深圳地铁盈利的奥秘：借鉴港铁“地铁+物业”模式，营业利润来自投资收益

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 葛爱峰 见习记者 周倩 深圳报道

近日，深圳地铁再传捷报，12号线全线围护结构已完成100%，车站主体结构已完成84%，盾构区间已完成97%。至此，深圳地铁和平站至科技馆站的“三站四区间”的主体结构已全部完成，预计2022年竣工并全线交付投入使用。

深圳地铁不仅在地铁建设方面传出好消息，在盈利方面，也因稳坐头把交椅备受关注。据深圳地铁2020年债券年度报告显示，深圳地铁去年实现营业收入209.28亿元，净利润为111亿元。计算后深圳地铁净利润率高达53.3%，扣除政府补贴后的净利率仍高达53.1%。而媒体通过上海清算所、中国债券信息网、上海证券交易所等渠道，统计获得的包括深圳地铁在内的22家地铁公司2020财报显示，其他21家地铁公司净利润之和为106.35亿元，深圳地铁一家公司的利润就超过了21家地铁公司的总利润。

据了解，早在1910年即开辟首条商业收费线路的港铁吸金能力一直令诸多同行羡慕。在2015至2019年，五年间里港铁的营收均在400亿港元以上，年利润总额均在100亿港元左右。然而，因为新冠疫情及其它因素，港铁在去年录得罕见亏损。深铁一直以来借鉴了港铁的“地铁+物业”模式，香颂资本执行董事沈萌在接受《华夏时报》记者采访时表示：“港铁的上盖物业相对于深铁来说规模要少，而且增值空间也相对要小得多。深铁在很大程度上是借鉴了港铁的商业模式，但是深铁的资源要比港铁明显要多。”

“投资收益”支撑深铁净利润

2020年，深铁稳居各城市地铁营收排行榜榜首。年报显示，2019年公司营业收入达209.90亿元，净利润为116.67亿元，归属母公司的净利润为118.12亿元；2018年营业收入为113.48亿元，净利润为72.49亿元，归母净利润为73.87亿元。相比于2018年，2019年深铁的营收增长了96.42亿元，增长幅度达到84.97%；而2017年公司营收为140.94亿元，净利润达到66.48亿元，归母净利润为67.85亿元。

四年形势总体比较而言，深铁营收先有小幅下降，后大幅攀升，2019年、2020年营收、净利润较为稳定且处于高位，而归母净利润总体呈现上升趋势，2018年至2019年间上升最为迅猛，增长了44.25亿元，增幅59.90%。

值得注意的是，深铁的净利率与同行业企业相比是相当高的，2020年净利率为53.30%；2019年同一指标数值为55.58%，这一数据在2018年、2017年分别达到63.88%、47.17%。2018年至2019年间，该数据虽有所下降，但依然保持在较高水平。

经分析深铁财报，记者发现深铁之所以拥有如此高的净利率，主要贡献因素及奥秘所在是“投资收益”这个项目。在209.90亿元的营业收入下，减去成本费用得到的营收数值仅仅为1.26亿元，但投资收益增加计入后该数值竟达约118亿元，可见其绝大部分营业利润来源于投资收益。

2019年，深铁的投资主要涉及两大层面。首先是深铁全资子公司深圳铁路投资建设集团有限公司（下称“深铁投”）正式挂牌成立。深铁投是全国首例国家铁路、城际铁路、城市轨道交通“三铁合一”发展企业，可推动实现深圳及粤港澳大湾区范围内“三铁融合”发展的产业格局。

此外，深铁还投资了深圳市城市轨道交通12号线项目、14号线项目、16号线项目以及前海综合交通枢纽项目，2020年这些项目也处于在建过程之中。城市轨道交通项目年累完成投资分别为40.31亿元、51.15亿元、31.49亿元；而开累完成投资额分别达到62.27亿元、63.59亿元、41.59亿元。12号线、14号线预计在2022年竣工并投入使用，16号线预计2023年建成通车。

一边是高投入，一边是高产出，而深铁投资收益的来源则源于两方面：其一是早期投资收益；其二则是资源经营收益。

在早期投资方面，2018年深铁在建线路为三期二阶段及四期工程，共14条线路，线路长度273千米。如今，深铁6号线、8号线一期、2号线三期等多条地铁线路都已投入使用，交通枢纽工程及代建市政工程也成为早期投资的重点项目。

然而票务收益并不是深铁的主要收入来源，更重要的是房地产、土地与物业收入等方面的投资收益，其占营收的比例超过70%。挖掘深铁的房地产业务经营发现，深铁全资子公司深铁置业的入市项目有深湾汇云中心、汇德大厦、汇隆商务中心、地铁锦上花园、塘朗城广场、地铁前海时代广场、龙瑞佳园等；在建工程包括了长圳车辆综合开发项目、佛山南海天空之城项目、前海枢纽项目（深铁前海国际枢纽中心）等项目。其中，深铁置业物业开发板块的开发规模就已达到约573万平方米。

而其中的诸如佛山天空之城等项目的推手则是万科。早在2017年，深铁受让华润股份有限公司、中润国内贸易有限公司以及中国恒大集团下属恒大地产等10家企业所持有的万科A股股份，成为万科的第一大股东。现如今，深铁仍是万科的第一大股东，持股比例为27.86%。

而在资源经营方面，深铁从事的业务包含商业运营、写字楼、酒店、广告资源、通信资源、文创拓展等方面业务。商业运营方面，深铁开发地铁沿线的商业，让出行不仅仅是出行本身，同时也拓展配套商业服务，如打造地下商业街等商业模式；写字楼方面，深铁已正式运营地铁大厦、前海基金小镇；酒店方面囊括了合作的国际品牌项目及自主品牌项目两大类项目，这扩展了深铁的业务范围，与国际品牌的合作打造出出行、住宿协同配合的营运模式，在便捷出行人士的同时提升品牌的影响力。

具体来说，深铁商业经营主要涉及超级综合体、综合体、复合体、站厅商业、站街商业、写字楼及酒店。深圳前海国际枢纽中心集商业、办公、酒店三项功用为一体，逐步构建地铁沿线附属地区的商业布局，助力深圳市政府倡导建设的“枢纽城市”，深化城市内部的交通节点商业化进程；深圳北站枢纽综合体、深铁锦荟广场复合体与超级综合体形成协同效应，形成多点开花、强强联合的局面；站厅、站街商业以便利店、食品店、自助银行、自助服务设施等业态为主，使市民生活更加便捷，将地铁建设与人们生活相联；深铁塘朗城君璞酒店在内的酒店项目纷纷于2020年完成布局，地铁金融科技大厦项目、深铁置业大厦项目也在深度运营。

净利润率高达53.3%

深铁作为深圳市国资委直管的国有大型独资企业，政府投资资金占总筹资金额的比例约为四分之一。2020年获得的与日常活动相关的政府补助仅0.36亿元，相比于其它城市的地铁集团，这个补助金额已经缩减到很低的水平。

在其它城市的地铁集团看来，深圳地铁就好像“别人家的孩子”。的确，深铁有万科的支撑，同时内部体系明晰、制度规范、内控严格有序、商业拓展落实到位；外部疫情影响逐渐淡化，客运量逐渐恢复常年水平，且行业属于公共交通业，受到政府大力支持，这一切的天时地利促成了深铁的“优等生”形象。

据深圳地铁2020年债券年度报告显示，深圳地铁去年实现营业收入209.28亿元，净利润为111亿元。计算后深圳地铁净利润率高达53.3%，扣除政府补贴后的净利率仍高达53.1%。

而对于深铁拥有如此高净利率的原因，沈萌分析指出：“深铁上盖物业在地铁站的客流量和交通便捷度加持下，要比一般物业的出租率和价格更具优势。”

倘若计算深铁上市的估值，沈萌分析称：“如果预估深铁的估值不是单纯看业绩，还要看成长、看行业、作对比。根据专业经验及相关数据来判断，如果保守估计，深铁在A股上市的估值能达到2000亿-2500亿，因为深铁虽然是地铁企业，但实际上房地产收入占比较高，可以对标万科；港股可能也要2500以-3000港币的估值。”

京沪高铁与深铁虽然不是同业，但是一定程度上具有相似性，京沪高铁上市估值超2000亿，截至5月31日10点23分，其总市值为2803.98亿，市盈率TTM为86.89。而深铁的优势要比京沪高铁更加明显，例如贡献突出业绩的上盖业务。

横向对比而言，在2020年众多城市地铁公司中，北京基础设施投资净利润31.56亿元，武汉地铁16.78亿元，青岛地铁3.7亿元，南京地铁3亿元、广州地铁2.3亿元，杭州地铁亏损11.62亿元。其中，深铁净利润是北京基础设施投资的3.52倍，是广州地铁的48.27倍，深铁可谓独占鳌头。

资产负债率层面，深圳地铁依旧“内敛”而出色，仅为39.64%。相比之下，北京基础设施投资的负债率达到64.46%，厦门轨道交通、广州地铁、南昌轨道交通的资产负债率在40%-50%之间，而长春轨道交通集团、济南轨道交通集团、兰州轨道交通集团的资产负债率均超过70%。

“深圳地铁商业开发能力非常强，但是其发展是跟着深圳市地铁发展蓝图走，这在一定程度上也局限了其大规模扩张的空间。地铁开发运营的主业，以稳定的收益和现金流，而其他副业都属于投资类，导致大量资金闲置，缺少更多市场化运作的机会。”沈萌表示。

责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳

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