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踩盘 | 土地闲置十余年的融御成北京新房“销冠”, 中国武夷要靠它扭亏?

作者:李未来

来源:华夏时报

发布时间:2020-08-08 15:10:32

摘要:闲置十几年,开发近5年的项目,一跃而成为北京通州上半年的新房“销冠”,这就是中国武夷(000797SZ)和金融街联合开发的(000402SZ)融御。

 踩盘 |  土地闲置十余年的融御成北京新房“销冠”, 中国武夷要靠它扭亏?

金融街武夷融御本期推出的楼栋 李未来 摄

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李未来 北京报道

闲置十几年,开发近5年的项目,一跃而成为北京通州上半年的新房“销冠”,这就是中国武夷(000797SZ)和金融街联合开发的(000402SZ)融御。

融御于6月27日开盘,一共推出了821套房,据称开盘就卖了518套,揽金25.28亿。销售人员说:“通州商品住宅少,新房就这几个项目能选,大部分都是限竞房,所以看好就得赶紧买,没有什么可选的余地。”

《华夏时报》记者了解到,该项目早在2003年就拿了地,但闲置十几年没有动工,期间修改了规划,交纳了土地补偿款。终于在2020年上半年的末尾面市,如今,此次开盘的4栋楼已接近现房。销售人员称:“合同写的交房时间是明年6月份,但按照工程进度今年很有可能竣工。”

不过,上半年预计亏损5300万元-6300万元的中国武夷,已经迫不及待地要确认这笔收入,它在上半年业绩预告中说,“北京武夷房地产开发有限公司南区融御项目(备案名:融华嘉园)已于6月份开始预售,预计年内可达到收入确认条件。”

北京上半年商品房“销冠”

据天眼查APP信息显示,融御位于北京东六环西侧,通燕高速以南,东南3公里处就是北京新市政府所在地,是通州为数不多的新建商品项目之一。

6月27日开盘推出了4栋楼,821套房源,共三种户型:90平米的三居,房源不多,只有130多套,总价约570万(均价约6.3万元/平米);79平米的两居,是本次开盘的主力户型,约有500多套,总价约430万(均价约5.44万元/平米);72平米的一居,约几十套,总价也在430万左右(均价约5.97万元/平米)。

据其销售人员称,目前已经卖了500多套,其中90平米的三居最为抢手,开盘很多客户没有买到。

记者查询北京市住建委官网了解到,融御此次开盘的4栋楼的预售备案价在6.68万元/平米-6.77万元/平米之间,截至目前签约了393套,成交均价为5.95万元/平米。

也就是说,在备案价的基础上,融御降低了售价。

金融街武夷融御营销中心内外都张贴有“销冠”的标语    李未来  摄.jpg

金融街武夷融御营销中心内外都张贴有“销冠”的标语。 李未来 摄

金融街武夷融御营销中心内外都张贴有“销冠”的标语    李未来  摄1.jpg

金融街武夷融御营销中心内外都张贴有“销冠”的标语。李未来 摄

从融御项目入口处,到营销中心内部,随处可见“销冠”的字眼。“6月北京纯商品房认购销冠”、“2020年上半年北京城市副中心认购销冠”、“2020年北京上半年纯商品房销冠”,类似的大红标语在其营销中心内外十分醒目。

在融御营销中心内部,一个长方形的液晶显示屏挂在最显眼的位置,写着“无意问鼎,已然登峰。”列举了项目的5项销冠“殊荣”,还对比了通州其他新房项目上半年的销售情况,融御以25.28亿元名列第一,排名第二的是台湖金茂悦限竞房,是16.42亿元。

事实上,该项目并非纯商品住宅。在此次开盘的4栋楼南侧,还有4栋楼是两限房(既限房价,又限户型),已经交房入住,一共大约1000户。

土地闲置十余年

然而,在这光鲜的销售成绩背后,是10余年的土地闲置和近5年的开发。

中国武夷对这块土地的披露,是从这个世纪初就开始的。在2003年的年报里,中国武夷将其称为“北京武夷600亩土地”,预计开工时间是2005年,预计总投资约4.7亿元,当时已投资金额是1.41亿元,也就是土地出让金。算下来拿地价格是352.5元/平米。

这块地连同其北侧的武夷花园,都是北京武夷房地产开发有限公司(下称“北京武夷”)的项目。

2004年上半年,因通州新城规划、街区控规编制等原因,通州区政府、通州区规划分局要求该项目暂停开发,按照新城标准调整规划。2010年11月取得《北京市规划委员会关于通州新城0505街区21 23等部分地块控制性详细规划的批复》;2011年9月取得该地块《北京市规划委员会建设项目规划条件》;2011年10月取得该地块《建设用地规划许可证》;2012年北京武夷将规划设计方案上报规划部门,双方多次讨论、修改;2013年,该项目规划获得复函批准。

开发停滞期间,该项目调整了建筑面积,住宅建筑面积为53.49万平米,商办建筑面积为16.73万平米,两者合计超过70万平米。为此,北京武夷补缴了土地出让金。

2015年这个地块终于开工,历经5年的时间,终于在2020年拿到预售证。

在动工建设期间,金融街看上了这块“肥肉”。2017年年底,金融街的子公司长安置业以31亿元的价格购买了北京武夷30%的股权。从此,该项目的推广名成了金融街武夷融御,而中国武夷的财务报表将其称为“北京武夷南区”。

开发成本共23.25亿

北京武夷经营着中国武夷在北京的主要房地产开发业务,项目主要集中在融御及其周边的那一块区域。在融御之前,北京武夷还开发了几期武夷花园,包含水仙园、牡丹园、紫荆园、月季园。这些都在2011年以前交了房,目前北京武夷的主要业务和主要资产都集中在融御项目上。

本次推出的4栋楼只是北京武夷南区的一部分,称为东地块,在这4栋楼的西侧,还有中地块和西地块,总的建筑面积超过70万平米。销售人员表示,下一期开盘最快也在明年的7月份。

从2003年拿地至今,中国武夷曾投入土地出让金、土地补偿款、相关税费、利息等等,算下来也不是小数目。中国武夷此前的董秘林金铸曾表示,除了补交土地款,在银行的贷款还有不少利息,具体成本很难算。

根据相关会计准则,房地产企业应当将商品房的土地出让金、相关税费等成本计入开发成本或存货的账面价值。中国武夷2019年的年度报告显示,截至2019年年底,北京武夷南区的开发成本共23.25亿元。光利息资本化的金额就高达3.83亿元。利息资本化即开发商把用于该项目的借款所产生的利息,计入这个项目的成本,足见北京武夷南区项目的借款之多。

对于这个项目,中国武夷期待了很久,它多次在财务报告中披露该项目的投资金额、工程进度,并毫不掩饰其对这个项目所寄予的厚望。除了引入战略投资方金融街,中国武夷还多次为北京武夷担保借款。就在8月1日,中国武夷还为北京武夷的9.95亿元提供了担保。

值得一提的是,23.25亿元的开发成本,仅金融街的入股资金(31亿元)就能全部覆盖,更何况前期的100套保障房已经有一部分收入。

如今,北京武夷南区项目成为中国武夷下半年扭亏的关键,不过该项目今年能否达到收入确认条件,还未可知。针对上述问题,记者多次拨打中国武夷董秘办电话,但均无人接听,其证券事务代表电话无法拨通。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁


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