房企年报观察 | 负债总额同比增加52.5% 美的置业降速

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

上市之后的首份年报显示，2018年，美的置业的营业收入、毛利、核心净利润等均出现上升，此前备受关注的高负债率也有所下降。但与此同时，由于快速扩张、加速拿地，借高杠杆实现规模快速发展的美的置业，其负债总额进一步攀升，去年底负债总额达到1537.3亿元，同比增加52.5%，且流动负债增幅较大，短期偿债压力或将增加。

目前，尽管定下2019年冲击千亿的目标，但美的置业放缓了2019年的规模增速。在奔向千亿的道路上，美的置业如何平衡负债与规模之间的关系颇为引人关注。

负债总额同比增加52.5%

4月1日，美的置业以4.71亿元竞得广东惠州一宗商住地块，溢价率达24%，楼面价3941元/平米，首次进入惠州，而该地块也创下年内博罗乃至惠州全市成交地块楼面价新高。公开资料显示，2019年以来，美的置业已相继在徐州、泉州、常熟等城市拿下多幅地块，显示出一家中型房企积极扩张的姿态。

过去一年，这家资本市场的新兵同样急速扩张、大规模拿地。

根据美的置业在3月28日发布的年报，2018年12月31日，美的置业拥有173个项目，同时通过合营企业及联营公司参与了32个项目，覆盖15个省份的48个城市，其净可销售及租赁土地储备的总额约4507万平米；全年新增项目土地储备达1662万平米，通过合营企业和联营公司收购权益土地储备面积57万平米，全年共新增土地储备1719万平米。

迅速扩张的还有企业规模：2018年，美的置业实现合约销售790亿元，同比增长56%；收入301.20亿元，同比增长70%。同时，经营利润、毛利率及年内核心净利润等均有所上升。

不过，由于快速扩张、加速拿地，美的置业的负债总额进一步攀升。截至2018年12月31日，美的置业负债总额为1537.3亿元，同比增加52.5%。其中，流动负债1192.6亿元，同比增加68.7%，非流动负债为344.7亿元，同比仅增14.4%。流动负债增幅较大，公司短期偿债压力或将增加。

相比上市之前，美的置业的净负债率虽然有所下降，但是97%的数字相比行业内50%-60%的平均负债率，这一数字仍然偏高，存在一定的财务风险。

对此，美的置业相关负责人对《华夏时报》记者表示，美的置业的财务指标不断优化，现金短债比1.6，财务状况不存在压力。美的置业还表示，2018年，美的置业规模、收入和利润均实现了较大幅度增长。伴随着规模的成长，负债总额有所上升，但同时也应该看到，截至2018年12月31日，集团的净负债率为97%，同比2017年大幅下降了22%，且是连续4年保持下降态势。另外从现金流、现金短债比、授信额度等多个指标来看，目前公司的财务状况良好。

业内：吃太快会消化不良

在行业规模加速集中的大环境下，美的置业将此前“2020年实现千亿销售”的目标提前至2019年。

美的置业此前上市的招股书披露全口径数据显示，2015年至2017年，美的置业的合约销售额分别为111亿元、206亿元以及507亿元，连续两年实现业绩翻番，复合年增长率约113.7%。而2018年合约销售额虽升至790亿元，但其上升速度已经有所下降。

2019年，美的置业目前虽然提出了千亿目标，但是相比前几年的增长速度，千亿目标显得并不激进。

降速发展的美的置业能否持续得到资本市场的青睐，仍需靠业绩说话、靠优质标的资产作支持，同时现金流的安全也是关键因素。

目前，大规模拿地已经给美的置业带来了显而易见的资金压力。多个业内人士认为，对于美的置业这种处于初步上升周期的中小企业来说，在积极拿地的同时，必须综合考虑城市布局、土地价格、周转速度、销售结转等多重因素。此前，一些做派激进的房企高价拿地却遭遇政策调控，导致出现经营性风险和资金链危机的案例时有发生。

对此，美的置业相关负责人回复《华夏时报》记者采访时表示，2019年集团将会进一步加强大都市经济圈布局，进一步向重点二三线等中心城市靠拢。在原有布局基础上，进一步结合国内“八纵八横”高铁线路规划优化选择区域深耕目标并专注于五大核心经济区区域，即珠江三角洲经济区、长江三角洲经济区、长江中游经济区、华北地区及中国西南经济区， 进一步渗透已涉足的城市以及具有巨大发展潜力的周边城市。

美的置业还表示，一直以来，其都坚持走稳健发展之路，积极平衡规模、利润和负债三者之间的关系。伴随着丰厚土储所释放出来的利润、结转速度提速、回款加快和评级不断优化等， 我们有信心集团的净负债率会得到进一步优化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，美的置业的负债数据规模大，需要积极把控风险。“从后续市场的发展来看，此类企业需要慎重做出投资策略。第一、在扩张的时候注意三四线城市降温的风险。第二、积极寻求融资机会，继续做大规模和其在行业中的影响力。”

“这种企业要处理好现金流和融资的问题。”上海中原地产首席分析师卢文曦告诉《华夏时报》记者，在集中程度与日俱增的房地产市场，对于美的置业这类处于上升期的中型房企而言，规模扩张体现出房企的融资能力，但这类房企不要高成本融资，也千万别抢高价地，“否则就是刷个流量，不赚钱，遇到市场调整说不定还会亏手里”。

在卢文曦看来，这类企业的扩张最好有度：“吃太快会消化不良，甚至负债率太高会触及安全。其次是扩张的话，人才储备、品控等等是不是能跟上。扩张节奏肯定会快，各种资源跟不上，可能反而拖累发展。”

著名经济学家宋清辉直言，在集中程度与日俱增的当下房地产市场，对于那些急于扩张的中型房企而言，风险很大。对他们而言，扩张是一件比较“吃力”的事情，不但手上的现金流不允许，而且行业的预期风险也不允许。与卢文曦一样，其也对记者表示，建议这些急于在规模上“上一个台阶”的企业适当放慢步伐，待到时机成熟时，再图扩张不算晚。

责任编辑：张蓓

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