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聚焦房企融资 | 2019年房企发行公司债近3000亿 ABS融资势头迅猛

作者:李未来

来源:华夏时报

发布时间:2020-01-10 20:27:17

摘要:2019年央行三次降准,但都限制资金流入房地产,房企融资形势依然严峻。过去占主力地位的银行借款占房企总融资比例越来越小,而公司债的发行则逐年提高,成为房企最倚仗的融资方式之一。

聚焦房企融资 | 2019年房企发行公司债近3000亿  ABS融资势头迅猛

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李未来 北京报道

2019年央行三次降准,但都限制资金流入房地产,房企融资形势依然严峻。过去占主力地位的银行借款占房企总融资比例越来越小,而公司债的发行则逐年提高,成为房企最倚仗的融资方式之一。

中泰证券投资银行债券与结构融资执行总经理邓文分析称,2017-2019年房企发行交易所公司债规模逐年提高,交易所公司债成为房企主要公开市场融资渠道。

房企融资依然受限

在2019年半年报中,房企都毫不掩饰融资困难的问题。8月12日保利发展在2019年半年报中直言,“受房地产融资和信托资金收紧等严控,行业资金面进一步承压,融资难度显著提高”。旭辉也说,“上半年境内市场融资渠道收紧,境外融资监管力度加强,加之国际政治局势不明朗,房地产发展商的生存与发展充满挑战。”

这种情况一直延续到2019年年底。下半年因违规让资金流入房地产,地方银行被处罚的情况时有发生。10月上旬,中信银行杭州分行、邮储银行杭州分行也因资金违规流入房地产等案由合计遭浙江银保监局罚款245万元。

2019年12月,银保监会网站披露的行政处罚信息显示,乐山市商业银行股份有限公司自贡分行被处以30万元罚款,主要违法违规事实为“贷款管理不到位导致信贷资金违规流入房地产领域、贷款风险分类不准确,严重违反审慎经营规则”。

2019年12月23日,中国工商银行浙江省分行被罚款100万元,主要违法违规事实是“贷前调查不尽职,流动资金贷款挪用入房地产企业;投后管理不到位,理财资金违规用于支付土地出让金”。

湖北一名地方性开发商董事长向记者诉苦,“央行放了很多钱,就是没有流入房地产,房地产太缺钱了,尤其是中小型房企,大型房企背后都有一个银行作支撑,我们只能靠自有资金做开发。”

公司债成重要的融资方式

银行借款受限,房企只能在公开市场上下功夫。2019年房企公司债和ABS、ABN的发行情况可观。

根据wind资讯数据,2017-2019年房企发行公司债分别为69只、196只、255只,占交易所公司债总发行只数的比重分别为5.75%、12.92%、10.41%;房企公司债发行金额分别为683.30亿元、2612.27亿元、2963.40亿元,占交易所公司债总发行金额的比重分别为6.21%、15.81%、11.75%。

2019年房企发行公司债2963.4亿元,为地产第一大公开市场融资工具,几乎是短期融资、中票、PPN企业债的总和。从期限方面来看,公司债多为3-5年期产品,对标中票情况,中票2019年仅发行695.2亿元。

“长期限产品房企更青睐采用公司债品种,不过相比2018年,2019年增速明显放缓,也是受到交易所公司债‘借新还旧’窗口指导影响。”邓文表示。

ABS、ABN都是把项目的未来收益提前变现,以达到融资目的。近年来备受房企欢迎。作为新兴债务融资工具,房企发行ABS和 ABN逐年增加,根据wind资讯数据,房企发行ABS+ABN由2017年的1097.42亿元,飙升至2019年的2733.46亿元。

2019年房企ABS交易所市场发展势头迅猛,产品类型丰富,基础资产以供应链为主,购房尾款、CMBS、类reits等多种类型齐头并进。审核效率高、募集资金使用灵活、监管机构及政策支持力度大成为ABS市场发展优势。

2019年房企发行公司债2963.4亿元,ABS发行2458.94亿元,合计发行5422.34亿元,占到房企公开市场融资的69.69%,交易所市场成为房企融资的首选市场。邓文表示,“上述两种产品类型有一定互补性,公司债多为中长期产品;ABS多为1年期,使用灵活。”

2020房企公司债仍将维持存量规模

2014年以前,房企债券融资尚处于开拓阶段,政策尚未完全放开且发行规模极低,有关部门对企业债监管非常严格,房企的唯一出口是保障性住房项目。早期时发改委明确限定企业债募集资金不得用于房地产买卖,地产公司发行企业债多用于工业园区建设,未涉及住房开发项目。未完成“十二五”规划纲要提出的建设3600万套保障性住房的任务,2011年发改委才允许投融资平台公司和其他企业发行企业债,但募集资金必须用于保障性住房项目。2007年证监会开启公司债试点后,由于公司债发行审批条件较低等优势,逐渐替代企业债成为房企融资新选择。

2014年-2016年10月,房企债券融资监管放松,中期票据和公司债的发行规模均呈指数型增长。

据中泰证券统计,2002-2013年间,房企发债规模总计1927.85亿元,仅为2014年的一半,其中地产企业发行债券主要类型为企业债和公司债,发行规模分别为721.1亿元和511.85亿元,合计占所有债券发行总规模的63.95%。短期融资券发行总规模排名第三位274.2亿元,募集资金主要用于补充企业营运资金或偿还银行借款。

2015和2016年,房企发行企业债迎来大爆发,而且利率较低。克而瑞研究指出,2015年房企发行公司债利率普遍在4%-7%之间,如中海地产、保利地产发行的公司债利率水平仅3.4%,万科3.5%,金茂3.55%等,较大地降低了房企的财务成本。

邓文预测,房企公司债受“借新还旧”影响,仍将维持存量规模,但债券融资总体规模较难增长,2020年预计维持7000亿元的体量,未来供应链ABS的发行将逐渐成为常态,基于物业资产的证券化产品发展空间较大。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁


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