预售证锁定房价 房企资金紧张或降价出货

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 于玉金 上海报道

国家统计局3月19日公布的数据显示，二月份一线城市新房售价同比下降0.1%。此外，有12个城市新房售价环比下降，9个城市同比下降。多家开发商认为，今年房价稳中有降的态势继续延续的概率相当大。

一家全国前20强房企高管向记者表示，在新房价格基本被锁定的大背景下，今年开发商其实要面对很多难题。

分析人士认为，新房售价被监管，土地价格居高的时候还要面临资金成本的增加。而持续的去杠杆，可能会在资金层面对一些中小型开发商的资金产生挤压。有投行人士认为，资金链紧绷的楼盘也许会选择向购房者调整价格以回笼资金，但也可能会把项目卖给大中型企业，以实现更快的资金周转。

面包价稳房企仍看涨面粉

国家统计局3月19日在官网公布的信息显示，今年二月一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比继续下降，降幅较一月份分别扩大了0.2和0.1个百分点。

“70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格同比继续下降。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟在3月19日的解读中指出。

另据中原地产监测数据，二月份广州、深圳二手房交易价格略有上扬，而上海环比下跌0.4%，北京则环比下跌了0.5%。

业界认为，今年房价稳中有降，将是常态。

“市场看涨的预期很强，但不要指望今年房价会有太大上涨空间，尤其是一线和被重点关注的热点城市。环一线的三四线城市，今年可能还有机会。”一家去年销售超过千亿的房企总裁向记者表示，热点城市房价在受到严格关注的背景下，房地产保持稳定是今年的主基调，但在这一大背景下，很多开发商今年的日子却可能会很难过。

华润置地一位市场部经理也向记者表示，限地价、限售价的政策，不但在考验开发商的销售策略，并可能会对企业运营产生重要影响。

考验来自于，如何在高地价与被严格管理的预售证之间获得平衡。

一家央企开发商营销部经理告诉记者，为防止地价推高房价预期的产生，一些城市今年在土地出让的规则，可能会更加严格。其关键点在于，对项目预售价格或未来销售比例的严格管理。

有分析人士形象将其解释为，面粉价格可以适当波动，但面包价格要稳定；通过稳定面包价格来倒逼面粉价格的回归。

“从现在一些城市的政策环境中可以预期，很多项目在出让土地时，其实在某种程度上已经对未来一段时间商品房的销售价格水平做出了限定。”前述房企人士说。

克而瑞分析师指出，一线城市所实行的历史上最严格的预售证管理，对新房价格保持稳定起到了很大作用。一线城市二月新房价格环比下降，某种程度可认为是稳定面包价格的措施。而这种措施的采取，今年将是常态。

虽然面包价格较稳定，但开发商对面粉的渴求度，却依然相当强烈。

起源于江苏的一家大型房企人士向记者表示，很多开发商都想抓住中国城市化后期的机遇。继续做大企业规模，是未来一段时间很多中型和大型房企最主要的战略目标之一。在此背景下，每年购入一定规模和数量的土地，成为这些追求几千亿销售规模企业的必然动作。

“为不断增加项目储备数量，在一二线和热点城市，今年企业对土地的争夺仍然会很激烈。房企在推高土地成本价的时候，当下很多城市的新房销售政策，实际上等同于土地在出让时就对销售价格做出了限制或约定。这样的形势将对今年开发商的运营能力和资金，产生不小的压力。”前述房企人士说。

持续去杠杆对楼市再降温

然而开发商今年所面临的考验，不只来自于对土地获取的竞争和新房价格的管理。资金成本的上升、持续去杠杆，将对开发商的资金链产生更大的影响。

3月22日上海传出消息，沪各大银行将从4月1日起调高房贷利率，最低优惠从9折调整到95折。

分析师认为，继上海减少房贷利率优惠后，其它一些城市利率优惠也可能有所减少。而另一值得关注的大势是，随着美联储加息预期走强，国内房地产资金成本可能会有所上升。

一家证券公司研究员指出，为稳定市场情绪，美联储加息预期的心理建设已经酝酿了很长时间。但无论心理建设周期多么长，其对市场的一个影响是，这必将增加包括房企在内企业海外融资的成本。

“央行是否也会加息还不确定，但国内市场已经有一些可能会加息的预期。如果央行也加息，那么开发商在国内无论是贷款还是其它渠道融资的成本，也会有不同程度上升。”中原地产高级研究员卢文曦表示，即使央行不加息，持续的去杠杆，也将对今年开发商的资金产生重要影响。

分析人士认为，去杠杆、清理表外业务势必会影响到房地产，房企相关融资将受到不同程度影响。而小型企房企受到的影响，可能会大于大型房企。

有开发商表示，有一些人可能认为企业资金链紧绷，将促使一些项目降价来缓解压力。但近几年并购市场的快速成长，使得楼盘降价这种过去在市场上为人所知的方式，大有逐渐被并购这种形式取代之势。

一家专注于地产并购的投资企业高层向记者表示，房企形成压力，却也会带来新的机会。一些项目在被并购之前，出于资金链压力可能会通过降价、打折等措施来回笼资金；但如果预计降价效果不好、周期过长，一些项目则可能直接进入转让环节以加速套现，而不会再走楼盘销售降价的路子。

“市场好的时候，并购整体的机会小。但我们认为今年可能会有很多并购机会。市场上看多房地产的预期非常强，但市场看好房地产也容易让企业失手。不只是小型企业，一些中型企业个别项目因操作失误，也可能会对整个企业造成拖累。为了甩包袱、减压力、回资金，市场上会出现不少转让的项目。”前述地产投资高层认为，资金成本的升高、现金流管理不利、拿错项目等原因，将让很多开发商在不同层面加大对融资的需求。

看到环境考验的，不只是投行。一些正处于上升势头的企业，对今年现金流的管理提到了非常高的水平。

一家目标进军千亿房企的高层表示，今年提出的要求不只是不能拿错地、踏错节奏，还对公司负债、资金周转率提出相应要求，并细化到项目回款率等相应指标上。而这些措施的目的之一是，使公司继续保持扩张态势的同时，也保证公司保持稳定的现金流安全。

责任编辑：张蓓

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