上市一年多市值缩水超80%！青客公寓净亏损增208%创新高，长租公寓何时走出“至暗时刻”？

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

2月16日，青客公寓（QK.US，以下简称“青客”）发布2020年财报（2019年9月30日-2020年9月30日期间）。财报显示，青客公寓净亏损再攀升。报告期内，青客公寓净亏损达15.34亿元，同比增长208%。关于亏损的原因，青客公寓在财报中指出，新冠肺炎疫情对公司业务、经营业绩和财务状况造成了不利影响。尤其是在一季度，导致租户大量流失，出租率下降以及房源的平均租金下降，进而导致了收入的减少。

《华夏时报》记者查到其2019年11月5日上市，上市当日收盘，市值为8.37亿美元，至今一年多，市值已经缩水约81.8%。

租金贷比例降至11.9％

2月16日，青客发布截至2020年9月30日的2020年财报。财报显示，公司亏损额持续增长：2020财年，青客净亏损达15.34亿元，同比增长208%。在此之前，青客2017、2018、2019财年的净亏损额分别为2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。

至于亏损的原因，青客在财报中解释说，新冠肺炎疫情对公司业务、经营业绩和财务状况造成了不利影响。尤其是在一季度，导致租户大量流失，出租率下降以及房源的平均租金下降，进而导致了收入的减少。

新冠疫情也令青客的经营备受冲击：2020财年，青客实现净收入12.08亿元，同比减少2.1%；截至2020年9月30日，公司总资产为8.51亿元，同比减少52.73%；总负债升至28.45亿元，同比增加9%。

报告期内，青客的平均入住率为83.8%，较2019财年的91.6%有所下降。对此青客解释说，受新冠肺炎疫情等因素影响，青客在2019年9月30日-2020年9月30日期间，已签约租赁单位数量减少了17.5%，原因是青客终止了与部分房东的租赁。

不过，尽管在2020财年的发展不佳，但青客也出现了一些积极的表现：报告期内，青客获得经营性现金流净额5500万元，上市以来首次转正——过去3个财年，青客的经营性现金流净额分别为-0.44亿元、-1.17亿元以及-0.88亿元。

同时，值得一提的是，根据2019年末《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》规定， 住房租赁企业租金收入中“租金贷”的占比不得超过30%。根据财报，2020年5月起，青客开始出清“租金贷”，金融机构已暂停向租户提供新的分期付款贷款。截至2020年9月30日，青客所提供的租赁房源中，仅有11.9%的租金由“租金贷”提供，而2019年这一数据为65.4%。但截至2020年9月30日，青客公寓还与7家金融机构合作提供年利率在4.35%到8.6%之间的“租金贷”，未偿还本金余额为5450万元，在2020财年，约有12.4%的租户拖欠租金或“租金贷”。

《华夏时报》记者注意到，过去一年，青客负面缠身。不仅业绩惨淡，更深陷维权危机、屡传破产传言：2020年初，青客公寓以亏损为由对部分旗下管理的未满租房源“强制降租金”，对于不接受降租的房东采取解约操作，由此遭到房东维权。之后随着疫情的蔓延，“青客已经倒闭跑路”的传言也甚嚣尘上。尽管青客紧急否认了倒闭谣言，但亦坦诚公司存在资金困难。

除此之外，青客还面临着股价持续下跌、高管集体变动的窘境。2021年年初，青客公寓管理层出现了一次大变动，包括董事会主席、首席执行官金光杰在内5名元老级管理层同时辞职，令业内对于青客的发展之路充满担忧。

截至2月20日美股收盘，青客公寓股价3.18美元，市值仅1.52亿美元，对比其当初公开发行时的股价17美元，下跌超过80%。《华夏时报》记者查到其2019年11月5日上市，上市当日收盘，市值为8.37亿美元，至今一年多，市值已经缩水约81.8%。

2021年长租公寓行业或走出“至暗时刻”

对于青客的持续亏损等问题，《华夏时报》记者试图与青客方面取得联系。但截至记者发稿，公关部人士并未给予回应。随后，记者又拨打了青客的客服电话，但“该企业号码暂未开通”。

“（青客）财报数据不好其实是符合预期的。”知名地产分析师严跃进告诉《华夏时报》记者，实际上长租公寓市场本身发展不太景气，加上2020年的疫情冲击，“自然会产生很明显的影响”。中原地产首席分析师卢文曦也认为：“资产不是自己的，’二房东’是赚差价的。长租公寓行业原本就已经竞争十分激烈了，而2020年的疫情更加剧了行业的发展困难。”

的确，青客2020财年的窘境是长租公寓行业的缩影。克而瑞研究中心发布的报告显示，超六成企业在疫情期间营收较去年同期下降80%以上。贝壳研究院近日发布的研报亦指出，2020年，逾40家长租公寓企业陷入了经营纠纷或资金链断裂的困局。正如中国指数研究院研报所言，“2020年是长租公寓深度调整的一年”。尤其在上半年，整个市场供过于求的现象较为严重。同时，多数长租公寓企业采用了“高收低租”“租金贷”等高风险的经营方式。在遭遇疫情后，收入端的表现远不及预期，资金无法回笼，导致经营难以为继。

空间研习社创始人陈敏向《华夏时报》记者分析指出，青客作为知名的分散式公寓品牌，其运营、服务的流程化等都十分专业，财报数据的不理想，显示出当下长租公寓行业普遍面临的痛点。

陈敏认为，青客现在正在加紧降低租金贷比例，虽然这是在国家规定之下的被动之举，但有益于青客之后的稳健发展，也算是一个积极的表现。此外，青客公寓还在转变营运模式，加大轻资产的探索步伐，将上海、杭州、武汉等城市的20000间房源转让给建行旗下的建信住房，而青客则转而担任服务商的角色，通过收取服务费的形式实现盈利。陈敏认为，这种转型降低了青客的成本压力，缓解了现金流紧张的情况。

《华夏时报》记者注意到，尽管过去一年不断“被破产”，但青客并未放缓规模扩张的速度：2020年7月，青客宣布收购国内一长租公寓企业，并新增7.22万套房源，交易总对价1.3亿美元。

眼下，对于长租公寓在2021年的表现，业内人士多有“触底反弹”的看法。严跃进认为：“可能还会有一波比较好的态势，租赁需求会活跃起来。”陈敏则表示自己长期乐观看好这一行业。

需要注意的是，岁末年初，监管层多次提出要加强租赁市场的规范与整顿：12月19日召开的中央经济工作会议提出租购同权、降低租赁税费、规范发展长租房、将租金水平纳入调控等；12月21日，全国住房和城乡建设工作会议提出2021年房地产8项重点工作，其中就包括大力发展租赁住房。今年2月4日，在长租公寓服务平台蘑菇租房发生“爆雷事件”后，上海市发布了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》的通知，要求开立资金监管账户、严格资金收付要求、严控租金贷款业务等。

基于监管层的重视，中指院研报认为，2021年长租公寓市场将在稳定发展中摸索前行。疫情的稳定和政策的支持给了长租公寓市场稳定的大环境，相信随着市场参与主体的逐渐多元化、产品的不断更新迭代、经营方式的不断变革，长租公寓未来将探索出一条合适的发展之路。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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