洪灏：人口出现负增长，未来房价不会飞快上涨「2023观点年度论坛」

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 梁宝欣 李贝贝 广州报道

2022 年商品房销售出现较大程度下滑，各大城市不同程度受到疫情干扰，出现短期停摆。国家统计局数据显示，1—12 月全国商品房销售金额累计13.3万亿元，同比下降28.3%；累计商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%。

此外，2022年以来，单月商品房销售额同比跌幅处于14.2%至46.6%之间，其中，跌幅最大的4月份处于上海、北京等重要城市的疫情高峰期；跌幅最小的是9月份，主要原因在于2021年同期处于销售下行期，基数较小。

在2023年观点年度论坛上，思睿集团合伙人、首席经济学家洪灝在会上谈及人口增长与房地产的关系时表示，2022年中国人口出现负增长，而在2020—2025年之间，逐渐随着青壮年劳动人口的比例进入一个高的平台之后，房价很可能不会像过去十年那样飞快增长。

3月22日，由观点机构主办，《华夏时报》联合主办的2023观点年度论坛在广州开幕，会议主题为“万物生长”，主要探讨房地产企业如何平稳地实现发展模式的过渡，改变惯常的房地产思维。

房地产增值的主要动力来自于人口增长

洪灏在会上谈及市场经济时表示：“如果房地产今年不能够如期复苏的话，那么中国经济复苏的力度可能将没有我们想象的那么大。今年经济增长目标是5个点，去年低基数可以给4个点左右的增长，因为去年门槛太低了，所以今年发力的话我们非常有可能会冲破5%，甚至市场预期5.5%的目标。”

洪灏指出，经历了1998年房改之后24年的长足进步，中国房地产总值已经成为了全球最大的资产类别，大概是500万亿元，欧洲、美国房地产总值大概是在300万亿元。虽然中国房地产的价值占比远远超过了人口的占比，但是欧美的房地产估值似乎更突出或者说欧美房地产的市值所占全球的比例比其人口更突出，一小撮人占据了巨大房地产总市值。

在洪灏看来，房地产增值的主要动力来自于人口的增长。随着人口的增长，需要居住的面积就会不断增多。“我们中国以前10亿人到现在14亿人，以前10亿人口大概2/3是农村户口，现在城镇化率达到2/3，新增出来的4亿人以及新增出来的城镇化人口都需要居住。像中国这20年经历的城镇化率不断提高，人民不断从第一产业（农业）出来进入第二、第三产业，可以看到国家的发展，同时房价的上升。”洪灏说道。

据洪灏介绍，中国城镇化率和人口流动、房价的关系是密切相关的。随着人口的流动，巨大的人口向一线和二线以及准二线城市流入，导致这些城市的房价快速上涨。“现在我们看到上海2000—3000万人，其中1000万人以上是流动人口，与北京差不多，广东的流动人口更多。这些流动人口不仅仅给这些城市带来了新的活力、新的生产力和新的劳动力，它们也推动了城市的房价不断地上升。数据显示，人口流入的速度和房价的增长速度是呈正比的。”

“房价很可能不会像过去十年那样飞快地增长”

公开数据显示，2022年末全国人口141175万人，比2021年末减少85万人；2022年出生人口956万人，出生率为6.77‰；死亡人口1041万人，死亡率为7.37‰；自然增长率为-0.60%。值得注意的是，这是自1962年以来，我国人口自然增长率首次出现负增长。

对此，洪灏指出，2022年中国人口出现了负增长。在2020—2025年之间，逐渐随着青壮年劳动人口的比例进入一个高的平台之后，房价很可能不会像过去十年那样飞快增长。这个迹象其实在最近这两年已显现。

同时，洪灏还谈及，2010年中国进入刘易斯拐点，所谓的刘易斯拐点即青壮年劳动人口比例到达一个高点后慢慢下降。而刘易斯拐点不仅仅是人口的拐点，还是房地产投资增长速度的拐点。2010年时的房地产投资增速一年可以达到20%，甚至更高，今年能够达到8%、10%的话，经济发展的速度就很快了。

“（与之前相比）货币供应的速度、方法也发生了质的变化。2021年是中国宏观经济的转折之年，不仅仅是跨越了刘易斯拐点，在跨越了这个拐点之后可以看到房地产投资发生了变化，货币的供应模式也发生了变化。房地产、金融、能源的市值在2010年占到整体A股上市公司的2/3。经历了刘易斯拐点的十年之后，传统行业市值的占比严重降低，房地产和金融占比从当年一半的江山占到现在大概20%左右。”洪灏说。

洪灏认为，房地产虽然在宏观经济的占比下降了，但是它仍是一个非常重要的板块。投资看房地产，经济也要看房地产。中国经济的周期运行是非常有规律的，大概3—4年出现一个经济周期从底部到顶部再回到底部的过程。上一个经济周期大概于2020年左右结束并达到了一个底部，现在则再次回到了经济周期的底部。

“我们希望房地产起来，房地产起来带动消费、投资，这样随着我们经济周期进入底部寻底的过程，我们中国应该能达到5%的增长目标甚至更好。今年的房地产能否如期地复苏是经济复苏的关键。”洪灏说。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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