40%降幅：金地坦陈开发商“承压线”

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发布时间：2010-07-09 21:03:54

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摘要：40%降幅：金地坦陈开发商“承压线”

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者陈小瑛深圳报道

　　“政府可承受20%的降价，银行压力测试可以承受30%，我们开发商可以承受40%的降价。”金地董事长凌克笑着说。面对一线城市成交量低迷现状，随着下半年市场楼盘急剧增多，开发商销售面临着巨大压力，而降价将成为不二选择。开发商自称可以承受40%的降价，但是否愿意通过大降来赢得销售，仍是开发商面临的两难选择。
房企业绩区域性分化
　　随着三季度的到来，主流房企2010年上半年销售业绩相继出炉，在这场战斗中，提前将战线铺展至二、三线城市的房企，优势初现。
　　作为行业老大，万科再一次在市场调控中牢牢占据第一的宝座，上半年累计实现销售面积320.2万平米，销售金额367.7亿元，比第二名保利高出147亿元。
　　业内分析人士认为，万科在逆市中销售业绩不凡，与其降价不无相关，但能保持高速的增长，主要是万科最早进军二、三线城市的战果。
　　 “未来要想保持20%以上的业绩增长幅度，必须靠二、三线城市。”万科某高层人士曾对记者表示，虽然一线城市目前的贡献率依然不错，但一线城市房价已经很高，盈利空间不大，二、三线的房价泡沫较少，上涨空间较大，从万科近两年来拿地的轨迹主要是二、三线城市就可看出。
    与万科一样，2010年上半年恒大实现销售面积332万平方米，较去年同期增长39%，销售面积排名行业第一。
　　恒大总裁夏海钧也表示，率先降价，是其获得业绩的一个因素，但根本还在于该集团在二、三线城市的排兵布阵，有数据显示，恒大96%的项目位于二、三线城市，远远高于其他同行。
    然而，大部分房企离完成年初制定的目标还相差很远。根据中国房产信息集团和中国房地产测评中心联合发布的数据显示，金地集团今年上半年的销售额仅55亿元，目前只完成全年销售目标的1/4，这与金地扎根一线城市不无关系。
    另外，上海本土老大绿城全年销售目标为670亿元，上半年仅完成219亿元，为全年目标的32%。
下半年推盘量激增
    因2008年市场调控，开发商普遍压缩了开工和竣工量，直到2009年市场回暖时，5月份之后开发商才普遍加大开工量，而这些楼盘将在今年三季度后相继入市。
    于下半年的推盘计划，万科集团人士告诉记者，全年的推盘比例是四六开，即上半年推盘40%，下半年60%，预计7月推盘量比6月下降20%-30%左右，9月开始推盘量增加。
　　数据显示，万科上半年累计实现销售面积320.2万平米，按其60%的平均销售率推算，万科上半年推盘面积约为534万平米。以“四六开”推算，下半年累计可售面积为800万平米。
    金地全年推盘的比例更是严重失调，上半年推盘面积为69万平米，下半年推盘数在200万平米，是上半年的3倍。
    此外，几乎所有的开发商推盘量普遍都激增，雅居乐投资者关系部经理陈嘉扬也告诉记者，雅居乐全年的推盘量也是四六开。
　　自去年9月至今，已有近40家大型房企发布了增发预案，但其中没有任何一家的融资计划得以通过。招商、世茂已经宣布取消股权融资计划，都在积极寻找其他融资渠道。
    一边是存货激增，一边是销售不佳现金流紧缺，开发商通过股权融资的渠道又行不通，今年已过去一半，要保障全年业绩，这必然促使开发商降价回流现金。
金地：四季度买房合适
　　虽然万科一直不承认降价，但从万科今年以来公布的月度销售数据来看，政策出台后万科的销售均价相比政策前已下降约15%。
　　据知情人士告诉记者，“万科不说降价，是怕前期业主闹事，而且这种‘按市场合理定价’的做法，确实也得到了客户的认可，达到了快速销售的目的就行。”
　　金地董事长凌克也对记者表示，未来金地楼盘售价会随行就市，言外之意，在市场销售不佳的情况下，是肯定要降价的。
　　同样遭遇惨败的雅居乐，其产品虽不在一线城市，但因其高端产品的定位，市场调控首当其冲，截至5月只销售了85亿元，离年初制定的全年240亿元目标还相差甚远。
　　近日有消息称，受调控影响，销售业绩大幅下滑的雅居乐地产已经开始裁员，雅居乐今年四处找钱周转。若泡沫重灾区海南楼市持续下降，雅居乐全年业绩将受重创，而降价是其不二选择。
　　 “下半年房价会降一些，但关键的问题不是开发商能承受多高，而是降了多少后，购房者就迫不及待去买房了。”某机构地产分析人士告诉记者，从近期的市场来看，降价10%-15%左右，房子都很快就卖掉了。
　　“今年四季度买房比较合适，届时房源也比较多，选择空间大。”金地董秘徐家俊对记者直言，价格能降多少，预测不准。