长三角需突破城市核心区“再发展”瓶颈，投资热点或偏向“另类资产”

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

随着省际道路互通互联、专才人才资格互认、虹桥国际开放枢纽的建设……紧扣“一体化”和“高质量”两个关键词，长三角一体化示范区正尝试打破行政管理边界，加速形成一体化市场，大都市圈初见雏形。而今，身处“十四五”开局之年，长三角示范区如何重塑中国增长极，房地产行业又将面临哪些大变局，城市更新、区域协同、城乡融合将会产生怎样的新成果，也引起了行业探讨。

新发展格局造就中国“增长极”

在中国四大蓬勃发展的城市群中，长三角城市群无疑是最亮眼的一个：长三角三省一市以1/26的国土面积（35.8万平方公里）集聚了全国1/6的人口（2.2亿），产出近全国1/4（23.8万亿元）的地区生产总值。2020年底，在“GDP万亿俱乐部”城市由2019年的17座扩容至2020年23座的同时，长三角城市群中的“GDP万亿城市”也由之前的6座扩容至8座。

目前，紧扣“一体化”和“高质量”两个关键词，长三角城市群正承担着率先形成新发展格局、勇当我国科技和产业创新的开路先锋、加快打造改革开放新高地的任务。

“城市群的形成是产业资源的高度集中，作为未来城市发展的核心，必将持续保持对高端人口的吸引力。”在3月23日举行的2021中国房地产市场峰会上，仲量联行中国区战略顾问部总监徐岱雄指出。

公开资料显示，国内首条跨省轨交线路上海轨交11号线花桥段自2013年通车运营以来，累计输送超1.5亿人次，2018年11月正式开工的昆山轨道交通S1线将与上海地铁11号线无缝对接。未来沪嘉城际轨道、苏锡常都市快线等等一系列规划未来将在环沪各个城市落地。城际铁路、跨区型市内轨道交通的加速布局、“最后一公里”的全面接轨，必将加速未来长三角人才的无缝流动，有力地推动区域一体化战略进程。

同时，仲量联行上海战略顾问部总监吕玫认为，科技创新将助力城市群在协同上突破单纯产业链联动，在更深层次构建更“宽”协同发展之路。吕玫表示：“‘科技创新驱动’为产业发展提供支撑是长三角未来的核心发展模式。在’双循环’的发展模式下……整个长三角地区都将这种勇于创新、关注科技赋能的城市发展理念应用在都市圈发展中。”

以上海为例。上海在“十四五”的重点发展目标是打造具有全球影响力的科技创新中心，强化科技创新策源功能及国际化的资源配置功能，目标突破关键核心技术为主攻方向，以张江科学城、长三角G60科创走廊等高能级承载区为核心承接与参加国家科技重大任务。

仲量联行方面表示：“科技创新的模式是和城市功能、人才的深度融合，是产业优势资源的协同和共荣，城市的功能形态和发展理念也将随之发生变革。我们认为，对于时代性的尊重和战略定力间的睿智平衡将继续有效引导长三角都市圈的发展，充分发挥上海作为科技创新中心的龙头作用，强化苏浙皖各自的创新优势，形成等高合力，为城市联动发展的结构性困局提供系统性的破题思路和发展路径。”

仲量联行方面强调，除了城际铁路、跨区型市内轨道交通的加速布局，金融业、专业服务业的高水平集聚也为科技创新保驾护航，庞大消费市场、城市应用场景强力支撑助力科技成果转化，推动跨产业联动发展。此外，更便捷的政务服务功能体系与优质营商环境强化对头部跨国企业布局吸引。而更具探索性的城市更新政策和实施路径，也将助力长三角区域突破城市核心区“再发展”瓶颈。

另类资产成区域内商业地产投资新看点

《华夏时报》记者注意到，“十四五”开局之年，长三角新一轮发展规划也呼之欲出。在今年1月底举行的上海市第十五届人大五次会议上，上海市市长龚正强调，要推动形成长三角一体化发展格局，着力打造长三角一体化发展格局、制定实施长三角一体化发展新一轮三年行动计划，深入实施虹桥国际开放枢纽建设总体方案等。

上海市改委主任马春雷则表示，希望长三角服务于国家新的发展格局构建过程当中体现出独特的作用和地位，“要变成一个非常重要的增长极，要成为科技创新策源一个非常重要的基地”；同时，长三角新一轮发展实际上要在一体化的自主创新上有更大的突破，能够突破原有的行政区域经济的局限，向功能区经济发展。“特别是在像规划、规则、政策、制度、法制的完善等方面，能有先行先试，创造全国可复制可推广的经验。”

而在2021中国房地产市场峰会上，多名业内人士亦对长三角市场的未来走势及投资策略给出不少真知灼见。

“今年的房地产投资市场相对去年应该是会非常活跃的；外资加大对中国市场资产的配置是一个长期的趋势。”博枫资产管理房地产投资高级副总裁黄迎迎分析，从卖方角度来看，三道红线、商业银行对地产贷款额度的管控以及土地出让政策变化等，都会给开发商的资金带来更大压力，使得他们出售资产的意愿加强。

黄迎迎认为，除了近年作为市场热点的物流资产，从流动性的角度来看的话，办公资产由于其标准化程度高且运营管理相对简单，“长期来看，仍然是机构投资者资产配比首选的资产类别”。而对于今年的市场，博枫强调“相机而动、守正出奇”，除了继续深耕办公、商场和物流这些传统的板块，也将积极探索一些新兴的产业板块如长租公寓、数据中心等，同时也希望能够从收购、融资、退出的结构上尝试创新。

高和资本的资本市场部董事总经理毛跃晖认为房地产市场以前是长期单边上涨，现在出现较大波动，充满着不确定性。但从长期看有几个大的趋势是确定的：一是市场由增量时代逐步转为存量时代；二是人民币国际化与人民币资产的国际化，以及第三国内商业不动产公募REITs市场的形成。在城市更新领域高和资本已颇具经验。毛跃晖介绍说，城市更新不是简单的翻新，重点还是要结合产业迭代与消费升级两个内容关键点。作为投资机构除了关注不动产本身，同时考虑更新的内容，重视深度运营价值深度挖掘的作用。

朗诗青杉资本副总经理方旭东表示，公司今年将秉持“积极+谨慎”的投资策略。其预计今年大宗市场会逐步筑底，交易趋于活跃，但投资价值高的项目交易窗口会很短，“必须做好资金、投资架构设计、改造操盘等准备，才能以非常快的速度抓住”。目前，继续看好有产业支撑的园区办公和有稳定租赁需求的长租公寓这两类重资产投资机会，区域上还是坚守一线城市、或者强二线城市的核心位置。

仲量联行华东区投资部总监叶建成则向《华夏时报》记者透露，2020年的大宗交易市场较为冷清，2020年全年上海投资市场的总交易额同比下降28%。不过，仲量联行预计今年的市场反弹将会十分明显。目前办公室租赁、产业园区等细分市场都正在复苏当中，这将拉动投资者的信心及业主的信心。对于未来的投资热点，叶建成表示更倾向另类资产，如物流数据中心、产业园区、城市更新项目等。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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