深深房高管换血为重组铺路 城建集团借壳可望注入百亿资产

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈小瑛 深圳报道

   10月22日，深深房A（000029）因连续上涨而再次停牌，6个交易日的累计涨幅超过70%，市场传闻这主要是源于深深房将与深圳市城市建设集团公司（以下简称“城建集团”）重组。尽管深深房公告否认该重组消息，但股价仍一路上涨。
    城建集团一干部向《华夏时报》记者独家透露，深深房重组已经酝酿很久，最近的高管换血就是为重组做准备，只是重组方案还没有确定，据其粗略估算，城建集团的总资产过百亿，如果重组，首先注入的便是公司的持有物业和房地产项目。

高管换血为重组准备
    虽然深深房否认了重组传闻，但城建集团一干部向记者透露，深深房控股股东深圳市投资控股有限公司（简称“深投控”）对深深房重组早有预谋。
    深深房作为老牌房企，总资产由1996年的64亿元直线下跌至2002年的30亿，此后逐年下降，2009年半年报显示，公司资产总额为21.7亿元，净利润为772万元，由于公司盈利能力较差，股价一直没有好的表现，深深房无疑成了深投控眼中的“鸡肋”。
    8月28日，深深房以挂牌出让方式竞得深圳市光明新区光明街道两宗居住用地，起拍总价为5.7亿，最终深深房以12亿元总价拍下，占地面积约90737.09平方米，总建筑面积约181470平方米，楼面地价约为6612.66元/平方米。
    该干部告诉记者，城建集团原本也想参与该地块，但深投控表示，兄弟公司深深房既然竞价了，城建集团就别再参与。土地成交后深投控就决定以该地拿地太贵、管理不善为由，将公司总经理郭宏壮以及副总经理罗自超解聘，但直到10月21日才公告高管换血，同时聘任陈茂政为公司总经理和董事。
    “大股东对深深房的管理层一直不满，如果这地是我们拿就不会出事，深深房拿了，正好给了大股东解聘领导层一个借口。”该干部说。
    此外，一直有个人股东在不断增持公司股票。记者发现深深房2009年半年报的前十大股东中，除控股股东深投控减少482万股外，其他八大境内股东均新进了股份，其中七个都是个人。从2008年三季报开始，就有个人股东不断买入深深房股份，但每个季度的股东都会变动一些人名。
    “最先知晓内幕的应该是深投控，什么时候重组深深房，都是他们来控制。”该干部对记者说。
    深圳长城证券某分析师告诉记者，不断有个人股东买入深深房的股票，能看出有人看好深深房的发展，这一般就是重组，但公司内部人买会很隐蔽，不会使用自己的名字。

城建员工大举买入深深房
    消息传开后，城建集团内部员工便疯狂买进深深房股票，上述干部告诉记者，公司员工大举跟进，但连续涨停很难买到，他第三天涨停前以6元多的价格买进算很早的。
    深深房公开交易信息显示，14日成交额达到84297万元，这是深深房历史上最大的成交量，10月15日，成交量为8430万股，成交额达到56371万元，此后几天也保持着天量成交。
    据记者从该干部处了解，陈茂政被调任深深房总经理后，城建集团的总经理职务一直空缺着，这也表明城建借壳重组深深房的几率很大。
    “我有九成的把握城建会借壳深深房，目前正在制定方案，只是时间上的问题而已。”该干部对记者说，由于深投控对城建持有百分之百的股份，而对深深房持有63.45%股份，两者都有控股权，重组起来会容易很多，城建2008年已完成股改，一直在为上市做准备，而深投控更加不会浪费深深房这个壳。

城建资产过百亿
    重组注入资产，对于深深房这个已经没有活力的公司来说，无疑是一针兴奋剂，股价因此被疯狂炒作，而城建集团究竟有多少优质资产注入，则是影响深深房未来股价的关键。
    由于被改制拖累，2006年全集团的计划收入总额为70066.51万元，比2005年收入总额降低了12825万元，比2004年降低了82659万元，2006年的预算利润总额降到了1052.89万元，而2007年公司也没有新进土地。
    但城建集团该干部告诉记者，城建的资产都比较干净，此前的改制方案中，城建计划将十几亿元的不良资产剥离到深控股。而且旗下持有工业区、仓储、物业租赁物业等作为稳定的利润来源，这些物业的持有成本都相当低廉，另有不少土地是政府廉价卖给城建集团的，据该干部粗略估算，每年的租金收入有近2亿元，即使不开发新项目，吃老本也能吃上二十年。
    而持有的土地资源，该干部以深圳宝安区观澜横坑水库片区一块地为例做了估算。2005年8月，城建集团以7.75亿拍下宝安观澜水库片区一地块，总建筑面积29.2万平方米，折合楼面地价为2646元／平方米。而今年9月25日，金地集团以24.4亿元拍下宝安区的观澜两个地块，占地面积约15.73万平方米，总建筑面积为28.32万平方米，折合楼面地价每平方米8617.34元。
    “如果按最新的市场价，这块地已经净赚16亿多元，而且我们的地比金地那块还要优质。”该干部说，目前持有的未开发项目大约十来个，粗略估算，城建现有总资产至少在百亿以上。
    城建集团今年9月底开盘的深圳福田区御河堤花园共700余套，均价28000元/平方米，基本销售完毕。
    “今年任务完成了，总共只剩下十多套，要留到明年再卖，因为多卖拿到的奖金也一样。”该干部告诉记者，国企就是活力不够，每年的奖金有封顶，如果上市盈利能力会好些。

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