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“无人报名”致多城地块停推?北京二次土拍成交513亿不足首次供地一半,首现“现房销售”「鏖战“两集中”」

作者:李凯旋

来源:华夏时报

发布时间:2021-10-14 17:33:20

摘要:第一轮集中供地溢价率超过20%、一日揽金过千亿元的火热场面没能延续到第二轮。

“无人报名”致多城地块停推?北京二次土拍成交513亿不足首次供地一半,首现“现房销售”「鏖战“两集中”」

北京楼市 李凯旋 摄

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李凯旋 李未来 北京报道

第一轮集中供地溢价率超过20%、一日揽金过千亿元的火热场面没能延续到第二轮。事实上,二轮土拍极速降温,底价成交已经是常见现象,因为房企参与度不高,甚至有地块无人报名导致北京、杭州等多个城市在开拍前夕延期或者终止出让土地,就连曾频现“抢地”的深圳都有一宗地块出现流拍。

对比来看,北京首轮集中供地成交额为1102.21亿元,二轮集中供地成交额下降近5成,仅为513.45亿元。杭州二轮土拍更“冷”,成交金额约257亿元,不过是第一轮集中供地金额的2成。

有业内人士向《华夏时报》记者透露,尽管很多城市对集中供地溢价率设置15%的上限,但竞品质、竞自持、商业部分增加等规则的调整还是在一定程度上压缩房企利润。目前,房企现金流吃紧,在种种“紧箍咒”下,不得已选择“集体躺平”。

北京26宗地块延期或因“无人报名”

“之前很少出现过这种情况,那时候一线城市的地块要靠抢。”一家房企北京区域的相关负责人对《华夏时报》记者表示。10月11日晚,北京市规划和自然资源委员会发布公告,表示原定第二批集中供地的26宗地块延长挂牌竞买时间,具体竞买截止时间、挂牌截止时间则与下一批次商品住宅用地集中供应项目保持一致。

北京第二批集中供地原定出让43宗地块。9月27日,平谷的一宗地块提前成交,而剩余的42宗地块中仅有16宗有报名者。上述房企负责人对《华夏时报》记者透露:“因为无人报名,剩余26宗地块只能延长挂牌时间。”如此计算,北京第二轮集中供地房企的参与率不超过50%。

更值得关注的是,在延期出让的地块中,有10宗地块位于北京房地产市场热门区域朝阳。

10月13日,北京第二轮集中供地落幕,17宗地块的总成交金额为513.43亿元。现房销售也首次现身北京土地市场,中铁置业和兴创联合体竞得的大兴黄村地块最终进入竞现房销售。北京第二轮集中供地国企表现亮眼,首开、中铁置业、北京城建等房企频繁出手,将大部分地块纳入麾下。实际上,在北京的这轮土拍中,仅龙湖和懋源两家民企有所收获。

除了北京之外,杭州第二轮集中供地也出现了超高“弃牌率”。10月11日,杭州市规划和自然资源局发布公告表示,经研究决定,终止17宗地挂牌出让活动。按照杭州的计划,杭州第二轮集中供地会分两天进行,共推出31宗地块。其中,有10宗“竞品质”现房销售地块会在10月13日竞拍。不过,这10宗地块因为“报名房企数量不足”而全部终止。

一家非杭州本地房企的相关负责人对《华夏时报》记者说:“作为非本土房企,我们进入杭州市场在拿地、销售等方面的优势远不如本土房企。经过测算之后,如果拿下‘竞品质’地块,项目的利润率很低,企业压力比较大。”

除了北京、杭州之外,西安也在10月12日发布公告,表示第二批集中供地中的17宗地块因故终止出让,已经缴纳竞买保证金的单位可以申请退款。加上9月27日终止出让的3宗地块,西安第二批集中供地共20宗地块终止出让。

《华夏时报》记者在经过梳理后发现,第二轮集中供地已经有包括北京、杭州、上海等在内的多个城市在开拍前夕出现延期或者终止,原定出让地块数量大幅下降。

多数城市土地供应完成率不足六成

在“集中供地”政策开始实行初期,或许房企也没能预料到会出现如此场面。彼时,业内均认为集中供地对龙头房企有利,也有助于减少炒地等现象,控制地价。不过,自第一轮集中供地结束后,房企出现了“集体躺平”的现象。

“躺平”表现在房企对待第二轮集中供地态度“冷淡”,拿地意愿下降,这使得多城不得不延长挂牌时间或者终止出让。贝壳研究院发布的数据显示,2021年三季度,全国351城住宅用地成交金额为1.08万亿元,同比下滑37.01%;成交规划建筑面积为3.09万亿平米,同比下滑47.55%。

进入四季度,贝壳研究院数据显示,目前仅有广州与沈阳2021年宅地供应完成率超过80%,其余大部分城市均在60%以下。更罕见的是,一线城市也出现了“流拍”现象。

9月29日,深圳完成第二轮集中供地竞拍,共出让22宗地块,总出让面积为81.38万平米,总起拍价为422亿元。最终,深圳宝安区1宗地块因为没有房企竞拍而流拍,剩余21宗地块成功出让。

深圳作为热门房地产区域,土地出现流拍备受业内外关注。一位接近房企人士对《华夏时报》记者表示:“第二轮集中供地遇冷已经是业内早有预料。很多房企在第一轮集中供地中大手笔补仓,但在竞得之后发现多重条件限制下,项目能够赚到的钱不多。”

“提前终止多宗地块出让比流拍好一些,否则一旦开拍但房企无人举牌场面更尴尬。”该人士对《华夏时报》记者说。第二轮集中供地的寒意究竟有多大?对比来看,2020年疫情袭来,房企一季度销售出现大幅下滑,现金流吃紧。但在2020年,土地市场曾上演过多次房企集中围猎地块的大戏,溢价率超过40%的地块不在少数。2020年4月份,合肥包河区曾出让了两宗地块,均吸引超过20家房企参与竞价。

四季度原本应是房企集中补仓的时间,但在第二轮集中供地中,房企却纷纷在土地市场“隐身”,拿地热情已不及当年。

操盘门槛提升

贝壳研究院数据显示,2021年三季度,土地成交溢价率从二季度的19.5%下滑至了9.0%,降幅达到10.5个百分点。贝壳研究院方面分析,溢价率大幅下跌主要受到两方面影响,其中包括集中供地城市多设置15%的溢价率上限。

设置溢价率上限不仅可以有效管控地价,防范炒地等现象,还能够降低房企拿地成本。那么,在此背景下,房企究竟为何还要“躺平”,不愿出手补仓?“门槛有所提升,而且对销售价格和资金来源都有比较严格的限制。尽管溢价率有所限制,但地价加上销售限价,利润空间不大。”一家TOP30房企的内部人士对《华夏时报》记者说。

10月12日,杭州第二轮集中供地落幕。杭州此轮供地除了限制溢价率之外,还包括严格审查房企资质与资金来源,竞自持配建改为竞品质或者摇号。同时,杭州还试点10宗地现房销售,禁止商墅。

贝壳研究院方面认为:“杭州土拍规则的调整更加考验房企资金健康程度、现金流转能力以及经营管理能力。”从竞拍结果来看,杭州第二轮集中供地提前终止17宗,成交14宗,总成交金额为257亿元,成交溢价率为4.6%,较第一轮的26.0%大幅回落。《华夏时报》记者注意到,第二轮集中供地,许多城市都调整了竞拍规则,一定程度上拉升了房企操盘门槛。

房企穿过了此前的黄金、白银时期,自2021年以来,房地产似乎进入到了新一轮周期,与以往都不相同,但比以往难度都大。“不急着拿地,那房企都在急着干什么?急着融资,急着去化销售,急着回款,急着降负债。”一位房企区域财务负责人表示。进入四季度,房企需要尽全力保证销售目标,将各项指标降至“三道红线”之下以维持信用,确保能够在2022年继续融资。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁


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