成交大跌意味着房价见顶？

　　总体而言，中国商品房新开工已经达到极限。

　　有关统计数据显示，今年一季度，包括北京、上海在内的12 个重点城市楼市成交面积降幅达到22.86%。与此同时，截至3 月底，受监测的20 个城市新建商品住宅库存总量创下了近5 年的历史新高。

　　面对这种情况，不少投资者担心，以往只涨不跌的楼市，可能正在见顶。近日，在一次内部研讨会上，多位业内人士就中国楼市现状各抒己见，其中，万科副总裁、北京万科总经理毛大庆的发言，引起强烈反响。

　　在考察住房库存上，国际上有一个指标叫城市的年千人套数，它代表住宅水平和推断市场供应容量。美国、加拿大、德国、澳大利亚、英国、日本、韩国，即使在全球房地产最高景气年代，除了韩国、日本以外，这个指标一般没有超过12 的，所有国家都没有超过14。而按照商品房开工口径来看，中国千人建设套数本世纪以来，其实在不断攀升，从2000 年的5到2011 年已经突破20。“2011 年中国的千人建设套数，已经达到了35 套，这是人类历史上从未出现过的。”毛大庆强调。

　　总体而言，中国商品房新开工已经达到极限。从城市类型来看，一线城市相对来讲还比较合理，在10-15 相对较合理的水平；三、四线城市的趋势和全国的均速比较类似，问题最大的，其实是在二线城市，到了2011 年，仅仅商品住房的千人开工套数，已经达到了30，是比较严峻的局面。其中最恐怖的一个城市是营口，千人开工套数疯狂增长，近3 年平均高达93.3，已经到了不可理喻的程度。“从自住的角度看，如果不以炒房子、倒腾房子为目的的话，全国住房供应不足的情况，其实从2009 年内已经开始出现拐点，那么过去3 年，中国住房已经创造了人类历史上的高位。”毛大庆指出。

　　至于房价是否还有上涨的空间，对于库存比例很高、积压很高的城市来说，近几年根本看不到有上涨的可能性，除非国家再出台几万亿。从一线城市来看，全世界的房价，城市中心房价中位数排在前12 位的是香港、新加坡、伦敦、台北、悉尼、纽约、东京、北京、慕尼黑、首尔、上海、莫斯科，北京和上海已经进入了世界前茅，甚至于北京和上海的部分房价已经超越了东京和纽约。目前，东京房均价大概在6万-7万人民币。

　　土地总价值是监测不动产泡沫的一个重要指标。1990 年，东京土地的价值是4.1 万亿美元，与美国全国的土地价值相当，大约占美国同期GDP 的63.3%；1997 年香港的土地价值在5.7 万亿美元，约占美国同期GDP 的66.3%；2012年北京土地的价值约为10 万亿美元，占美国同期GDP 的61.6%，所以这是一个非常可怕的数字。

　　至于房价的收入比，都不用说，中国都不属于低的。所以从很多角度上看，中国房价在短时间内存在大幅上涨空间的理由是不充分的，相反有很多数据表明，2013 年中国房地产市场存在和日本、香港泡沫化类似的特征。