发起50亿元商业地产基金 车建新联手高和探索资产证券化新路径

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道

红星美凯龙与地产基金管理机构高和资本8月29日对外宣布，双方将共同发起设立一支资金规模约50亿元的地产基金。该基金是国内第一支家居商业地产并购基金，投资的主要标的为红星美凯龙在一、二线城市的家居广场。

据介绍，在北京上海核心城市收购一个核心物业，收益率一般只有4%左右；然而银行的融资成本是5%，甚至达到10%。这样的成本意味着，在收益与成本之间形成了一个负杠杆，持有物业数量越大成本可能越高，没有办法安心经营。

高和资本执行合伙人周以升预期，红星与高和的这一地产基金有望在三到五年的时间，通过资产化升值60%到80%。

试水资产证化

红星美凯龙董事长车建新联手商业地产基金公司高和资本，于8月29日设立了国内首支家居商业地产并购基金。

据了解，红星美凯龙与高和资本将成为基金的联合GP，共同进行投资决策。首期基金规模为50亿元，双方将各自投资该基金首期10%-15%左右的资金，其余部分将从外部进行募资。

对于红星美凯龙与高和资本在这一基金中的角色，红星美凯龙副总裁兼董事会秘书郭丙合介绍，红星美凯龙负责物色优质资产的同时，还将对商场进行运营管理；高和资本则主攻基金结构的搭建，设计资产管理计划和退出机制等。

“双方充分发挥各自的优势。”郭丙合说。

虽然初设的50亿地产基金规模已经较大，但这只是双方合作的第一步。

“红星和高和成立基金的50亿规模只是一个起点。到底有多大？我们现在也不知道，但我们相信随着1001战略的发展，我们规模资产池会越来越大。” 郭丙合说。

就该基金的发起原因以及预期收益，周以升指出，该基金相当于商业地产领域资产证券化的一种全新尝试。

周以升认为，国外商业地产虽然有非常多的金融工具，但其实最终主要分为两大类：CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）和REITs（房地产信托投资基金）。

“CMBS和REITs这两个工具在美国，一个股一个债配合起来，形成了完整的产业链和非常发达的流通市场。”周以升表示。

周以升认为，商业地产的业主持有资产，让持有者压的喘不过气来。此次与红星美凯龙合作设立的并购基金+CMBS把融资优化起来，最终再推到REITs，使其进一步具有了周转性。

郭丙合看来，IPO是资产上市的其中一种方式，但广义来看资产的上市途径中，也应该包括像CMBS和REITs这样的资产证券化。

“通过CMBS、REITs或准REITs等金融工具，我们可以借助市场与合作方的力量，帮助资产实现流动性和增值，从而间接实现资产上市的功能。”郭丙合说。

“在这个过程当中，我们发现原来业主可以用很小部分的资金，就可以参与到并购基金和REITs里面去，同时还可以分享整个产业链里面物业升值的红利，可谓多赢的局面。”周以升说。

欲助力1001战略

车建新为何要发起这样一个基金，投资界认为这将为红星美凯龙的1001扩张计划，提供新了IPO以外新的资产管理渠道。

今年六月份车建新公布，红星美凯龙未来要管理1000座家居广场。至今年六月底，红星美凯龙在全国27个省经营管理着181家商场，家居商场总经营面积超过1100万平方米，位居中国第一位。

记者了解到，红星美凯龙目前管理的180多家门店里，有三分之一是红星美凯龙的直营门店，另外三分之二是委托管理店。据郭丙合介绍，三分之二的资产加上其自有资产，门店约有2000亿元的规模。

在车建新眼中，家居市场有着不可限量的发展空间，而要实现落地千家店面的远景，需要资本的助力。

麦肯锡的报告显示，到2022年中国中产阶层将达到6.3亿人，是美国人口的2倍。中产消费者对品质的需求不断提高，对价格的敏感度不断降低。加之供给侧的改革，也在推动产能升级和消费升级。

另据沙利文的报告，2016年至2020年家居行业每年增长10%，未来市场前景难以估量。“品质消费正处于爆发式增长的前夜，中高端家居商场将在消费升级的过程中获得更大的商业空间。”车建新说。

车建新认为，中国家居业已经进入循环消费时代，中国人每6至10年会重新装修一次，平均8年装修一次房子。2016年的家居市场等于2015年、2008年和2000年卖出去的房子总和，未来家居商场将迎来高速发展的时期。

红星美凯龙一位高管表示，通过这样一个金融管理工具，红星美凯龙视其为资产管理的2.0时代。“2.0我们新增了金融管理的内涵，也是本次红星和高和合作，给行业探索出一条新的途径。”这位红星美凯龙高管表示。

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