房企业绩观察 | 9成净利润来自出售子公司 中洲控股下调今年销售目标至133亿

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 黄琼 李未来 深圳报道

营收下滑、“卖子”求生，2019年深圳市中洲投资控股股份有限公司（000042.SZ,以下简称“中洲控股”）的业绩并不被看好。

4月28日晚，中洲控股发布了2019年业绩报告。报告显示，公司实现营业收入72.13亿元，同比下降9.18%；归属于上市公司股东的净利润为7.87亿元，同比增长76.22%；但归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为8949.05万元，同比下降了76.3%。中洲控股相关负责人对《华夏时报》记者表示：“利润减少主要是受房地产行业结算周期特性影响，且房地产销售佣金较上年同期增加。”

值得一提的是，财报显示，中洲控股去年依靠出售中洲控股（香港）有限公司100%股权，获得非经常性收益9.53亿元，而该笔股权出售收益占净利润总额的比例95.28%。依靠出售子公司获得9成净利润，中洲控股的业务能力备受质疑。

与此同时，中洲控股去年录得房地产销售额为155.21亿元，财报显示，其今年的销售目标为133亿，对于销售回款信心明显不足。

主营业务去化缓慢

中洲控股在年报中表示，2020年销售和回款仍然是全年工作重中之重。从财报中《华夏时报》记者发现，2019年中洲控股的房地产新开工面积98.9万平方米，同比2018年的133.18万平方米减少了25.74%，存货提升了26.1%至325.46亿元。新开工面积减少，存货值增加，中洲控股的销售回款仍需努力。

值得注意的是，计提存货跌价准备7.99亿元，占利润总额62.47%。查询存货明细发现，在建开发产品、完工开发产品存货跌价准备分别为6.99亿元、9962万元，占存货跌价准备总额的87.48%。

财报显示，中洲控股92%的营业收入依靠房地产开发，而去年房地产开发业务收入为66.36亿元，同比2018年减少10.16%。截至2019年底，中洲控股剩余可开发建筑面积243.36万平方米。其中，2019年在建项目有24个，但18个本期竣工面积为零。中洲控股相关负责人对《华夏时报》记者表示：“2019年各在建项目所处阶段不同，同时根据市场变化，适度调整开发节奏，各项目整体上正常、有序建设。”

对此，58安居客房产研究院分院院长张波对《华夏时报》记者表示，跌价准备代表部分存货本身在销售过程中会出现去化速度慢、用户关注度低的情况，一方面和项目在所在的区域有一定关系，另一方面和项目本身的产品以及销售节奏有一定关系。

与此同时，主营业务还面临着成本上升、毛利率下降的情况。财报显示，2019年中洲控股房地产业务成本为38.9亿，同比上升3.41%，其毛利率同比下降7.69%。

9成利润来自出售子公司

财报显示，中洲控股持有中洲控股香港100%股权，于2019年7月18日完成交割，通过出售子公司，中洲控股获得9.53亿元收益，该笔股权出售为上市公司贡献的净利润占净利润总额的比例为95.28%。

去年中洲控股录得非经常性损益项目金额6.98亿元，若剔除出售子公司获得的9.53亿元收入，中洲控股去年的非经常性损益项目为亏损2.55亿元，而去年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约为8948.05万元，若加上剔除后非经常性损益项目的亏损的2.55亿元，中洲控股归属于上市公司股东的净利润便是负1.66亿元，处于亏损状态。

资料显示，中洲控股香港的主要资产为位于香港的两个房地产开发项目。项目一为中洲控股香港于2015年10月30日以14亿港元的对价收购Ever Reality Limited及其子公司中洲（火炭）有限公司的100%股权获取的沙田火炭项目。项目二为中洲控股香港全资子公司祥铭投资有限公司于2016年1月25日以股权及债权对价约港币1.40亿元收购时骏有限公司100%股权而获取的大坑项目。

交易完成后，中洲控股曾表示，将阶段性退出香港房地产投资市场。但依靠出售子公司获取的利润并不稳定，张波认为，净利润的来源非主营业务而是股权交易，这在一定程度上显示出，中洲控股本身的规模在缩水，长期盈利能力增长面临一定困难。“一般来说，除非公司进行大规模转型或主动收缩，否则一般不会采取大规模变换子公司股权方式。”张波说。

就此，中洲控股相关负责人对《华夏时报》记者表示：“未来几年公司在深圳的笋岗和黄金台项目将逐步面市，预计销售额会有新突破。”

记者查阅中洲控股近些年的财报发现，中洲控股2017年、2018年以及2019年的销售额分别是144.91亿元、131.72亿元、155.21亿元，增长缓慢，甚至在2018年呈负增长。与此同时，《华夏时报》记者在财报中发现，中洲控股2020年的销售目标也并没有增长，相比去年的155.21亿，今年的销售目标比去年销售额还下降了22亿至133亿。

销售目标降至133亿

从中洲控股业绩报得知，中洲控股以房地产开发为主营业务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。公司2019年实现房地产销售金额155.21亿元，比上年同期增长17.83%。

中洲控股主要房地产项目分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域。深圳区域内土地储备有龙华区深圳北站商务核心区内的黄金台项目以及宝安26区城市更新项目，分别占地面积为9.01万平米、10.22万平米。

值得注意的是，报告期内中洲控股实现营业收入72.13亿元，同比下降9.18%；归属于上市公司股东的净利润为7.87亿元，同比增长76.22%；但是归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为8948.05万元，同比下降76.3%。

财报披露，中洲控股去年实现非经常性损益共6.98亿元，占归母净利润的89%，其中非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）9.53亿元，直接导致拉高了中洲控股非经常性损益收入，但这部分收入并不稳定，中洲控股来年的净利润增长堪忧。

面对去年不佳的营收情况，中洲控股主动调低了今年销售目标。财报显示，2020年公司计划实现房地产销售面积91万平方米，销售金额133亿元，房地产开发投资60亿元，新增土地储备计容积率面积40万平方米，新开工建筑面积172万平方米。

4月28日，中洲控股还发布了2020年一季报，报告期内实现营业收入6.81亿元，同比下降51.88%；归属于上市公司股东的净利润亏损7485.33万元，同比下降132.28%；基本每股亏损0.1126元。

今年受多种不确定因素影响，中洲控股要想在这轮取胜，恐怕更是难上加难。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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