2011年房企空地项目转让创五年新高

商办楼成海外基金主要猎物

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道

受房企资金紧张影响，很多没有开发仍然处于空地状态的房产项目，就被转让了出去。
易城中国4月18日披露的数据指出，去年空地项目37.7亿的交易金额，创下了自2007以来的新高。而今年第一季度，一线城市的房地产大宗交易的规模也超过百亿元。
业内人士指出，空地交易额创新高反映了在限购政策下，开发商的现金流问题集中显现。而转让空地或在建项目，则成了这部分房企解决运营风险最直接有效的一种方式。据了解，目前一线城市中，仍有约14个房产项目正在就转让进行洽淡中。
不过，也有开发商坚持持有一部分优质的商办物业。有消息称，有投资机构对瑞安房地产在重庆的城市综体部分商办项目很感兴趣，但瑞安地产方面认为商办物业潜力较大，此后便再没有了相关的消息。
“欧美、新加买家的积极性很高，他们对商办物业尤其感兴趣。值得注意的是，有10个商办项目在5年内被多次转手，价格屡次攀升。”易城中国副总裁费柳国表示，在每一次转手过程中，这些投资机构都从中获得了不斐的收入。

2011年空地项目交易规模达37.7亿

受调控影响，房地产市场上大宗交易变得相当活跃，尤其是去年空地项目37.7亿的交易金额更是创下了五年以来的新高。
易城中国4月18日发布的报告披露，今年前三个月仅京沪穗深四逐步形成一线城市，就发生了15宗房地产大宗交易，金额超过百亿。
房产大宗交易是指成交交金额在5000万元人民币以上的大型项目转让，此前主要包括商场、办公楼、酒店及服务式公寓。受零售业和商业销售额的大幅上涨影响，自去年下半年开始，零售类物业及相关的工业地产项目的交易也变得活跃起来。
值得注意的是，受调控影响空地项目的转让金额出现了大幅上扬，并创下了五年以来的新高。
有业内人士向记者透露，现在四个一线城市至少有14单大宗交易正处于谈判阶段。“这些在大量抛售的项目，主要是价格已经能完成预期利润，抛售方多是大央企。当然，这此央企也有减少存量，减轻资金压力的考虑。”上述人士说。
据易城中国统计，在处于房地产调控的2008年，当年23.4亿的空地交易额比2007年的5.2亿增加了17亿。而在2009年房地产价格快速上涨，开发商资金状况普遍得到改善的时候，当年空地交易额只有6.4亿元，比08年少了17亿。
然而当2010年国家再次出台房产调控政策后，空地转让的金额又增加至19亿，占当年大宗交易额的16.5%；而持续的调控，又使去年空地转让的金额猛增至37.7亿元，占到当年房产大宗交易的30.8%。
为何在几年时间中，空地交易会出现如此剧烈的波动，并在2011年创下了新高？
易城中国副总裁柳费国在接受记者记者采访时指出，在经济政策的变动与房产大宗交易两者之间，存在很大的关联度。
“房产大宗交易买卖双方对经济、房产政策的反应相当灵敏，在重大经济政策出台的半年后，往往会影响到房产大宗交易是否会成功。楼市转好，开发商往往会在一段时间内疯狂投资拿地；而一旦政策或信贷收紧，开发商资金绷紧后，又不得不把上一年还没来得及开发的项目吐了出来。而半年往往是投资决策的一个运作周期。”柳费国表示。

欧美机构瞄准商办市场

在大宗交易的买家中，包括新加坡、欧美的海外资本占了三成以上的比例。然而在空地交易创下新高的同时，业内专家也指出，一些优质的商业综合体项目开发商却不肯转让。
“一些欧洲退休基金和美国的地产基金都想在一线城市及有潜力的杭州、武汉、重庆等地收购物业。但一些好的商办项目，开发商都不愿意转让。”一家房产投资机构的高管告诉记者。
世邦魏理仕董事胡港文向记者指出，受欧美经济不景气影响，现在很多海外投资机构都想收购国内优质的物业。
“投资中国的商办物业不但能让外资躲避金融风暴，而且他们也会从这投资物业中获得收益。”胡港文表示。
易城数据显示，2010年商业综合体物业的成交额约420亿，比2009年相比增加了4倍。尽管2011年市场上资金大幅收缩，但综合体的成交额仍然达到了191亿元的水平。其中，仅来自新加坡的资金就占到了30%，来自欧美的资金也占到了近二成。
有消息人士向记者透露，有海外投资机构与瑞安房地产就收购其在重庆的部分商业或办公项目进行商谈，但开发商却坚持要持有这部分物业。
“之前有欧美的基金与瑞安房地产接触，想部分购买其在重庆天地商业综合体的办公楼或商业项目。也有一些国内金融机构表示想购买他们的办公楼。但开发商认为这部分商业项目增长的空间相当大，此后就再没有进一步的消息了。”消息人士说。
瑞安房地产董事总经理李进港4月18日告诉记者，由于重庆甲级写字楼总量较小，加之很多贸易、会计和制造企业在向西南区域寻找新的商机，因此随着未来国际、国内优秀企业的进驻，对甲级写字楼需求将有望大幅提升。
“对开发综合体的房企来说，持有并成功运营好商业和办公楼对自己未来的融资及发展，都是有好处的。”李进港表示。

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