款利率7折优惠以及首付比例三成的要求，仅一周之后，随着银行调高贷款利率优惠，银行单方面通知吴小姐“7折利率总行批不下来”，但彼时的吴小姐首付款已打给对方卖主。
    “不能7折只能8.5折了，利息就增加了20多万，无疑增加了我的购房成本。”吴小姐在接受记者采访时表示，此时如果吴小姐违约，责任在谁？而“面对不可抗力”（此指国家刚性调控政策）时，“银行只能承担一部分责任”，上述国有银行北京分行某支行的信贷员告诉记者，“事实上，这样也影响了银行的利润，毕竟房贷一直是银行的主要利益诉求点。”
    但监管的脚步远远没有停下。在调控了近四个月后，中国房价未见明显下跌，市场传言“药效”在逐渐减少，致使十一前央行联手三会（银监会、证监会、保监会）、住建部、统计局、国土部等部门，纷纷出来表示不会轻易放松房地产调控。
    矛盾的是，《华夏时报》记者注意到，调控一直以“喊话”形式不断加强，却收效甚微。根据2010年半年报显示，报告期内房地产行业贷款有所受限，但房地产行业开发贷款增长仍较快。记者发现，按照报告期末的房地产开发贷款占比数据，排在前5位的分别是农业银行、北京银行、民生银行、工商银行和兴业银行。后四家银行的该项占比数据均超过10％，分别为13％、12.77％、12.20％、10.04％。
    除房地产开发贷表现“优异”外，个人住房按揭贷款表现同样抢眼。根据半年报数据，兴业银行以占比85.96％位居榜首，中信银行、工商银行、招商银行和农业银行紧随其后，分别为77％、71.2％、67.93％、62.9％。
    房地产贷款是银行的优质资产，在地产市场面临强力调控的大背景下，在半年报发布期间，几家大型银行均表示，未来将根据自身的资金、资产结构，有选择地审慎介入。
风险与利润博弈
倒逼零售结构调整
    14家上市银行（除农行、光大外）的中报显示，上半年个人住房按揭贷款余额都有不同程度的增加，其中增幅最大的南京银行达到70%，增幅最小的民生银行为6.5%。
    而不断增加的不良率同样刺激着市场敏感的神经。
    银监会2009年年报也表示，2010年个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧，房地产开发贷款风险链条效应或将重现，信用风险隐患可能上升。
    今年上半年，大部分上市银行的个人住房不良贷款都有不同程度的增加，比如某股份制银行从1.94亿元增加到2.26亿元。
    上述背景下，银行个人住房抵押贷款风险和盈利之忧凸现。但对比下半年，“无论是主观还是客观，个人住房按揭贷款在今年下半年将有一个大的变化，将很难保持上半年的增速。”某股份制银行信贷部人士说。
    客观条件是，6月开始，房产市场正逐渐退烧。以北京为例，8月以个人住房贷款为主的个人贷款环比下降了近20%。而9月房产成交则连续三周呈环比下降态势，这必然带来个贷下降。
    一家股份制银行北京分行零售部总经理介绍，个人房贷的风险主要有三个。一是操作风险，比如没有落实面签。该人士说，以前有开发商给他打招呼，希望不要派人去现场面签，尽量简化手续。其次，个人按揭贷款一般是20年，其间可能出现因客户收入、工作变化等带来的风险。第三，国内银行的贷后管理较薄弱。管理人员非常少，根本没有足够的精力来进行详细检查，将风险控制在萌芽状态，只有在客户发生逾期付款后催收。
    除此之外，银行也有主动转身的内在需求。
    目前，多数银行的个贷主要有三部分，个人房贷、信用卡以及个人汽车消费为主的其他业务。其中，大部分银行的个人房贷的比重都超过75%。比如招商银行2009年为71%，北京银行为82%。
    银行开始谋求调整个贷结构。调整结构最为明显的则是招行。招行2010年上半年开始推进零售贷款多元化发展，调整信贷结构，保持零售贷款业务持续增长。
    2010年中报显示，个贷中，招行的个人房贷比重已经从71%下降到68%，个人汽车消费等贷款比重从18%增加到22%，信用卡业务继续保持在10%左右。
    这种调整或将继续。“上半年几乎完成了个人住房按揭贷款全年大部分任务，这为下半年的结构调整创造了条件。”上述信贷部人士说。

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