深圳正式实施三价合一 谨防房价反弹

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈小瑛 于玉金 深圳报道

3月28日，深圳传闻已久的“三价合一”终于正式实施，该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间，打击利用高杠杆投资投机购房，但同时也会增加二手房交易的成本，要么多交税，要么少贷款，刚需购房的门槛再次提高。

业内人士认为，三价合一将会迅速冰冻深圳的二手房市场，成交量下滑不可避免，买卖双方将重新博弈决定价格走向。

三价合一增加购房成本

3月28日下午，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知，商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对，对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请，系统将自动拦截并予以退文，并将相关违规情况报监管部门核查。

中国人民银行深圳市中心支行对媒体表示，该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间，打击利用高杠杆投资投机购房，夯实差别化住房信贷政策，抑制二手房价格过快上涨，并提高税负公平性。同时，也将完善二手房市场监测管理，有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价，为房地产调控提供更可靠的数据支持。

何谓三价合一？即买卖双方真实的成交价，银行的贷款评估价和国土局的网签价，未来将统一为同一个价格，将杜绝阴阳合同。

实际上，北京、上海、天津等城市很多年前就统一了价格，深圳一直在钻空子，所以也成为投资炒房客的天堂，因为可以高评高贷，真实成交价是400万的房子，银行贷款可以评估到500万左右，首次置业最高可以贷出350万，首付只要50万，而去国土局过户价却只有300万左右，税费还可以省好几万。

这一次三价合一后，给购房者带来的最直接影响，就是购房成本增加了，因为要么多交税，要么首付增加。

以龙华区为例，超过240万就算豪宅，新规前，小明如果买一套500万的房子，首付三成150万，贷款350万，去国土局网签价格是400万，那算上增值税5%是15万，契税、豪宅税等税一共是24.5万。小明可能首付只有不到100万，还差50多万，想做高评高贷从银行多贷款50多万，总共贷款400万。于是银行评估价就到了600万，但税费仍然是24.5万。也就是说，小明可以拿100万的首付，交24.5万的税费，就能买到这个价值500万的房子。

现在如果执行了新政，网签价（计税价格）和银行评估价（贷款用）就要统一了，还是同一套房子，但价格可就不一样了。银行按照统一价格评估只能是500万。但税费就要比以前多了100万来计算了，算下来就是32万，相比之前税费多了7.5万。如果小明想贷款600万，那税费就要39.5万，比之前的24.5万多了15万。

北京中原地产首席分析师张大伟认为，这一政策对市场的影响主要是，二手房购房者只能在降低杠杆或者减少税费两者中选择一个，对于需要多贷款的购房者来说，就必须按照高额纳税，一定程度上，降低减少了非理性的加杠杆行为。

但张大伟对记者表示，这对刚需来说，却是个非常大的打击，因为首付能力高的人，依然可以享受阴阳合同带来的低廉税率，而首付能力低的刚需，想多贷款，就必须接受高税费，甚至惩罚性的非普通住宅税费。

抑制房价反弹

三价合一的政策，其实在去年9月份住建部和央行的反洗钱文件里面就有要求，但深圳一直没有落地实施，后来建行内部文件也爆出从2018年1月1日起实行，不过并没有落地，仅有部分外资银行自觉先行执行，而中资银行一直在等待人民银行深圳中心支行下发统一文件。

为什么一直拖到今天？据有关知情人士向记者透露，其实深圳实施的意愿并不是很强，因为三价合一取消后，直接增加的是购房者的负担，但深圳的房价虚火很难压住。虽然新房价格连续17个月下跌，但更多是体现在统计上的一种艺术，二手房更能体现深圳房价的真实情况，深圳春节后房价又有反弹的迹象。

国家统计局数据显示，2月份，深圳二手房价格环比上涨1.3%，因为深圳已经公开承诺，保证深圳房价三到五年环比不增长，不用政策压显然很难镇住市场。

三机构联合发布的通告中也表示，要建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，确保房地产市场平稳健康发展。

业内人士认为，三价合一实施后，对后市的影响，就短期来说，未来三个月到半年的时间，成交量无疑会下滑，负面情绪需要时间来消化，增加的税费成本由谁承担，需要买卖双方博弈，急于出手的业主肯定只能让利。新房因为只有契税，所以直接受益该政策的挤出效应，很多购房者会直接转向买新房。

实际上，仔细观察深圳2016年以来的调控就能发现，深圳每次出台调控措施，市场都会有三个月到半年的恐慌期，会有一部分投资客因为看不清后市而抛盘，然后再回归平稳。

“从北京执行了近10年的市场看，三价合一政策对于市场的影响主要在于短期，深圳过去的确存在很多高评高贷的现象，这政策对市场短期会造成非常大的影响。”张大伟说。

责任编辑：张蓓

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