上海105幅土地盛宴“冷场” 开发商博弈调控细则

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发布时间：2010-06-11 19:52:34

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摘要：上海105幅土地盛宴“冷场” 开发商博弈调控细则

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者王海春上海报道

一场看似热热闹闹的土地盛宴，却因为“食客”的不买账，而变得相当冷清。
距离5月19日上海规划和土地资源管理局推出105幅土地，已过去近一个月。但记者发现，前来申请拿地的开发商却寥寥无几。截至6月9日，这百余幅地块中有63幅土地没有一个申请人，还有18幅地块则因为申请人数未达到出让标准，停止了预申请。
“上海在出让巨量土地的时候已经意识到，受政策调控影响土地市场可能会遇冷。”有消息人士告诉记者，为了不使土地盛宴“冷场”，上海规划和土地资源管理局将此次出让土地的最低价格，均进行了不同程度的下调。
但即使这样，开发商们似乎仍然没有入眼，在土地交易舞台上却只剩下土地出让一方在“舞蹈”。
有专家指出，在这一幕的背后，是开发商和地方政府的博弈。“开发商并非没有拿地意愿，但手中揣着资金的开发商，在等待政府将土地价格进一步下降。”华东师范大学房地产研究中心主任华伟表示。

土地盛宴背后的矛盾

悄无声息中，开发商和政府正在上海的土地市场上进行着一场博弈。
今年5月19日，上海规划和土地资源管理局以“预公告”的形式，一次性推出105幅地块。仁恒置业一位投资经理告诉记者，一次性推出如此大量的土地在上海相当少见，集中性地推地给了开发商更多选择的机会。
然而这次在很多人看来难得的“土地盛宴”，却遇到了冷场。
土地推介会已经结束近一个月，但目前仍有约60%的地块预申请公司尚未突破零的纪录。
上海规划和土地资源管理局官方网站信息显示，这105幅地块中约80幅地块预申请的企业不到3家，其中63幅地块还没有一家公司提出申请。此外，有18幅地块因为各种原因而终止了预申请。
浦发房产一位副总经理告诉记者，以前在上海拍地都是一块一块来拿的，政府更不会召开个大型的土地推介会，让开发商了解更多的信息。“很明显，这次政府出让土地是用了心思的。一次性推地让开发商有了更多选择空间，想办法让大家来拿地。”
记者在采访中了解到，为把土地推出去，规划和土地资源管理局所用的心思还不仅仅限于推介会的形式。
“一个明显的变化就是，这次住宅地块的最低出让价比去年要低得多。”对于悄然发生的这一变化，沪置房产策划总监付琦表示，这意味着一幅地块如果没有更多的竞争者达到出让条件，开发商就有可能以底价拿到地块。
华伟指出，土地推介的遇冷，土地价格是重要因素。“购房者在观望，开发商也在观望。购房者观望开发商房子是否会降得多一点，而开发商观望政府是否会把土地价格降得多一点。”华伟表示，土地交易的遇冷是开发商在等待土地价格进一步下调。
那么这此土地的出让价格究竟发生了怎样的变化？
泰升房产一位项目经理告诉记者，这次出让浦东唐镇的一幅纯住宅用地起拍的楼盘价只有7000元/平方米，而绿城去年在同一区域拍得的楼盘价为1.9万元/平方米。“就算是地块的竞争相当激烈——溢价率高出一倍，楼盘价也只有1.4万元/平方米，那也比去年1.9万元/平方米的价格便宜得多。”这位经理表示，很多地块的最底出让价格都要比去年便宜很多。
“虽然政府在不断调控，但去年和今年一季度开发商赚了不少钱。现在开发商手中是有钱的，而地方政府却需要通过卖地来获得土地出让金。政府调控楼市，地肯定是不好卖的。政府能否获得土地出让金，这时候就取决于开发商是否愿意把钱拿出来买地了。”上海一位不愿透露姓名的地产界人士表示，土地盛宴变冷场，开发商就是希望借此机会，促使规划和土地资源管理局将出让土地的价格再次向下调。

“死多头”坚决看好后市

既然土地价格已经比去年下调许多，又为何巨量的土地仍然少人问津？
戴德梁行研究员分析，这与此次出让土地的性质有关。
记者发现，105幅土地中，纯住宅用地还不到30块，其余的都是商办综合用地。“现在的开发商多数是做住宅的，而现在做商办楼赚不到什么钱，大家更不愿意去做这种项目。”付琦认为。
但上海市政协委员季宝红认为，这主要是开发商看不清未来走势。
“在中央不断出台调控政策，上海房产细则和房产保有税又悬而未决的情况下，开发商很难做决断。上海房产细则如何落实？房产税是否会出台？这些未定的因素都将影响上海楼市未来走势，并对开发商的利益产生重要影响。”季宝红表示，在上海房产细则没有明确的情况下，开发商手中即使有钱，也不敢贸然拿地。
对此，上实地产一位经理感叹，现在很难做决策。“拿地，如果细则很严加上出台房产保有税，做开发就不那么乐观了。不拿，如果没有媒体报道得那么严，又可能失去低价拿地的机会。”
有一些开发商明确表示未来几个月要拿地，但没有在当下出手，其实是在观望土地市场和政策的变化。
记者在采访中了解到，不少开发商其实仍然看好上海房地产，认为未来上海楼市上涨是必然的。这些坚定看好上海楼市的开发商，被房产界称为“死多头”。
那么开发商中的“死多头”，又是如何通过土地市场与地方政府进行博弈的？
“土地推介是在上海房产细则出台之前举行的。开发商中的‘死多头’即使手中有钱也不拿地，使土地交易遇冷。而如果土地出让不顺，政府在房产细则的落实上可能会有所放松，防止因调控过重而影响土地出让的收入。”上海一位不愿透露姓名的房产人士说。
季宝红指出，由于地方政府的土地利益链条没有从根本上被切断，这种千丝万缕的联系，使得地方政府房产管理部门难以在房产调控中真正下狠心。
不过，开发商的如意算盘似乎将要落空。上海将在中央国十条的精神上，实行严厉的房产细则。
“上海的房地产细则方案已经制定好，并已上报中央。应该说比较严厉，因为中间涉及到第三套限购令的条款。但细则最终的出台还要等待中央申批，因为这次上报是与房产保有税绑定在一起的。”上海住房保障局一位消息人士向记者透露，上海的房产调控细则将比深圳严格。