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近年居民中长期贷款增速下滑 房价上涨空间正在逐渐缩窄

作者:冉学东

来源:华夏时报

发布时间:2021-07-23 12:24:18

摘要:过去十多年房地产价格上涨,最主要的基础是需求在上涨,而需求上涨的最主要推动力是银行贷款,这时候居民放杠杆的进度就决定了房价的走势。

近年居民中长期贷款增速下滑 房价上涨空间正在逐渐缩窄

冉学东

过去十多年房地产价格上涨,最主要的基础是需求在上涨,而需求上涨的最主要推动力是银行贷款,这时候居民放杠杆的进度就决定了房价的走势。

从近十年居民贷款增速,尤其是中长期贷款的增速是大幅放缓的。一般把央行公布的数据中“住户中长期贷款”近似看做居民用来购房的贷款,这是一个相对比较准确的衡量居民房地产贷款增速的指标,对于未来房价的走势具有一定参考意义。

从央行披露的数据看,从2017年开始,居民中长期贷款的增幅就开始大幅下降。笔者截取的样本,从2009年算起到2020年,2009年居民中长期贷款是1.70万亿,而到了2020年,这个数字达到5.95万亿元,增加了大概三倍多,这个增幅于全国房价增幅大致相似。

不过,在过去十多年,全国房价基本是单边上行的,但是居民中长期贷款的增幅并非直线,而是跳跃非常大的,有些年份居民中长期贷款是小幅下滑的,比如2011居民中长期贷款增加了1.46万亿元,而2012年居民中长期贷款增加了1.96万亿元,一年整整少增加了0.5万亿元,但那年的房价个别地方出现了小幅调整,不过大多数地方的房价是平稳的。

2017年,居民中长期贷款增加了5.3万亿元,而2016年居民中长期贷款增加5.68万亿元,一年整整少增加了0.38万亿元。然而,我们知道2017年房价涨幅也跟一般年份涨幅大体一样。

这十多年中居民中长期贷款增加最多的年份是2016年,这一年的居民中长期贷款增加5.68万亿元,2015年中长期贷款增加了3.05万亿元,多增加了整整2.63万亿,多增加的幅度超过86%,从房价增长幅度看,这一年房价的涨幅跟其他年份也差不多,基本都是单边上行的。这说明,短期来看,贷款并不是房价上涨的决定因素,还有其他复杂因素在决定房价的走势。

当然,最近几年消费贷款被挪用买房的情况比较严重,而从2017年开始监管消费贷款挪作买房的情况开始查处,去年更是进行了严厉的打击,不过这一点也许金额相对较小,从数据上反应不是很明显。

从2017年开始居民贷款增量就在7万亿以上的平台上缓慢爬升,涨了四年到2020年居民贷款增量也才7.87万亿,四年增加了0.74万亿,中长期贷款从2017年的5.3万亿到5.95万亿,四年只增加了0.65万亿,增幅也很平稳。

只不过,从短期贷款来说,2017年的短期贷款是1.83万亿,2016年只有6494万亿,增加了大约1.2万亿;2108年居民短期贷款增加了2.41万亿元,2017年,居民短期贷款增加1.83万亿元,增幅达到6千亿左右。与此同时,这几年消费并未出现大的回升,这两年是互联网消费金融大兴的年份,可能有部分消费贷款进入房地产领域。

从2018年开始,监管对于互联网金融进行集中治理,2017年开始整治消费金融被挪用做房地产按揭贷款的情况,从2019年开始居民消费信贷增幅下降,2019年居民短期贷款只增加1.98万亿元,2020年居民短期贷款增幅是减少的,短期贷款只增加1.92万亿元,相比2019年少增加600亿元。说明监管对于贷款挪用的整治见效了。

从今年的情况看,今年后半年的增幅已经被前半年的增幅给挤占了。今年前半年,住户中长期贷款增加3.43万亿元;而去年上半年只增加了2.8万亿元,全年居民中长期贷款中长期贷款增加5.95万亿元,那么如果今年居民中长期贷款跟去年保持增幅不大,那么下半年的增幅是很小的,这也预示着下半年房价的上涨空间不大。

责任编辑:孟俊莲 主编:冉学东

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