王府井两大商城闭店改造，2020年北京零售物业首现“改造关停项目超过开业项目”

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陆肖肖 北京报道

2020年对于北京的零售物业市场是一个巨大的“重塑”之年。近期，世邦魏理仕发布了《2020年第四季度及全年北京房地产市场回顾及展望》，报告显示，2020年北京首次出现了零售物业市场改造关停的项目体量超过新开业项目的体量，四季度北京全市空置率环比上升0.6个百分点至10.6%，整体租金跌幅较三季度季有所收窄。近期，位于王府井商业街的新燕莎金街和东安市场闭店全面升级改造。

优质零售物业空置率升高

由于疫情的原因，2020年上半年零售物业受影响较大，北京首次出现了改造关停的项目体量超过新开业项目的体量。第四季度，大悦城控股推出的最新产品线“大悦春风里”首个项目在大兴开业，与此同时，位于王府井商业街的新燕莎金街和东安市场闭店全面升级改造。

2020年四季度北京全市零售物业的空置率环比上升0.6个百分点至10.6%，整体租金跌幅较三季度有所收窄。其中核心商圈空置率保持低位，体验感更强、消费群更年轻的购物中心租金更有韧性。

最近，《华夏时报》记者在市场走访时也发现，疫情因素对商业的影响还在持续，北京市许多零售商收缩实体规模，多数购物中心在不同程度上面临着租户退租、项目空置率提升的问题。在空置率居高不下的商业中心和临街商铺，部分房东开始降低租金，有的商铺租金已经降低了30%，仍难招来商户。

世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天分析，疫情对传统模式零售物业造成了一个非常大的冲击，也坚定了一些零售物业进行调整升级的决心，很多项目会趁这个机会进行业态的调整升级，因为现在去百货化是一个趋势，人们更加青睐于体验型的购物中心。

为了吸引客流，北京部分购物中心季末纷纷推出了年终特色陈列或主题展示，结合潮流IP提振消费，为消费者打造更具体验感的消费场景，客流得到复苏。例如国贸商城推出“为爱而生”主题活动，侨福芳草地推出“未来之森”,北京apm联合泡泡玛特打造开箱展览。

近期，部分区域的新租需求在缓慢回升，其中新能源汽车、连锁餐饮、以互联网为依托的新零售开店较为活跃。在“首店经济”政策的鼓励下，2020全年共有31个国际品牌首店入驻，其中餐饮类占32%。四季度，vogue café亚洲首店在国贸商城开业，英学馆亚太首店在侨福芳草地开业，另外日本连锁室内运动场品牌Round1中国首店在大兴爱琴海购物公园开业。

另外，疫情以后，越来越多的消费者更偏向于在住所所在区域周边消费，社区零售物业在一些区域内还有非常大的发展空间。孙祖天分析，从具体区域来看，北京很多区域的零售物业非常充足，但有很多区域还比较稀缺，包括海淀、石景山、通州、昌平、房山、顺义等人均零售物业面积相对较低。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务商业部董事赵志玮表示：“有丰富互动体验感的主题活动、日益多元化和细分化的品牌首店，成为零售物业吸引和竞争线下流量的热点。而即将开幕的北京环球影城和第24届冬奥会，不但为周边区域的实体商业吸引客流，也为各大业主、商家的品牌活动提供多样的题材。随着品牌商户尤其是国际品牌的拓展活动逐步回归正轨，2021年零售物业的租赁需求将在先行复苏的人气带动下进一步回暖。”

投资市场成交活跃

2020全年北京大宗交易投资市场总成交额638亿元，仅次于2019年，达历史成交额的第二高水平，企业自用买家和外资表现活跃，两者各占全年总交易额的34%和24%，成为两大需求引擎。2020全年纯办公产品成交额占47%，以写字楼为主体的综合体和“改办”类物业合占35%。

孙祖天表示，受到疫情的影响，2020年北京大宗交易的金额虽然比2019年顶峰有所回落，也达到了历史上第二高的水平，表明了北京市场的基本面非常稳健。2020年上半年，有很多成交的大宗交易，是投资者在之前就进行了调研和谈判，在疫情期间并没有出现撤回的情况，顺利的进行了交易，这也体现出了北京市场的韧性，给了投资者非常强的信心。

2020年，对于很多房地产企业来说，资金方面都面临着不小的压力，一些企业不得不出售存量物业纾困。孙祖天分析，前几年北京的可售物业是非常稀缺的，随着房地产市场出台了“三道红线”的最新监管政策，结合前期疫情的影响，很多房地产企业的资金链面临挑战，市场上释放出很多可售物业，促进了多宗大宗交易的成交。

具体到2020年第四季度，北京共达成13笔大宗交易，交易总额达148.4亿元。国内企业自用买家和国内险资为主的机构成为最大的两类买家，二者在2020年四季度成交额中分别贡献了38%和34%。

年底开发商为回笼资金，向市场出售多项优质资产。办公类题材投资在四季度独占鳌头，其中纯办公产品占总交易额的69%，另外13%则来自一座以写字楼为主体的综合体和一座交易后将改造为办公的零售物业。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人纪刚指出：“2021年北京市场投资活跃度将进一步增强，预期交易规模会重回增长通道。外资对北京投资市场持续看好，受疫情影响造成的交易周期延长，有望在2021年重新释放潜在需求。随着新兴办公区域的崛起，其成长潜力也吸引了自用买家和投资者的目光。此外，近几年地产基金投资的城市更新项目，这些项目陆续完成改造后，形成了有现金流的优质投资产品，为保险公司和主权基金等投资者，提供更多的购入机会。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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