息口上调夹击高房价五中全会或成楼市真拐点

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 杨仕省 北京报道

    传闻中的“千年极寒”，或许将先在楼市应验。
    楼市“二次调控”才刚刚开始，央行19日又宣布加息，住建部翌日发出通知，上调住房公积金存贷款利率。相比于之前的限贷、限购等严厉的行政调控，这一次，直接从楼市的资金链入手，货币政策一发千钧，几乎所有涉及房地产交易的环节都将受影响。
    如果加息通道真的来临，这很可能才只是刚刚开始。
    “楼市要调控成功，加息不可或缺。”富国基金管理有限公司首席策略分析师张宏波对《华夏时报》记者分析称，“加息对开发商的影响，不仅是降房价，而且增加了资金成本。”
    “单一次加息对于改变市场预期作用不大，但在前有房地产新政、后有房产税出台之际，加息对购房者、开发商都会增加压力。”上海易居研究中心研究员刘卫卫说，不排除还有二次加息的可能。
    本报记者采访了解到，五中全会之后对十二五经济运行定调是淡化GDP，这对于地方经济支柱房地产业绝对不是个好消息。在之前的博弈中，保房价的核心理由就是怕房地产业支柱不保影响GDP，如今中央将更注重经济运行质量，房地产业势必会成头号调控目标。
重压楼市 
    一石激起千层浪。
    10月19日晚间，央行宣布，自10月20日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。这是2008年金融危机之后，中国首次加息。
    次日股市大幅跳空低开，地产板块遭遇重挫，当日全球市场国际大宗商品市场更是跌声一片，黄金、原油等跌幅达到2%。市场普遍认为，节前的调控政策密集出台，以及地产企业再融资受限之后，受加息影响最大的板块就是房地产。
    数据显示，10月20日，申万房地产指数大跌4.42%，资金净流出高达16.92亿元，位居各行业板块第一。其中，地产龙头股万科A跌幅6.11%，资金净流出高达1.39亿元。
    “短时期来看，地产的政策调控预期依然较强，未来一段时间若房价仍未能控制，则房产税等相关措施也有可能正式出台。”刘卫卫说。
    多位专家认为，加息对处于调控敏感期的房地产市场影响重大。“加息将强化‘国十条’和二次调控效果，增加持有成本，进一步抑制购房需求。”北京大学房地产研究所所长、中国房地产协会副会长陈国强对本报记者表示，加息将收紧市场流动性，减少购房需求。
    上海房地产经济学会高级经济师顾海波接受本报记者采访时，用“雪上加霜”来形容当下楼市。
    据陈国强分析，加息最直接目的是管理通胀预期，但其中很重要的一个考虑则是抑制过高的资产泡沫，其中房地产首当其冲，“之前调控虽然也很严厉，但多是行政策略，房价不降反涨，货币政策正是在多个背景下提上日程的。”
    根据此次加息的幅度，5年以上贷款利率上调了0.2个百分点,即从5.94%上调到6.14%。相比个人，加息对于企业的影响可能更大。
    “加息后开发商或面临新一轮洗牌。”陈国强说。全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存认为，房企除了提高资金周转率外，应尽量不拿那些“天价”地块。
    北京、广州市场上的反应是，已经出现部分开发商推迟开盘。《华夏时报》记者走访北京楼盘发现，万科蓝山苑、融盛家园等部分原本在10月中下旬就要开盘的楼盘，至今都未有明确的时间表。
成本大涨 
    “加息意味着房产的持有成本将逐步提高。”链家地产副总裁林倩认为。
    “二套房首付提至五成，执行1.1倍利率，将大大增加购买成本，投资投机性需求将被抑制。”兴业证券发表的一份研究报告这样写道。
    但与首套房贷款7折利率名存实亡、二套房贷款利率在基准利率基础上上浮10%且首付比例为五成、三套房贷款停发政策相比，加息对有贷款买房意愿者来说，无异于雪上加霜。
    摩通中国首席经济学家王黔认为，此次加息表明央行将继续从供给和需求两方面加强对房地产的调控政策。
    在房价高企的情况下，加息将直接提高开发商贷款和个人房贷的利息成本，不少购房者都表示会推迟自己的购房规划。以一个家庭贷100万元商业贷款为例，以30年等额本息法算，每月所还贷款从原来的5957元增加到6086元，增加幅度为129元。
    “现在，月还贷5000元的购房者，因为此次加息，每月要多花250元支付利息，如果贷款30年，就要多付7.5万元。”北京通州的一位购房者给记者算了一笔账。
    “还好，加息的幅度不大，暂时我还能应付增加的房贷开支，但就怕这只是个开端。”在北京从事医务工作的杨瑾说，去年自己买了一套房子，担心再次加息压力更大。
    “在加息周期的开始阶段，对房市的影响并不大。”刘卫卫说，在真正进入加息周期后，房市才会受到显著影响。有专家甚至预计，第四季度市场成交量将明显下滑，部分高房价城市的房价将出现20％左右的下跌。
    中国农业银行总行高级专员何志成认为，受加息效应影响最大的是房贷时间超过15年的购房者，因为时间越长，利息压力越大。数据显示，这部分购房者的比重占到全部购房客户的四成。
    有专家认为，如果通胀继续存在的话，加息很可能会继续下去。也有房产中介告诉记者，加息对买房者来说，无论早买晚买都会增加成本，因此对刚性需求没有太大影响。
真正拐点
    楼市假摔早就见怪不怪，房价更是陷入了越调越高的怪圈。即便是在今年4月史上最严厉的调控出台之后，打不死的房价也能僵持几个月后反扑。但这一次，或许狼真的来了。
    “调控会把房价降下来吗？”多位买房者在接受采访时有病乱投医地向记者打听。
    近年来房价快速上涨，导致买不起房的家庭增多。记者注意到，在央行最近公布的针对储户的调查中，认为“当前房价过高”的居民占比70%以上。
    “快速城镇化阶段，大量居民需要改善住房条件。”住房和城乡建设部部长姜伟新不得不表态说，房子应该以满足居民自住为主要目标，而不是投资炒作。
    然而，“在一些城市，需要住房的大量居民买不起房，相反许多房屋空置，无人居住。”顾海波反驳道。
    但迹象表明，“房价有望很快松动。”10月21日，多位经济专家在接受本报记者询问时坦言：“一些中小开发商或许会率先降价，因为加息使市场的需求进一步趋冷，从而动摇房价。”
    “加息表明开发商资金充裕的好日子一去不复返了。”陈国强说。在走访北京市场时，一位房地产开发企业总经理告诉《华夏时报》记者，此次加息，将促使开发商尽快回笼资金偿还贷款。
    10月21日，在国务院新闻办举行的新闻发布会上，统计局国民经济综合统计司副司长盛来运给出的观点是：“房地产投资性需求，得到明显遏制。”当日，中科院发布研究报告预计，一线房价下降20%之后将逐渐放松。
   “预计市场需要在成交量降至低点后博弈3-6个月，房价才会明显下跌。”多位房地产分析师说，新政能否执行到位是关键。
    据悉，“国十条”出台后，与其他方面相比，信贷方面的政策算是执行得不错的，但关于首套、二套认定打擦边球的情况的确存在。
    “尽管调控政策已经很严了，但开发商总是能找到应对的手段。”上述房企老总坦言，比如很多开发商拖延开竣工时间、推迟领取预售证、通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目等。
    “此前，国土部披露了全国闲置土地名单，就是对开发商的投机行为进行遏制。”这位地产老总称。
    本报记者采访多位开发商了解到，这次加息释放给业内的信号非常明显，那就是五中全会刚一定调，货币紧缩就突然袭来，而接下来的又一个五年不再惟GDP是从，重在结构调整之下，房地产业削弱了支柱地位后，肯定会成为头号打压对象，“这才是压倒骆驼的最后一根稻草。”

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