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隆基泰和向高能级城市扩张,欲借新产品系布局全国

作者:李未来

来源:华夏时报

发布时间:2020-09-13 09:55:29

摘要:把项目从区域扩展到全国,是很多区域房企的梦想。目前的TOP房企许多是从区域走出来的。在南昌起家的新力,短短几年时间就做成了全国房企TOP50,禹州、融信、建发等闽系房企也纷纷从福建扩张到全国。

隆基泰和向高能级城市扩张,欲借新产品系布局全国

本报记者  李未来  北京报道

把项目从区域扩展到全国,是很多区域房企的梦想。目前的TOP房企许多是从区域走出来的。在南昌起家的新力,短短几年时间就做成了全国房企TOP50,禹州、融信、建发等闽系房企也纷纷从福建扩张到全国。

而从三线城市走出去更是难能可贵。在河南驻马店起家的昌建地产,把项目布局到长三角,做得有声有色。以环京区域为大本营的隆基泰和也开始发力,要实现全国化布局。

上半年隆基泰和在成都公开土拍市场拿下3宗地块,在西安也有布局,与全国化战略相匹配的,是隆基泰和产品的升级。在8月26日的产品系发布会上,隆基泰和全新发布了云玺、紫樾、澜庭、观棠四大产品系。

隆基泰和地产集团战略投资中心总经理王巍在接受《华夏时报》记者采访时表示,目前的投资首先是要选对城市,其次要寻找城市结构化的投资机会。

向高能级城市、高潜力板块扩张

“今年是隆基泰和发力的一年。投资首先要选对城市,只要选对了城市,就具备了成功的基础,原来我们聚焦环京市场,对环京区域是比较了解的,到了其他城市后,我们要做一系列的城市研判,比如成都、西安、重庆等,我们要从多个维度,进行静态、动态的分析,静态层面看这个城市的基本面、房地产市场的量价水平,动态层面看板块竞争、市场潜力及轮动周期等,然后再结合自身的竞争力从中选择。”王巍向记者说道。

王巍称,每进入一座城市之前,他们都会做比其他开发商更细致的研判,当前的房地产投资从宏观到微观,一定是数个投资逻辑的叠加,要符合总体战略投资布局,同时还要投融结合、投运结合、投营结合,以及与企业自身竞争能力相匹配。

“以成都为例,我们在成都的投资是有战略性部署的,第一圈层的武侯、青羊、锦江、金牛等区域基本没地可出,只有成华区上半年供应了多宗优质地块,我们抓住机会获取了一宗。第二圈层的龙泉驿区是成都向东发展的重点,刚需、刚改类的产品适合新进企业,具有深耕价值,我们也实现了战略性进入。温江市场成熟,项目所临的光华8线,是正在建设的一条到成都主城区的快速路,到成都主城区只有30分钟的车程,未来温江引进的新产业都要规划到光华8线沿线。从总体规划上来看,周边的住宅地块已相当稀缺。在进入时点上,就目前成都购房政策及房价剪刀差来看,此时进入温江打造改善类居住产品的成本较低,有助于我们打磨产品和提升品牌影响力。以上是我们布局成都的三个核心逻辑,与此同时,我们还会积极获取第三圈层的简阳、新津等地的优质项目,最终还要在高新区和天府新区等区域布局,那里才是成都房地产市场的终极战场。”王巍表示。

寻找结构化的增量机会

虽然受到疫情的冲击,但上半年全国土地市场热度不降反增。全国土地出让金额TOP20城市的成交总额为12784亿元,同比上升12.7%,主要由于一线城市高成交金额的拉动。在上榜城市中共有13个城市土地出让金额同比上升,其中杭州土地收金达1690.9 亿元,同比增长29.7% 。

而在王巍看来,在竞争如此激烈的市场中,仍然有一些结构化的机会。所谓结构化的机会,他说到:“要关注三个关键词,一是增量、二是蓝海、三是稀缺,围绕城市、板块、节点、功能、产业进行全结构布局。城市层面,选择房地产市场健康、量价企稳、人口净流入与竞争度偏低,有较大价值增长潜力的城市;板块层面,选择存在明显区域剪刀差,有市场轮动机会的价值洼地;节点层面,随着城市群及周边核心城市的不断发展带动,侧重交通路网便捷、配套成熟的商业地产及TOD项目;功能层面,选择如人口老龄化趋势下的养老地产、消费升级背景下的文旅地产等;产业层面,选择在新基建等政策性投资驱动下,数字经济相关的总部经济体等新型产业地产业态。”

“我们在分析温江板块的时候发现,成都主城区小地块比例正在逐年上涨,于房企而言,拿小地块比较灵活,但对于购房者而言,也意味着项目公共空间有限,比如“消失”的大中庭、无法溢价的社区景观等。所以,当前成都城西的外溢客群如果要买一套改善型产品,购房资格及总体价格都制约着客户购买力。于是,基于客户的需求及市场的变化,我们从客群导入的逻辑上进行了深入分析,他们都有共同的改善需求特征。大环境上,他们更加关注交通便捷度、生活配套成熟度、生态环境宜居性等;小环境上,他们更关注低密的规划尺度、稀缺的大中庭景观、三面宽大横厅。因此,高改善的产品、低密度的品质园林、大户型、精装修,都是客户关注的核心要素。”

四大产品系助力全国化布局

从区域走向全国,需要产品力的支撑,王巍坦言,仅以环京市场的开发经验来应对全国性房企的竞争,肯定是不足的,他们需要多层次的产品布局在合适的板块。

记者了解到,本次推出的四个产品系中,云玺系是隆基泰和地产集团全新产品系的TOP产品,以顶级建材、大师团队、定制产品和增值服务打造顶级生活方式;紫樾系是以城市精英为目标客群,通过精工细节设计、大尺度空间和健康科技配置,在城市核心区打造高端住宅;澜庭系面向社会中坚阶层,择址交通配套齐全、环境较好的成熟区域,打造全功能空间设计的品质住宅;观棠系为城市活力一族筑居,在主城外发展环线、新兴片区、潜力城郊打造有完善配套和社交空间的美好住区。

“行业正在从‘居者有其屋’迈入到‘居者优其屋’的阶段,宜居、绿居和乐居是转型升级的主旋律,未来将呈现‘龙凤呈祥’的局面——住宅地产和产业地产齐头并进。”高级城市规划师顾云昌说,健康、科技、人文和全生命周期的运营服务,越来越成为住房产品的核心竞争力,隆基泰和已经迈出了这一步,全新产品系契合了这一时代要求。

在王巍看来,隆基泰和的全国化战略有着自身的优势。在环京区域,隆基泰和通过多元化的投拓方式取地,土地成本低、利润率高,但开发及资金沉淀周期较长。而与之互相弥补的是,成都、西安等城市的市场能极高,核心板块虽然地价较高,但开发周期短、销售去化快、融资成本低、现金流贡献大。

大本营项目利润高,外阜项目周转快,这样就形成了一种均衡。

“比如唐山项目一开盘即清盘,西安、成都也是一样,可能利润率没有那么高,但货值高、流速快、市场安全。外阜的项目贡献的现金流,可以保障大本营的城市更新和片区开发项目,后者需要强大的资金池支撑,但一旦整理完毕,项目地货比和利润率是非常高的。”王巍说道。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁


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