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贝壳是主动求变还是被迫转型?

作者:李凯旋

来源:华夏时报

发布时间:2021-10-14 18:11:45

摘要:2021年进程过半,随着房地产调控政策持续收紧,行业的上下游企业均开始寻求转型突破的方向。

贝壳是主动求变还是被迫转型?

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李凯旋 李未来 北京报道

2021年进程过半,随着房地产调控政策持续收紧,行业的上下游企业均开始寻求转型突破的方向。

从房企端看,近期百强房企接连暴雷,资金链空前紧张,迫使开发商走向了债务违约的边缘,不甘“躺平”的房企,通过大笔回购债券、交换要约进行展期、增发新股、股东注资等方式提振市场信心。

但眼下局面已经越来越复杂,不少企业陷入巨大困惑。第二批土地集中拍卖遇冷,北京挂出的43宗土地大半延期,上海近半数土地底价成交。房地产行业遍地黄金的时代结束了。第一轮集中供地入市项目全面低于预期,加之企业降负债压力大,都是影响本轮房企拿地积极性的主要原因。

专门做中介生意的贝壳找房,近日也被曝出上海等地人员优化消息,引发业内关注,特别是中期业绩发布后,组织收缩、股价下跌等消息,也让业内对企业的经营管理提出质疑。

主动求变还是被动转型?

10月11日晚间,有网友在社交软件上发布了贝壳找房上海研发团队全员被优化,补偿为“N+3”的消息。

贝壳方面回应媒体称,“今年以来,行业环境发生较大变化,公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整。对于此次调整涉及到的员工,公司将严格遵守国家劳动法等相关法律法规进行妥善安排,同时为其优先提供内部转岗机会。”

不可否认,今年以来,全国二手房市场的全面降温影响了房地产上下游的业绩表现。贝壳二季报显示,公司净利润11.2亿元,同比减少60%。但实际影响究竟有多大呢?

再看另一组数字,二季度贝壳营收242亿元,同比增长20%;上半年总交易额(GTV)达2.29万亿元,同比增长72.3%,其中存量房业务GTV为1.33万亿元,同比增长70.1%,新房业务GTV达8,417亿元,同比增长70.7%,贝壳新兴及其他业务营收突破12亿元,同比增长68.9%。

作为企业的“生命线”,贝壳的现金、现金等价物、限制性现金和短期投资的综合余额,截至2021年6月30日高达592亿。手握充足现金,账面仍有盈利,在房地产全行业表现均不如人意的当下,贝壳却在一定程度上展现了抗周期性。

因此,这极大可能是一场策略性“瘦身”。对一家上市公司而言,人力资源组合配置往往要讲究科学性、有序性,因为在企业人员中也存在边际收益递减的规律。在当前经济增长放缓的背景下,这一点格外需要重视。

为了帮助企业更好地聚焦主业,降低成本,这是一场必要的调整,这是一件注定艰难,但对公司来说正确的事。但贝壳为何要做这些筹划呢?

据了解,此次主要裁撤的是金融相关业务,在“稳增长、保民生、防风险“背景下,金融已然不是贝壳的主航道。常年与市场打交道,贝壳更早嗅到了房地产市场的金融风险。

今年以来,从中央层面看,安排了三道红线、房地产贷款集中度管理、土地两集中等宏观审慎的调节机制;从地方层面上,除了常规的限购、限贷等行政手段外,多个城市还增加了二手房指导价、限制银行贷款额度、放慢放款速度,甚至部分城市出现阶段性停贷等金融措施。

住房金融的收紧已成为今年楼市政策变化的特点。选择此时撤离,主动战略调整,削去非主营业务,将重心更多地放在核心的业务板块,有望让公司这艘大船行驶在正确的航道上,避免遭遇真正的“灰犀牛”。早年间,IBM、西门子、诺基亚、李宁等企业都曾这样做过。

主动求变好过被动淘汰,调整一定会带来一些不可预期的变化,但也能打消企业对未来经营的不确定性,阻止焦虑情绪的蔓延。

当前楼市究竟有多差?

国庆节后,多家研究机构发布了十一期间楼市报告。58安居客房产研究院数据显示,在重点监测的63个城市中,有55个城市今年9月新房成交量同比下滑,平均下滑幅度达47%。中国指数研究院也表示,今年“十一”长假期间,其重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%。

房地产市场总体趋冷已经是眼见的事实。不过,要得出确凿的结论还为时过早。从大局看,当前房地产市场整体运行仍保持平稳,房地产行业的基本面并没有发生明显改变。

国家统计局数据显示,1-8月份,商品房销售面积两年平均增长5.9%;商品房销售额两年平均增长11.7%。房地产开发投资保持基本稳定,1-8月份两年平均增长7.7%。

据《经济日报》报道,随着各方面持续推进房地产市场调控,抑制房地产市场不合理需求,保证正常需求的释放,同时房地产市场多主体供应、多渠道保障、租购并举等制度措施不断完善,房地产市场仍有望保持稳定发展。

9月29日,人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求,金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

专家分析,今年下半年以来出现的短期波动,一方面是2020年下半年和今年一季度需求集中入市后,市场的本能调节,是对前期过热的消化,是市场回归常态的必经过程。另一方面,住房信贷紧缩使得购房人换房链条阻力加大,这不可避免地会误伤部分合理住房需求,二手房市场下行向新房市场传递,新房去化慢,加大了房企运营风险,这也是导致了第二轮土拍房企拿地意愿降低的原因之一。

市场过热转为市场过冷的风险已经引起政府关注。央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会强调“两个维护”的同时,地方政府也在加强风险提示和管控,近期沈阳、唐山、昆明、岳阳等地为防止新房市场大幅降价引发楼市不稳,出台了“限跌令”;9月底以来,杭州、宁波、广州、湖州、重庆、舟山、安庆等地政府发布购房风险提示,提示消费者规范购房,防止房企无证销售、购房款脱离监管、变相包租或变相包租销售未竣工项目等,这背后的原因是防止房企将自身的经营风险转移至居民端。

10月10日,哈尔滨针对楼市出台“十六条”政策,其中包括为人才购房提供最高10万元现金补贴、放宽贷款年限以及降低土地增值税预征率等多项内容。在刺激新房市场之外,还为房企减负,试图缓解企业的资金压力。

因此长期来看,我国房地产市场仍然有坚实的基本面支撑。未来五年,在家庭结构快速小型化、加速释放的换房与改善需求、人口城镇化等因素支撑下新房开发和销售不会出现显著下滑。

贝壳能否穿越周期?

上市一年多来,贝壳经历过高光时刻,也遭遇过至暗危机。从创始人左晖离世到股价暴跌,再到如今的主动求变,贝壳试图自救,穿越周期。

其实在过去的几年,这家企业经历过多次调整与打磨。贝壳的前身链家自2001年成立至今,经历了1998年房改以来所有的周期波动。从2008-2009年做科学管理,提出“不吃差价”;到2011-2012年顶着全行业压力推行真房源;再到2014-2015年探索品牌全国化,从2017年开始,这家企业开始尝试平台模式,打造出贝壳品牌。

一系列结合实际情况的调整,都为企业后来的成功上市奠定了基础。相比于行业中其他企业,贝壳20年来“过冬”的经验不可谓不丰富。

从平台模式上看,贝壳的人店网络和社区的连接更广更深,在周期波动中能保持房和客的资源。此外,贝壳平台给经纪人的职业保障,相比于同行有很强竞争力。

今年以来,为对冲交易市场下行的风险,贝壳除了租赁、二手、新房业务外,还拓展了家装等新领域,并且在VR带看、智能客服等数字技术方面有着长期积累,这些都是贝壳一直以来的强项。

但具备硬件条件只是一方面,贝壳需要有“走一步看十步”的能力。未来的市场环境也是影响企业对抗周期的重要变量。

尽管近期市场交易明显下行,在上半年成交量的带动下,预计全年新房、二手房成交规模仍能实现同比增长。有机构分析认为,下一个五年仍将是一个新房销售高峰期,新房开发量不会从当前1500万套/年规模出现断崖式下跌,预计2021-2025年新房交易量仍然保持在1300万套左右。

此外,住房供给结构也将得到有效的调整,人口净流入的大城市和城市圈将需要更多的新增住房供给。同时,二手房供应将成为解决住房需求日益重要的组成部分。随着住房存量盘子的不断扩大,预计未来五年二手房市场规模也将不断扩大。

在对抗周期这件事上,不同企业的路径选择总有差别。但无论是贝壳还是地产开发商,在坚持长期主义的过程中,也需要具备取舍的智慧。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁


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