倪鹏飞：集体租赁住房新政带不来小产权房的春天

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘诗萌 北京报道

8月28日，国土资源部和住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（下称“《方案》”），确定将在13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点。一时间，关于小产权房是否能就此“转正”的议论甚嚣尘上。

“这一政策并不意味着小产权住房的合法化，也不代表现有的小产权房可以合法化出租。”在接受《华夏时报》记者采访时，中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示。他认为，《方案》延续了最近频繁出台的促进租赁市场发展的相关政策，始终指向让住房回归居住属性的大方向，同时先期堵住利用租赁方式进行套利和寻租的空间。

一把双刃剑

小产权房指在农村集体土地上建设的房屋，自21世纪初，随着城市化进程加快，房价大幅攀升，开发商逐渐把目光转移到大片未开发的集体所有土地上，与一些乡村合作，建设商品房进行公开出售。

然而在我国，小产权房并不受法律承认和保护。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。并且，在中国的城乡二元土地制度中，除依照法律规定的权限和程序征收外，集体所有土地不能转变为国有土地。

《方案》中明确，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。这一操作方式看上去与“小产权房”的开发有相似之处，因此，新建的“集体租赁住房”是否为小产权房，以及过去的小产权房能否借政策东风“登堂入室”成为人们关注的焦点。就此，国土部相关负责人日前接受采访时表示，集体租赁住房，用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划“三大规划”，经依法批准建设，依法实施不动产登记，而且只用于租赁。“小产权房”本身就不是一个法律概念，既涉及违法用地，又涉及违法建设和违法销售，产权不受法律保护。

倪鹏飞进一步指出，《方案》对小产权房是一把“双刃剑”。第一，正规的租赁住房大规模推出，且“物美价廉”，会负面影响非正规的小产权的出租和租赁价格；第二，这个制度的实施预示着进展缓慢的农村集体建设用地土地制度改革有可能开始推进，也许会为进一步解决现有小产权住房问题带来一定希望，以及探索一些合适的办法。

防止利用租房套利

《方案》中还强调，集体租赁住房出租应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售，承租的集体租赁住房，不得转租。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

“这些规定主要是防止‘租非所租’和利用租房活动套利。”倪鹏飞说，该政策总体上是在土地制度方面进行创新和政府让利，发展租赁住房市场，并通过租赁市场解决新市民等住房燃眉之急。“以租代售”实际上是将租暗箱交易转换成售，这不仅不符合政策初衷，而且难以防止那些不是真正租赁需求者，利用租赁然后以出售的方式去寻租。同理，承租转租也有这方面的嫌疑，所以政策在最初就明确规定，主要是堵住利用租赁方式进行套利和寻租的空间。

他进一步指出，最近出台的一系列促进租赁市场的政策，主要是基于解决长期以来中国发展起来的以售为主的住房供应体系，在城镇化加速期和大规模人口流动背景以及经济进入新阶段居民居住方式多样化的情况下，对住房租赁需求的现实严重错配问题。这一严重的供需错配，这不仅导致新市民等住房问题困难，而且导致住房投资和投机盛行，严重影响城镇化发展，经济增长和经济转型。这套“组合拳”有利于改变住房租售体系结构，从而对于满足居民多样化的住房需求，尤其解决新市民的居住问题，从而促进城镇化发展。对于增加整体住房供给，抑制投资和投机，让住房回归居住属性，进而促进经济结构调整和转型升级，最终对于经济增长都具有正面积极的影响。

责任编辑：李明徽；主编：陈岩鹏

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