周大福旗下租赁集团已完成2笔重资产收购，上海近千间宿舍型保租房今年入市

城璟·宝山中环社区项目现状航拍。 图源：城璟租赁集团官微

本报记者  李贝贝  上海报道

近日，城璟租住集团已正式完成收购位于上海宝山区大场镇环镇南路858弄8、11、13号独立楼宇项目，并计划将该项目改造升级成为宝山区宿舍型保障性租赁住房项目“城璟·宝山中环社区”。作为周大福企业成员公司，城璟租住集团成立于2022年12月，至今已接连完成两笔重资产长租公寓项目的收并购。

“中国租赁住房市场目前已是万亿级市场规模。”对于宝山项目收购，周大福企业总经理、城璟租住集团董事长刘皓之认为。

“在经历了疫情并且在全球经济整体趋势下行的背景下，长租公寓市场已被全球范围内的实践所证明，具有能够跨越经济周期、相较于其他不动产业态更为稳定（的特点）。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然向《华夏时报》记者表示，住房租赁市场基本面发展良好，但市场也面临着结构性调整的挑战，“主要源自市场需求的不断升级和演进，无论对产品和运营都提出了更高的要求”。

“最擅长宿舍型租赁住房”

3月4日，城璟租住集团官方微信号“Ease Living 城璟租住”发布消息称，该公司完成收购位于上海宝山区大场镇环镇南路858弄8、11、13号独立楼宇项目，将计划改造升级成为宝山区标杆的宿舍型保障性租赁住房项目——“城璟·宝山中环社区”。

据介绍，宝山项目为三栋独立高层楼宇，总建筑面积4.03万平米。由三栋地上19层公寓楼宇组成的独立组团，原为高端养老社区中一处独立组团。项目毗邻中环线，交通便利，30分钟可直达普陀、长宁、静安、黄浦等核心商圈。

完成收购后，城璟租住集团预计将对项目的内部环境、楼宇外立面及软硬件设施进行全面升级和改造。目前该项目已完成宝山区保障性租赁住房预认定，项目规划单人间及多人间宿舍型保障性租赁住房共计998间，预计将于2024年内投放市场。

作为香港新世界发展的兄弟公司，周大福在房地产行业亦有布局。近年进军上海、广州、深圳、武汉等多个城市，投资开发有广州周大福金融中心、天津周大福金融中心、汇邦名都花园等多个项目。而城璟租住集团为周大福企业成员公司，成立于2022年12月，是由观博启城与轻松寓核心创始人团队共同携手发起成立的保障性租赁住房资产管理平台。

其中，观博启城成立于2023年5月，由周大福企业携手启城投资组建，重点关注目前符合国内公募REITs发行所涉及的不动产或新基建类资产，如保障性租赁住房，生物医药产业园及高端制造产业园等；2018年成立的“轻松寓”则具备大体量宿舍性租赁住房项目的成熟运营经验，旗下5个在营项目已完成与城璟租住集团并轨运营。

成立一年多，城璟租住集团已接连完成两笔重资产长租公寓项目的收并购。

除上述宝山中环社区这笔收购外，2023年6月，该公司还收购了开元旅业集团所持有的位于上海松江新城核心区位的独立宿舍园区项目。该项目总建筑面积约为1.8万平米，现已更名为“城璟·松江中山社区”。3月1日，城璟官微透露，该项目的户外景观、公共区域及室内装修工程均已完成，计划与2024年3月内投放市场，项目目前已成功纳保，且已有约30%客户预定。

从已收购的两个项目来看，城璟聚焦于宿舍型租赁住房这一细分领域，璟租住集团联合创始人、联席首席执行官吴涛在2023年6月的一次采访中强调，“我们最擅长宿舍型租赁住房”，并称未来城璟租住集团将以重资产模式深度布局一线城市宿舍型保障性租赁住房赛道。其解释说，一方面，得益于To B业务的稳定性和多人间宿舍型产品带来的坪效优势，宿舍型公寓带来的收益更可观；另一方面，轻松寓本身具备大体量宿舍型租赁住房项目的成熟运营经验及客户资源，更能为该类型项目精准赋能。

据悉，在业务布局方面，除宿舍型租赁住房之外，城璟还会开辟小户型共享型公寓、白领公寓和中高端服务式公寓。目前，城璟旗下项目均集中在上海。但已经开始在其他一线城市进行项目选址，且“已经有了一些初步准备工作”。而从发展模式上来看，重资产是该公司目前发展的主要方向。

《华夏时报》记者注意到，除租赁业务外，观博启城针对生物医药产业园已经成功孵化了一个新的投资运营平台，即康达源集团（Concora Group）。2023年6月，Concora康达源收购位于张江医谷的生命医学产业园。

住房租赁成行业新增长点

“在经历了疫情并且在全球经济整体趋势下行的背景下，长租公寓市场已被全球范围内的实践所证明，具有能够跨越经济周期、相较于其他不动产业态更为稳定。”赵然向记者表示。

可以看到，长租公寓作为第一个集中“爆雷”的地产赛道，其风险出清后，各方参与者已经卷土重来。近2年来，租赁市场暖风频吹，支持政策不断落地，租赁需求持续释放，众多内外投资者频繁涌入国内住房租赁赛道，住房租赁行业也渐渐成为投资机构偏好的热点板块之一。

仲量联行数据显示，2022年，上海完成的74单大宗交易中，有15单均为长租公寓，成交单数占比超过20%，成交额近60亿元，仅次于办公业态；2023年，全国长租公寓大宗交易投资额110亿元，超过了前两年的总和。

例如，2023年1月，领盛投资从朗诗青杉资本手中收购了位于上海杨浦区的独栋办公楼黄兴大楼；2月，领盛投资又完成收购建发房产旗下3栋楼，上述两项收并购均计划改建成长租公寓。

进入2024年，涉及住房租赁的大宗投资仍在加速增长。今年1月，铁狮门集团旗下上海晶耀庭酒店有限公司收购润中国际控股旗下怡富商务广场相关物业（上海五角场智选假日酒店及停车场）75%实际权益。收购完成后，铁狮门集团将翻新该酒店、打造为以“Modena by Fraser”为品牌的酒店式公寓。

赵然分析指出，长租行业虽然“微利”，但具备“运营稳定性强”的特点，因此是大型投资机构资产配置的必备选项。此外，在“房地产发展新模式”的大背景下，国家对于长租行业给予了相当的政策支持，特别是保租房公募REITs使得行业形成了“投融建管退”的完整商业闭环，“以上三点都是驱动机构类投资者对行业趋之若鹜的主要因素”。

“中国租赁住房市场目前已是万亿级市场规模。”周大福企业总经理、城璟租住集团董事长刘皓之认为，随着近年租赁住房相关利好政策支持及持续推进的城镇化进程，政策及新增需求的组合拳效应也逐步释放，中国租赁住房市场的未来成长空间广阔。

就在“两会”期间，3月5日，国务院总理李强在十四届全国人大二次会议上多次强调，要加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

赵然判断，住房租赁市场基本面发展良好。从供给侧来看，经过“十四五”前三年的发展，市场供给特别是保租房的供给，在量价两端都已经形成了压舱石的作用；金融推力的赋能，加上城市更新和存量盘活的驱动，特别是从“Pre-REITs”到公募RETIs的路径清晰，都给市场供给和运营主体带来了极大信心，预计未来这种趋势还将持续。从需求侧来看，租住生活方式逐步形成，并配合公积金政策在租房领域的灵活运用，租房人口结构逐步稳定。

“当然，市场也面临着结构性调整的挑战，主要源自市场需求的不断升级和演进，无论对产品和运营都提出了更高的要求。”赵然表示。中指研究院亦建议，随着越来越多住房租赁企业涌入市场，同质化竞争未来也将愈发严重，住房租赁企业需要深入思考自身品牌定位、项目的核心竞争力，寻找差异化竞争优势。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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