深业商管钟革惠：企业应充分挖掘自身优势，“要不断地创新、拥抱变化” | 高端会客厅

本报记者  李贝贝  上海报道

作为深业商业管理有限公司（以下简称深业商管）的标杆项目，2023年，深业上城年度客流突破4000万人次、销售额高达53.8亿元。今年以来，项目整体业绩租金上涨了13%，客流量达到约3000万人次。

10月31日，由观点机构主办、《华夏时报》联合主办的2024观点商业年会在上海举办。会上，深业商业管理有限公司（以下简称深业商管）董事长钟革惠向《华夏时报》记者表示，深业上城的火热，与“首店经济”，以及提前布局并精准承接“港人北上”消费浪潮的战略密切相关。

钟革惠进一步表示，商业地产的核心是变化，企业最关键是创新，只有不断创新拥抱变化，才能够在存量时代穿越周期，有能力存活下来，并且活得越来越好。“商业地产有些项目的特质不能复制，企业必须绞尽脑汁，充分挖掘自身优势，并将优势与目标客群相结合。”钟革惠强调。

前瞻布局承接“港人北上”消费红利

2023年，随着老佛爷百货华南首店开业、笔架山体育公园全新亮相，以及港客的涌入，深业上城年度客流突破4000万人次，年销售额高达53.8亿元。今年以来，深业上城的客流量达到约3000万人次。另有数据显示，十一期间，深圳深业上城实现了客流同比增长40%，全场销售同比涨幅达55%的成绩。

作为全国首个真正意义上市政公园经济的落地实施项目，深业上城颇具“基因优势”：其地处三大市政公园环绕的中心，且通过两座廊桥“缝合”笔架山体育公园和莲花山公园，持续推动商业+公园一体化运营模式的创新。

同时，深业上城拥有loft办公空间、超甲级写字楼，进驻了世界500强及不少知名企业和设计机构，拥有良好的精英消费基础，同时，依托深圳文华东方酒店的落位，其每年也吸纳着不少城市奢旅商务客群。此外，地铁接驳及串联城市级公园的硬件条件，也让其承载着众多以休闲为主的家庭、年轻打卡型客群及北上港客。

在存量商业与日俱增、消费降级的大环境之下，深业上城能够逆势而上地爆火，也与其大力推广“首店经济”，以及提前布局并精准承接“港人北上”消费浪潮的战略密切相关。

“去年起，我们就提前做了相应准备，所以吃到了港人北上消费的市场红利。”钟革惠解释说。据了解，深业上城是最早提出“深港融合消费机会”的商业体。以“微度假”、休闲娱乐氛围浓厚作为独特卖点，深业上城全面打造“港客友好型”消费场景，2023年承接了超1000万的跨城客流，喜提“港客最喜爱的商场TOP3”之列。

随着今年以来香港与内地融合发展，深港两地“双向奔赴”成为趋势，深业商管抓紧制定多项措施，带来了不错的业绩效益。例如，深业上城关注香港消费客群的付款方式，巧妙地向餐饮门店推出双语菜单；研究香港客群的消费喜好，制定特殊的购物优惠，多管齐下，主动拥抱消费市场的变化。

另一方面，“在不确定的环境下获得确定的收入，需要着力做的是首店经济”。据悉，今年上半年，深业上城开出33家新店，引进的29家新品牌中，有18家是城市及区域首店，进一步巩固其作为时尚先锋的地位。

值得一提的是，深业上城并非单纯聚焦首店率，会更为注重品牌与项目整体气质的契合度，以及对大众时尚需求的精准把握。据钟革惠介绍，项目在招商过程中，会根据客户需求进行深入研究，择机抓住3C（计算机、通信和消费电子三类电子产品）消费赛道，比如无人机等品牌门店。而强大主力店带来的品牌号召力，也极大地赋能了场内其他业态，进一步提升了盒子里的零售业态丰富度。

业态管理需要保持克制

在消费回归理性时代，商业地产项目能够活下去、且活得好，最重要的是“变化”。对于商业地产市场的未来，钟革惠表示，作为一家“小而美”的商管公司，深业商管要做的，首先是拥抱变化，其次是不忘初心。“做商业运营，最核心的就是变化、就是创新，而且要不断地创新、拥抱变化。”据了解，今年以来，深业上城的门店调改率达到35%以上，更多增加零售比例、增加体验感消费，“实际上非常考验我们商管的运营能力”。

需要注意的是，“越优秀的商业项目，越需要在业态管理中保持克制”。钟革惠介绍说，在零售商业中，餐饮业态最容易拓展。比如每到周末，深业上城的餐饮品牌都在排队消费。尽管如此，商管团队在引入餐饮品牌时是克制的，目前在项目中的占比不超过30%；而为满足消费者对消费场景的全方位需求，深业上城还“克制地”增加了零售比例。比如，新能源汽车这类品牌的比例仅有7%。

与之相反的是，对于书店、影院、年轻设计师的潮牌品牌等，深业上城则采取了扶持策略。以书店为例，钟革惠认为“书店是一种文化符号”。在城市核心地段一处商业综合体开设书店，体现的是项目独有的特质，“我们需要反哺它。”

而在不断求变之外，商业运营最终的目标就是抓住人的心理需求，“运营的活动能直击消费者内心，我觉得就算是做到位了”。

比如，实体商业一直在与线上商业PK。尽管受到线上的强烈冲击，但实体商业的社交属性、现场的体验感永远是线上无法比拟的。因此，零售商业项目应该发挥自身社交属性，突出现场体验感。“为什么餐饮业态能在项目中做到人流量高？无非是让消费者聚在一起吃饭，使其感受到家的温暖。因此，商管企业就该把温暖感、体验感、社交属性在整个场景里营造起来。”钟革惠表示。

责任编辑：张蓓   主编：张豫宁

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