北京部分学区房再现“跳涨”！整体成交量冲高回落，专家：北京仍拥有一二线中“最稳定的楼市”

海淀街景 陆肖肖 摄

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陆肖肖 北京报道

近日来，深圳、上海、广州三地的楼市火热。而根据《华夏时报》记者在北京楼市实地走访来看，北京学区房价格确实出现了小规模上涨，部分房源的价格每平米上涨了2万元左右，但全市的房价难言全面上涨，部分区域的房价还在下跌。

学区房价格半年内跳涨

海淀区学区房成交在半年来火热异常。海淀上地片区一位经纪人小张（化名）告诉《华夏时报》记者，“从2020年下半年开始，上地东里的房子一平米大概涨了2万多”，小张提到，这个片区的学区都不错，在西城多校划片之后，海淀热度超过西城，很多家长选择在这里买房。“现在房源越卖越少，房东的预期完全被抬起来了，只要成交一个，后面的都会跟着调价，之前一个房子卖了900万，下一个挂牌的房东要挂950万。”

北京市万柳片区的蜂鸟家园近期也实现了大涨，记者看到一套房源目前价格为830万元，面积50平，单价约16.5万/平米。该片区的经纪人小李（化名）告诉《华夏时报》记者，“因为对应海淀牛小，这个片区的房子特别抢手，从两三个月以前就基本上属于出一套没一套的状态，有合适的房源客户都会赶紧签。现在海淀区的学区房都卖得很快，房子现在我们不愁卖，愁的是没有房源。从2020年四五月开始，房子一天一个价，四十多平米的一居室，一年时间涨了差不多200万。”

为什么这一波学区房的涨势如此凶猛呢？中原地产首席分析师张大伟告诉《华夏时报》记者，疫情影响下，一线城市学区房需求明显上升，这一轮年底翘尾学区房表现最明显，大量的出国读书人群回流，也增加了市场需求。相比之下，北京是四个一线城市中目前房价上涨最少的，北京市房价之前阴跌了三年多，所以反弹起来会很快。

未来北京市学区房的上涨会拉动全市的涨幅吗？张大伟分析，北京本轮上涨主要是西城、海淀等地的学区房需求，其他区域房价有些还在下降，特别是供应井喷的限竞房区域，比如亦庄、顺义等。学区房带动的涨势很难带动全市房价上涨，目前看限竞房供应量还会有一年的高位，限竞房供应少的区域很可能被拉动，但顺义、大兴、房山等限竞房供应多的地方，短期内房价不会大涨。

合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时也表示，学区房小范围的上涨并不代表整个市场的走势，是特殊市场环境下的表现，北京市绝大部分地区的房价还在处在停涨，甚至下跌的状态下。

成交量冲高回落

近期以来，北京市房地产市场成交开始火热起来。进入1月以来，家住某学区（应受采访人要求不暴露小区名字）的刘女士（化名）不断接到各个中介打来的电话，都是在劝她卖房，说最近房子卖得很快，价格也非常合适，看房人特别多。据刘女士介绍，其居住的60平两居户型，在1月1日左右，中介告诉她成交价约8.9万一平，1月19日，该中介又联络她，说同户型成交总价多了20万，合单价9.8万一平，不到20天，几乎每平涨了一万。

而刘女士自己在小区里也经常会看到中介带人看房，这种场面在2020年基本上很少见，刘女士表示：“好像又回到了2017年3月那会，我是赶在2017年3月最高点买的房，现在的成交价基本都已经赶上我当时买房的价格了。”

虽然部分小区热度较高，但北京房地产市场的成交量近期有了冲高回落的走势。中原地产研究中心统计数据显示，2021年1月新建住宅网签4832套，同比上涨68%，二手房住宅网签17513套，同比上涨104%。虽然同比依然明显上涨，但环比出现了冲高回落，新建住宅成交量相比11月的5868套与12月6660套都有所下调，二手房也低于2020年12月的20944套。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，相比2020年4季度的井喷，在2021年1月份，市场部分区域出现了价格上行，这种情况下，部分购房者观望又一次出现，北京市场属于全国一二线城市最稳定的楼市，购房杠杆难度最大，这种情况下，市场不太可能出现高温。从调控政策角度看，1月份北京持续重申一旦市场过热就会调控，这也抑制了市场的过热，当下北京楼市处于市场的暖冬，远远未到小阳春。

城市中心上涨周边下跌

但不同的区域房价的表现大不相同，2021年1月份的房价数据尚未出炉，根据我爱我家2020年全年的数据，2020年北京二手住宅交易量较大的11个区里，成交均价从高到底依次为西城、东城、海淀、朝阳、丰台、石景山、通州、大兴、昌平、顺义、房山，其中西城区以106479元/㎡的均价仍然位居首位，与2019年相比，2020年均价上涨的有西城（2%），东城（1.9%），海淀（3.9%）和朝阳（2.9%），其它七个城区均环比下跌，其中通州环比跌幅最大，达5.3%。

相比于西城、海淀的学区房，北京市其他区域的房价相对平稳，房山区资深房产经纪人李江（化名）告诉《华夏时报》记者，“从2020年10月份以后，房山区目前成交量见好，看房咨询的人多了起来，业主期望值也更高，良乡大学城片区的房价涨幅在每平米1000元左右，总价300万的房子大概涨了10万元左右，但估计房价不会大涨，春节前成交高一些，节后价格应该会维持当下状态。”

针对近期房价抬头的的态势，北京市政府已经开始有所反应。

近日，北京市住建委主任王飞在做客“市民对话一把手”节目中表示，按照“全市统筹、因区施策”原则，逐步完善各区域调控长效机制，合理设定调控目标，全面落实稳地价、稳房价、稳预期。今年将严查资金违规流入房地产市场和中介炒房，严查投机炒作，近期就将开展专项行动，坚决打击各类违法违规行为。

王飞还表示，维护和整顿房地产市场的秩序方面也是重点，将严厉打击各类违法违规行为。尤其是打击中介、自媒体恶意炒作，以及违规资金进入房地产市场，近期北京就将开展专项行动。

1月28日，北京房地产中介行业协会通过微信公众号发文称，针对个别小区出现房价上涨苗头并被部分中介或自媒体恶意炒作成普涨预期的现象，近日北京市、区住房城乡建设委、市房地产中介行业协会多次约谈北京市主要经纪机构负责人。

本轮约谈要求各经纪机构及从业人员严格遵守相关法律法规，严格落实“房住不炒”调控要求，不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓动引导出售方随意提高报价，不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章，不得参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的房地产金融活动。北京市区两级住建部门将坚持“逢涨必查，逢炒必办”的原则，加强日常巡查频次并组织暗访。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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