上海豪宅成交撑起新房“金三”，二手房成交回暖，但仍未达2万套“阳春线”

上海楼市   李贝贝/摄

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

“金三”时节，在适度宽松的购房环境及优质改善新盘的推动下，上海楼市明显回温。

4月7日，据上海中原地产数据显示，2024年3月上海二手住宅成交1.85万套，环比增加170.22%。而受供应结构影响，新房市场上，大户型、高总价房源的成交量大幅上涨，套均总价超千万元。

受访人士普遍认为，“金三”热度将在上海楼市延续。58安居客研究院院长张波向《华夏时报》记者指出，以二手房为例，一些价格透支较多的板块目前房价回调，逐步回归到了相对理性的水平，将会进一步放大这些区域的二手房后续成交。“尤其是外环外区域，受到政策的影响，（价格回调、市场冷静的状态）会更明显。”张波表示。

上海楼市“金三”回温

4月5日，上海链家研究院发布的监测数据显示，今年3月份，上海全市共成交新建商品房5370套，环比增长299%；成交金额594亿元，环比增长440%；套均总价1105万元/套，环比增长35%；成交均价86050元/平方米，环比增长29%。

受供应结构影响，3月，上海大户型、高总价房源的成交量大幅上涨。据上海链家研究院数据，3月上海内环以内成交801套房源，成交量占比15%，较2月份增加了12个百分点。内环以内高端住宅的集中供应吸引了大量购房者，各项目的认购和去化情况良好，特别是位于新天地核心区域的中海顺昌玖里，共推出500多套房源，当日全部清盘，吸金196.5亿元。

另据CRIC（克而瑞地产研究中心）监测，3月上海共计35盘入市，商品住宅供应面积达109.27万平米，环比上涨699.5%；成交面积75.17万平米，环比上涨336.56%；成交金额678.73亿元，环比上涨484.32%。其中，位居3月上海楼盘销售金额排行榜单前三的中海·顺昌玖里、开云星荟华庭、绿城外滩兰庭·臻兰全部为豪宅项目。

“市场低迷情况下，除了供应稀缺、地段价格上有优势的项目之外，真正优秀的产品也能在竞争中脱颖而出。”CRIC方面指出，从企业角度来看，目前单盘效应依然存在，且短期内不会消失，一个“红盘”入市就能助力房企排位大幅提升——尤其今年豪宅供应开始逐步增量，这样的现象将成为常态。

同期，上海二手房市场回暖趋势亦十分明显。4月7日，上海中原地产公布的数据显示，3月上海二手住宅成交1.85万套，环比增加170.22%。该机构分析指出，3月上海二手房市场出现活跃走势，一方面是挂牌动力有所提升，回到原先1.3万套/周的水平；另一方面，买家入市意愿增强，交易节奏加快，3月成交突破1.8万套，这一水平是自去年4月以来的高点。

数据来源：网上房地产、上海中原整理

在位于闵行七宝的一家中介门店，置业顾问向《华夏时报》记者介绍说，近期其所在区域的二手房成交周期较之前明显缩短：“之前差不多一套房子成交需要4、5个月，但是现在不少房东降低了心理预期，价格合理的话，有时候1个多月就能成交。”

需要注意的是，据上海中原统计，3月二手房报价指数呈现“先上后下”的走势：3月初延续2月向上走势，在3月上旬出现指数高点后拐头向下，并且下跌幅度较为显著，“以价换量”趋势明显。

受访人士认为，虽然上海二手房市场有所回暖，但短期的交易量还不足以支撑市场出现反转行情。上海中原地产市场分析师卢文曦指出，从以往经验来看，历来3月是上半年楼市交易的相对高点，如果没有其他因素干扰，比如再出利好政策等，那么上半年的高点或就此确定。

“从绝对量来看，3月份并没有达到2万套的’阳春线’，说明市场依然是相当弱的。目前交易量是以房东愿意降价换来的，短期这种预期暂时没有改变，因此成交价格方面，预计还会继续走低。”卢文曦判断，二手房4月份交易量大概率成交量是走低的，但在以价换量的基础上，成交量有机会守在1.5万套水平。

值得一提的是，从土地市场来看，上海一批次土拍上半场已于3月下旬顺利结束。CRIC表示，可以看到，此次土拍整体供应减量提质，联动价普涨，房企参拍热情较上一批次也有显著回升。

市场热度或可延续

58安居客研究院院长张波向《华夏时报》记者分析指出，对比此前较为低迷的成交状况，3月上海二手房、新房成交量明显上扬：“春节前上海楼市政策放松，尤其有利于外环区域新房及二手房的成交，而这也增强了购房者对上海楼市持续回温的预期。”2023年下半年到今年1月底，上海多次调整优化房地产相关政策措施，包括“认房不认贷”、降低首付比例和房贷利率、调整普通住宅标准、优化非沪籍单身人士购房等，多针对刚需购房群体。

值得一提的是，上海3月新房层面的上涨则主要与供求结构有关。张波指出，近期推出的3、4批次房源中包括大量市区热盘，且多数存在明显的一、二手房价格倒挂，吸引了高端购房群体入市，亦带动市场热度的整体上扬。

业内认为，随着房地产供需两端政策持续优化调整，购房者的置业意愿或将迎来温和修复，上海楼市亦将迎来“银四”。

根据中指研究院监测，2024年清明假期期间，中国20个代表城市新房日均成交面积较2022年清明假期下降31%。但上海新房销售面积较2022年假期明显增长；诸葛数据研究中心也观察到，上海、佛山、温州三城今年清明假期新房成交表现好于2022年，其中，上海成交量翻倍，总成交量由2022年同期144套增长至290套。

不过，上海中原地产监测数据显示，清明假期上海新建商品住宅成交1.5万平米（138套）。从交易特点来看，前期有推盘的项目还有零星的惯性交易，但整体来看，交易活跃度不高；二手房方面，假期交易明显缩水，此前周一到周五的二手房每天网签数据都在500套以上，假期三天网签数据分别是143套、213套和336套，虽然成交量是逐步向上，但和平时有相当大落差，但这些落差也在预期范围内。

卢文曦指出，考虑到目前楼市还在调整压力中，刚需以及首次改善产品去化遇到一定压力，所以这样的表现并不意外。后续在恢复正常工作节奏后，供应和成交会有恢复。“一般而言，第一周起步很重要，决定全月成交高度。所以从这几天表现来看，4月新房成交大概率上会出现缩水。”卢文曦谨慎判断。

张波也表示，接下来上海楼市的“金三”热度会有一定延续。但需要注意的是，购房者对于房子未来的“确定性的要求”会越来越高，比如楼盘所在板块的供应量、房价的变动等；同时，之前一些价格透支较多的板块目前出现了价格的回调，逐步回归到了相对理性的水平，将会进一步放大这些区域的二手房后续成交。“尤其是外环外区域，因为受到政策的影响，（价格回调、市场冷静的状态）会更明显。”张波表示。

从房企角度来看，CRIC直言，二季度业绩压力依然较大：“市场回暖需要时间，利好政策释放频次虽高，但刺激不够彻底，这也让更多购房者在’有所期待’的情绪下持续观望。”CRIC方面认为，除此之外，房企如何在营销和产品力上实现突破，也是其后续提高去化率的关键。

责任编辑：张蓓  主编：张豫宁

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