险资获准投资不动产、PE

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发布时间：2010-09-10 21:34:15

摘要：险资获准投资不动产、PE

编者按：《保险资金投资不动产暂行办法》、《保险资金投资股权暂行办法》同时颁布实施了，对于企盼这一政策已久的保险公司们来说，原来躲猫猫式的操作今后可以名正言顺地进行了。不过，对于众多中小保险公司来讲，规定中设定的门槛仍令它们短期内难以涉足不动产和PE投资。不可避免地，这两个领域将成为少数几家大型保险机构一试身手和较量的舞台。

投不动产不再躲猫猫险资冲动已提前释放

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者李军慧北京报道

    9月5日，险资投资不动产的最后一道闸门终于打开。当晚，保监会公布《保险资金投资不动产暂行办法》（下简称《暂行办法》），意味着险资今后投资不动产，不必再像从前一样“躲猫猫”。
    9月6日，周一。股市一开盘，保险股和地产股纷纷高开。保险板块高开上行，收盘涨3.39%，位列板块指数涨幅榜第四；地产板块收涨1.62%，一扫四连跌阴霾。
    业内人士认为，险资投资不动产对保险和不动产行业均构成利好：不动产行业可获得充沛资金，险资则可借助不动产优化资产负债久期匹配，平滑收益率波动，降低保险公司投资营运风险。
险资不汹涌
    “投资不动产的账面余额，不高于公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于上季度末总资产的3%；上述两项投资的账面余额，合计不高于上季度末总资产的10%。”《暂行办法》如是限定。
    按照保监会公布的保险行业二季度末4.5235亿元人民币总资产计，理论上保险行业大概可以有超过4500亿元资金进入不动产和不动产相关的金融产品领域。
    “4500亿资金只是理论上的数字，新政只是为其投资提供了政策依据。事实上，投资商业地产也有风险，而且一些商业地产投资回报率并不像想象的那么高，所以短期内险资投资动向不会出现太大改变。”银河证券保险分析师许力平如是分析，“而且此前各大保险公司已经开始涉足写字楼等商业地产项目，这次出台的《办法》只是让这些活动回到‘阳光’下，并加以更具体的规范。”
    记者了解到，就在不动产投资开闸之前，中国人寿、中国平安分别以26亿元、6亿元在无竞争对手的情况下拿下杭州、深圳繁华路段地块。熟悉业内情况的人都知道，很多保险公司都以自用等名义投资不动产，租赁收益不菲。
    记者通过公开资料统计，中国平安是保险行业进入到不动产领域最深程度的公司。
    从2007年开始，中国平安通过旗下企业斥资购得北京燕莎商圈的美邦国际中心、CBD区域朝阳区光华路七号的世纪财富中心西座等多处商业地产，投资额度不低于50亿元；正在建造中的号称“深圳第一高楼”平安总部大楼，地处深圳市福田商业中心区地段，建设资金预计超100亿元。
    在中国平安的地产战略版图中，子公司平安信托充当了重要角色。2009年8月，平安信托与金地集团签署合作投资战略框架协议，平安信托将对金地负责开发的项目展开投资，未来3年规模有望达到100亿元。同年9月，绿城中国亦与平安信托牵手。按照协议，未来3年内，平安信托投入资金总额有望达到人民币150亿元。当年11月，平安信托再以12.5亿元的价格购得北京黄金地段碧溪广场厂房及相应的土地使用权。
    “这些年以来，中国平安、中国人寿、泰康人寿、新华保险等大保险公司在北京等大城市核心商业地段均有商业地产项目，而且一些省级公司同样多在当地拥有以自用为名目的写字楼。”业内人士介绍，“中小保险公司也不同程度地以自用名义购买写字楼进行投资，投资不动产的渴望已经在一定程度上得以释放。”
商业地产收益待考
    业内人士普遍预测，投资不动产或许会为险资带来不错的投资收益，一定程度上能化解投资压力。
    申银万国统计数据认为，商业地产可获取5%－8%的收益率，对应较低的波动率，风险较小，并认为美国的商业地产收益率与中国类似，长期在7%以上，5%左右来自租金收入，2%左右来自资产升值。
    国际知名房地产服务及投资管理公司仲量联行的市场研究显示，北京市场二季度甲级写字楼租金季度环比增长3.0%，上海同期是3.9%；而整个亚太区的同期增长数据约为2%。
    “长期看，险资投资不动产对保险公司业绩带来好的影响，但风险也不能忽视，商业地产的投资受到地理位置、项目开发、运作管理等多种因素影响，核心城市核心地段的投资项目一般会有不错的回报，但整体来说投资商业地产收益或许并不像想象的那么可观。”许力平提醒说。
    值得注意的是，美、英、日等发达国家保险公司对不动产投资呈明显下降趋势。比如，日本寿险公司不动产投资占比从1983年的6.1%降至2001年的4.7%，再至2004年的3.9%，而到2007年已经降至3.3%。英国保险公司的固定资产投资从1976年的21.55%下降到2002年的6.05%。而美国寿险公司投资于不动产的资产比例多年来也呈下降趋势。
    “发达国家投资不动产资产比例较低并逐步下降的原因主要在于两个方面，其一是不动产投资的周期长，投资额巨大，投资收益与其他投资渠道相比较低；其二是保险业与不动产的产业性质差距较大，保险和地产经营间存在较大的跨行业管理难度，因而风险较大。”申银万国如此分析。
    一家大型保险公司投资人士认为，险资投资不动产除了投资收益，最主要考量的是保险资金合理的配置渠道，缓解日益加大的投资压力，“尤其是今年，保险公司面临双重投资困境：快速增长的保费增加了保险配置压力；股票市场低迷、债券收益率走低使得保险公司投资压力加大，所以不动产等投资渠道的放开是大势所趋。保险资金投资行为的核心原则是资产负债匹配的原则，而不动产正可以作为险资的一种长期投资方式，优化保险资金的资产负债久期匹配，平滑收益率波动，降低保险公司投资营运风险。”

介入商业地产项目的部分险企

中国平安
    2007年5月,斥资近40亿元购得北京燕莎商圈的美邦国际中心。2007年11月，以16.57亿元获得深圳市福田商业中心区地段“深圳第一高楼”地块，建设资金预计超100亿元。2008年，收购位于CBD区域朝阳区光华路七号的世纪财富中心，价格14亿元。2009年8月6日，平安信托与金地集团签署合作投资战略框架协议，未来3年其规模有望达到100亿元。2009年9月10日，绿城中国与平安信托牵手。未来3年内，平安信托投入资金总额有望达到人民币150亿元。2009年11月3日，平安信托以12.5亿元的价格购得北京黄金地段碧溪广场的厂房，以及相应的土地使用权。2010年7月30日，购得深圳福田中心区南区的B116-0029地块，价格为6.13亿元。
中国人寿
    2005年，投入11.2亿元购得金融街中国人寿中心大厦整栋大楼。2006年9月，整栋购得位于金融街的F1大厦，成交金额19亿元。2009年12月，认购远洋地产股份，总投资58.19亿港元。2010年1月，再入手远洋地产的4.23亿股。交易价格未披露。若以收购当日远洋地产收市价计算，预计该笔交易涉资约30.24亿港元。2010年8月，中国人寿以26亿元拿下杭州地块。
泰康人寿
    2006年，购得位于CBD中心区的北京国际中心1号楼现泰康金融大厦6万平方米，投资额13.32亿元。2006年11月，出资1.021亿美元收购了位于西城区金融街核心地带的F2-B大厦。2009年11月，泰康开建北京郊区养老社区，首期拟投资40亿元。泰康人寿同时洽谈上海、海南等养老地产项目。
中国太保
    2008年，以近22亿元的价格收购位于北京金融街的丰盛大厦。
人保财险
    2005年，投资17.05亿元购得位于东三环国贸桥西南角的银泰中心7.85万平方米地产。
太平人寿
    2011年2月，竣工并交付使用的太平金融大厦，造价约22亿元。
民生人寿
    2006年，购得北京国际中心1号楼、2号楼现民生人寿大厦2.8万平方米，花费5.9亿元。

可做PE投资的险企不超15家

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者陶盈舟北京报道

    “你是要问关于保险资金获批股权投资的事情吗？”9月7日，记者约访徐刚，还未等记者说话，他先已道出了此番采访的话题。作为国内专业的LP（limitedpartners，有限合伙人）投资顾问公司总经理，徐刚从9月5日保监会发布《保险资金投资股权暂行办法》后就一直忙个不停。
    “消息出来后，大家最关注保险资金进入后会对国内的PE市场产生多大的影响和震动。实际上，险资不管是通过直接方式还是通过间接方式投资企业股权，现在判断对行业的影响还为时尚早。作用是积极和正面的，但效果还需要时间验证。”徐刚告诉记者。
提早试水者成最大获益方
    俗话说，早起的鸟儿有食吃，对于保险公司而言，同样如此。
    记者发现，《暂行办法》规定保险公司在进行直接或间接投资企业股权时“至少需要2名或5名三年以上经验的专业人员；同时上一会计年度末以及投资时上季末的偿付能力充足率不低于150%；且在上一会计年度盈利的基础上，净资产不低于10亿元人民币”，这就将大部分小保险公司挡在了门槛之外，安信证券首席行业分析师杨建海据此推断，国内目前能够满足这一投资主体要求的保险集团不超过15家。
    《暂行办法》还规定，保险公司投资未上市企业股权的账面余额，不高于本公司上季末总资产的5%；投资股权投资基金等未上市企业股权相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季末总资产的4%，两项合计不高于本公司上季末总资产的5%。“这其实就限定了能够投资的总资金额，这样的投资比例对于那些总资产规模小的保险公司而言，也没有太大的意义，等于主要开放了大型保险公司的PE投资。”北京一位资深PE业内人士向记者表示。
    杨建海也在其研究报告中指出，由于中国平安在股权投资方面积累的丰富经验，将使其在业务正式开闸后具备明显的先发优势，尤其是借助平安信托旗下的平安创新资本公司以及平安证券的优势，股权投资业务的发展几乎没有障碍。
    事实上，对于中国平安以及中国人寿这样的大型保险集团而言，股权投资早已不新鲜。早在2006年保监会批准保险资金间接投资基础设施项目试点以后，以平安集团和中国人寿为代表的保险资金就积极尝试进入PE投资领域。
    2006年，中国人寿一举成为南方电网第二大股东，从广东省人民政府手中收购了南方电网192亿股股权；随后，中国人寿又以10亿元资金参与了国内首只产业基金——天津渤海产业基金的首期募集，并以400万元拥有渤海产业基金公司5%的股权。9月10日再传消息，中国人寿拟参与国开行和社保基金等发起设立的苏州创投基金。
    同样在2006年，中国平安也以40亿元入主深圳市商业银行，拥有其85%的股权；随后在2008年，中国平安入股荷兰富通银行，并在同年携手招商银行入股台州商业银行。2010年，中国平安宣布入股深发展。2009年底，中国平安以8000万元人民币直投贝因美，获得不到5%的股权。泰康人寿也在此前参与投资建银国际发起的医疗产业基金。
    徐刚表示，根据他的了解，早在细则落地前，就有不少保险公司已经在内部建立了自己的资产管理团队，诸如招贤纳士成立综合投资部、项目投资部等，为的就是等待《暂行办法》的正式推出。
    根据清科研究中心分析师林婉婷的计算，截至2010年6月底，国内4.52万亿元的保险资金规模中，会有2260亿元的庞大资本量涌入中国PE市场，而这其中，中国人寿、平安集团这样的大型保险集团无疑成了享受首批开闸险资的领头羊。
变身LP短期或难实现
    不过，稍微留意一下不难发现，在此次公布的细则中，保险公司可以通过直接投资和间接投资两种方式进行PE投资。这就意味着，险资不仅可以通过旗下已经组建的资产管理公司丰富的人员和经验进行直接投资，同时也可以以LP的身份委托其他基金来进行投资。
    深圳东方富海投资管理有限公司总裁程厚博在接受本报记者采访时直言，国内保险资金的正式入场应该在更早的时候就开放，“因为国际上，保险资金可以说是PE的主力资金来源，险资的进入不仅有利于整个PE行业的健康发展，而且投资风险在一定程度上或许比投资股票市场还低。”
    针对保险公司开放的直投和间接投资的方式，程厚博建议，在尚未积累丰富经验的阶段，最好采用委托管理的方式，交给专业的团队管理相对来说风险更低。
    林婉婷也告诉记者，尽管投资优质企业的股权是国际上保险资金的通行做法，但对国内刚刚开闸的险资而言，考虑到股权投资存在流动性和各种风险，初期阶段应更加谨慎地推进该业务的展开。
    然而，储备合适的优质企业进行股权投资有时并非像看上去那样简单。
    “前期对于企业的尽职调查投资需要付出大量的时间和精力成本，随后需要考虑分几个阶段投资、是否参与公司管理等等。”徐刚表示，而国内的保险公司在投资中往往更加倾向于自己参与到管理中去，“所以成为投资其他基金的LP对于险资来说，短期内并不现实。”
    徐刚告诉记者，某种程度上，保险资金的PE开闸更大的意义上是将国内的PE市场推向了规范化的道路，加速了PE基金的LP机构化进程，而保险公司的PE投资则从以前的小额度变成大额度，划分了PE投资的层次，形成互补。
    对于未来的发展，林婉婷向记者表示，随着险资的进入、时间的推移和投资经验的提升，未来PE行业内的洗牌将不可避免；同时保险机构如何开展PE投资业务或以LP的身份投资于PE基金尚有待相关细则的出台。

新规限制了谁？

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者李军慧北京报道

    《保险资金投资不动产暂行办法》（下称《暂行办法》）下发后，市场迅速将焦点投向了中国人寿和人保财险身上，前者因拥有国寿地产和远洋地产而与第十六条规定相冲突，后者则由于偿付能力未达到要求的150%而可能在投资不动产上受限。
杨超自称国寿没违规
    《暂行办法》第十六条规定：“投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权项目公司除外，或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。”
    2009年12月国寿投资收购外资方股权，全面掌控北京中保信房地产开发有限公司。北京中保信原由国寿投资与力华发展有限公司香港合资成立，在国寿投资将外资股权收购后，遂将北京中保信更名为国寿地产有限公司，这被称为“国内首家保险系地产公司”，成为国寿投资在北京的房地产运作平台。收购之后，国寿地产曾大规模招聘房地产从业人士。
    “规定中不得设立房地产企业，同时也规定项目公司除外。国寿地产当时就是为了国寿集团建设自用的办公楼，是属于项目公司，不受新规影响。”9月9日中国人寿总裁杨超表示。
    2009年12月和2010年1月，中国人寿两次认购远洋地产股份，目前以持股超过24%成为第一大股东。“我们对远洋地产是财务投资。根据香港的规定，持股不超过30%就不算控股。而根据中国内地规定，不超过50%也不算控股。”杨超解释说。
    按照中国人寿的解释，其旗下国寿地产和投资的远洋地产均符合相关政策要求。
人保财险暂无缘
    《暂行办法》规定，获得投资资格的保险公司应该符合八个条件，其中之一便是偿付能力充足率，要求保险公司投资不动产时“上一会计年度末偿付能力充足率不低于150%，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150%”。按照此规定，人保财险今年暂无缘投资不动产。数据显示，其2009年偿付能力充足率仅为111%，2010年二季度末则为117%。
    记者就此向人保财险表达了采访的意愿，但截至发稿，人保财险仍无书面回应。
   “但是对于人保财险这样的中字头国企来说，我并不担心它所谓的偿付能力问题，因为他们有足够多的获得资金的渠道。”一保险分析师表示，“增资扩股、发行债券均可短时间提高偿付能力充足率，人保财险完全有能力在需要的时候达到相关要求。”
    人保财险在不动产领域的投资似乎不如中国平安、中国人寿那么活跃。可查的资料仅显示，2005年，人保财险投资17.05亿元购得位于东三环国贸桥西南角的银泰中心7.85万平方米地产。
    然而，人保财险手里同样有“秘密武器”——人保投资控股有限公司。尽管名字上未见“地产”两字，但人保投资控股有限公司的定位就是人保集团旗下的不动产投资平台。从目前该公司管理和经营的资产来看，很大一部分是房地产、土地和物业等项目，还有一部分来自人保集团内部的物业租赁和物产开发。
    2008年人保投资以8亿多元取得华闻控股55%的股份，间接获得了“华闻系”旗下近千亿元资产的控制权。值得注意的是，“华闻系”除了拥有金融牌照和优质资产外，旗下还有上海的老牌房地产股——地产上市公司新黄浦。
    有评论人士称，新黄浦可以称得上是上海的官系地产，在上海地区尤其是黄浦区的拿地优势明显。