证监会连发33问，中粮地产重组大戏迷雾重重？

本报记者：蒋宏晨 实习记者：陈翩翩

“大鱼吃小鱼”，是眼下地产圈的真实写照。

持续的中央调控、激烈的竞争、集聚的市场，都在倒逼地产企业扩大规模，构建护城河。

否则下场会很惨，不是被市场抛弃，就是被别人吃掉。

并购重组，成了企业们热衷的重头戏。

不仅民营房企动作频频，连体量不容小觑的央企地产们也开始发力。

早在2016年，央企地产的重组计划就已开始。

在21家主营业务为地产的央企中，中交、保利、中航、五矿、中冶、中房等在内至少有10家已启动重组。第一批的华润置地、中海地产已经重组完成，第二批的中交、五矿、中粮和保利等也在加紧进行中。

而今天要说的中粮地产，重组也处在关键时期。

说起中粮地产，成绩并不算出色。这家企业一直不温不火，发展处于持续掉队状态，最好的年销售成绩是300多亿元，被保利等千亿大哥甩在后面。即使是“并购狂人”宁高宁掌权的11年里，也未见起色。

2017年7月24日，中粮地产发公告，宣布拟收购大悦城地产59.59%股权，重构集团地产资源。

理由是：2家公司，中粮地产做住宅地产，大悦城地产做商业地产，但十多年来没有统一的品牌，存在同业竞争、资产利用效率低等问题。

收购完成后，公司2019年归母净利润相比收购前预计增厚超过四成，商业地产和住宅开发双轮业务将获得较大补强。

按理说，重组是大利好，但结果却未如所料。

今年4月，复牌后的中粮地产股价连遭阴跌，市场反响并不令人满意。

记者就“未来2家公司的协同效应会否出现”询问中粮地产公关部，但直到发稿未得到回复。

中粮地产董事长周政曾表示，最快年内完成重组。并对整合后做大做强寄于希望。

目前，重组最新的进展是：9月13号，中粮地产收到监管层下发的重组预案反馈意见书。22页的文件中共列了33个问题，待给予回复。

比如：

在重组过渡期内，预案说大悦城所产生的归属于原股东明毅的盈亏均由中粮地产承担，原因是什么？

大悦城地产涉12亿未结担保，解除了吗？

大悦城地产旗下6家开发商为暂定资质，目前资质办理的最新进展如何？

收购价147亿元，怎么得出来的？(最重要的问题了)…

证监会连连强调，这些问题需要投资者知晓。面对连番询问，网友纷纷留言，那么多问题，中粮的重组还真是艰难！

错失的黄金十年

一直以来，中粮地产显得“父强子弱”。

原因是背靠的大树是：中粮集团。这家拥有8家上市公司的巨无霸央企，在2005到2016的11年里，因为有“明星掌舵人”宁高宁的执掌，成为央企中的另类明星。

事实上，宁高宁也长袖善舞，把在美国学到的资本运作术充分发挥。

在他在任期间，中粮集团发生了50多起并购，集团销售成绩由600亿元增长到超719亿美元，中粮迅速蜕变为对标国际一流粮企的国际级企业。

而在其离任后，留下的是一堆还未“还未完成的事业”，宁本人也在离开当天，赋诗一首《假如》，遗憾地写道：“画圈”还未完成。

然而，频繁的并购并非叫好一片。有人说，宁在任期间，旗下8家上市公司大部分亏损，中粮集团的负债率高达60%以上等。

而地产板块，在宁高宁不断的整合中，发展的进度被不断拉慢，并错过了最佳的黄金十年发展期。

形象地说，中粮地产好像一只“温水青蛙”或者是“捡了芝麻丢了芝麻的猴子”，浑然不觉大环境的变化，方向把握不清。

2006年，中粮地产借壳深宝恒上市A股，正式进军房地产领域。

而那时，保利已入场4年，销售额已达40亿元，实属晚矣。

同时，中粮地产稳健的发展风格，在凶猛的竞争中显得格格不入，迅速拉开了与保利、中海等的差距，前者纷纷跨入了千亿俱乐部行列，保利2017年销售额更超3000亿元，与“恒万碧”分庭抗礼，而中粮地产销售额最高只达386亿元，只能在第3梯队徘徊。

重组大戏

中粮地产董事长周政曾在接受财经媒体采访时表示，“2个上市平台、3处办公地、4类细分业务，在长达10年的时间里，却没能有1个统一番号。”

另外，2家企业存在着同业竞争的问题，虽然说是各自安好，不涉足各自业务，但实际操作中，却并不尽然。

同时周政还强调了一张报表，一个品牌，一个强有力的声音的重要性。

而一家集团下的A股公司收购一家H股公司，横跨2个市场，又涉及母公司的关联交易，并不是易事。

自2017年7月24日开始，中粮地产开始了长达7个月的停牌，开始正式的重组进程。

2018年4月24日深夜，中粮地产披露29份公告，公开重组大悦城地产（00207.HK）的内情。

报告书指出，中粮地产拟定增发行股份收购明毅持有的大悦城地产91.34亿股股份，占大悦城地产普通股股份总数的64.18%，占已发行普通股及可转换优先股合计股份数的59.59%。

其中，明毅为中粮集团的全资子公司，简单来说，是中粮地产通过向明毅定增的方式，收购其持有的上市公司大悦城地产的股票，交易完成后，大悦城将成为中粮地产的子公司。

本次交易对价147.56亿元，大悦城4月24日当天市值138.49亿人民币，溢价约50.8%，但明显的溢价和即期回报的摊薄，并没有让投资者满意，自4月17日复牌以来，中粮地产的股价一直处于阴跌状态。

1+1>2 ？

既然要收购，那么对价147.56亿元，该如何支付？

中粮地产的“兜里”现金流是否充裕？

中粮地产8月末发布的半年报显示，上半年，实现营收49.94亿元，同比增8.86%；归属于上市公司股东的净利润为6.24亿元，同比增301.84%。总体来看，成绩还算 “稳健”。

资产负债率方面，截至报告期末同行业资产负债率的平均值和中位值分别为65.04%和 68.59%，而中粮地产的资产负债率为85.6%，高于同行平均水平。

事实上，近年来，中粮地产负债率持续攀升，2015-2018年上半年负债总额分别为442亿元、500亿元、640亿元、731.23亿元，资产负债率分别为80%、81.6%、84.5%、85.62%。

与此同时，其报告期内公司经营活动产生的现金流量净额为负24.79亿元。

而被收购方的情况也不容乐观。

中粮地产称大悦城“存在较大的资金压力”。数据显示，截至报告期末，大悦城资产负债率为64.25%，而同期可比香港上市公司资产负债率平均值和中位值48.6%和59%。

高负债的中粮地产加上高负债的大悦城，1+1真的能大于2？

有市场人士称，随着重组逐渐完成，下半年，中粮地产发力迹象会有所显现。

那么结果究竟会如何，我们静待时间给的答案。

编辑：张赛

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）