资本金调整按兵不动 开发商惟恐留有后手

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 晏耀斌 北京报道

   房地产紧缩调控政策不断落地，但关于开发商自有资本金比例却仍悬而未决。是按兵不动，还是留有后手？
    一位不愿具名的开发企业总经理2月25日接受记者采访时很乐观地认为：“资本金比例上调的可能性不大。原因在于宏观经济，消费和出口在金融危机下并没有太多起色，当前经济需要继续保持投资势头。”
    据悉，资本金比例的变化往往产生于投资过热或者过冷的情况下。去年5月27日，国务院考虑到金融危机下企业投资信心和资金压力，将商住房资本金比例由35%下调到20%。
    “当时就是为了刺激楼市。放松银根，意在利用信贷杠杆刺激房地产行业的投资。”全国房地产经理人联盟副秘书长姜炜表示。
    包括央行研究员邹平座等业内人士接受记者采访时也同样表示：资本金比例暂时没有上调的可能性。原因在于，本轮房地产调控的所有政策指向很明确，那就是增加供给平抑房价，而不是打压房地产企业的投资势头。
    为此，记者致电住房和城乡建设部，并向部分内部人士咨询，得到的结果同样如此。其实通过梳理近两次资本金比例的变动，即可发现其变动时机。暂不下调，很大程度上归结于宏观经济的需要。
    根据规定，所有项目资本金不到位便不能获得贷款，不能开工建设。一个项目的资本金到位与否，成为获得相关审批手续后能否正式开工建设的关键。在金融危机下，很多开发商选择减少开工甚至停工，造成了与房地产相关的建材、服务等多个上下游行业出现萎缩。
    去年1至4月，全国城镇固定资产投资37082亿元人民币，同比增长30.5％，高于市场预期的29.1％，然而房地产投资仅增4.9％。为此，资本金比例才出现了下调。
    回顾2004年，国务院上调资本金比例发现，最近两次资本金比例变动或源于投资过冷，或因投资过热，指向的是投资而非单一的房地产市场。
    邹平座认为：“宏观经济的复苏依然离不开房地产行业的投资。”正是基于投资拉动经济的考虑，房地产调控政策也有所偏重。
    “无论是土地政策、整顿市场，或者是收紧信贷，出发点就是增加供给平抑房价。”中国房地产研究会副会长顾云昌分析说。
    实际情况也是这样的。从去年11月底温家宝总理公开表示“部分城市房价上涨过快，要抑制投机”开始，国务院常务会议紧接着又提出，通过增加供应尤其是保障性住房的供应来抑制房价，并明确提出三年建成1540万套保障性住房。
    随后，国土资源部、住建部、财政部、银监会等多部委出台了一系列调控房地产措施，形成了土地、市场、信贷等全方位立体监管局面。北京、上海、广州、深圳等一线城市也开始高调公开2010年保障性住房建设规划。
    政策密集指向明确。邹平座表示：“包括近期连续两次上调存款准备金率，也是通过收紧资金手段对开发商施加压力，督促其尽快开发土地，尽快推出产品，而不是打击开发商的投资热情。”
    上调的可能性在于“宏观经济完全复苏之时”。我爱我家副总经理胡景晖认为，如果资本金比例一旦从20%上调到35%，中国楼市或进入因资金链破裂导致崩溃的边缘。尤其是那些地王，银行存现所剩不多，可能会导致动不了工，以及烂尾楼等现象会大量增加，反过来影响经济的复苏。
    不过话虽这样说，作为去年救市时推出的刺激房地产政策的排头兵，一旦上调资本金比例，开发商势必会感受更为明显，就像压在胸口的大石，开发商依然要顾及到将来调整的那一天。

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